业内人士表示，海淀区因其深厚的学区背景、周边成熟完善的配套及其畅通的交通条件，已经成为改善型置业人群的首选。

北京楼市从来不缺少热点，而海淀板块从未远离热点。

5年前，海淀房地产市场经历了发展的黄金期。此后，受到土地稀缺等诸多因素影响，住宅新盘的供应持续锐减，目前该区域已经成为高端产品的聚集地。产业的拉动、学区的助推都已为海淀楼市持续释放的潜力做好注脚，而每一次海淀区域内的新项目亮相，都会引发北京楼市的聚焦。

2012年至今居住用地仅6宗

今年以来，频繁亮相的高价地块，在进一步佐证“京城地贵”的同时，也折射出北京商品房用地供应日渐紧张的趋势。

来自北京市国土局的官方数据显示，去年北京商品房用地仅完成计划的一半，而2015年北京市土地供应在保障北京新机场交通用地需求之外，其他各项指标与2014年计划相比均有所调减。其中，住宅用地计划同比减少了27%，包括自住房在内的商品房土地减少了25%。

值得一提的是，将2015年北京市供地计划分解来看，海淀区商品住宅（包含自住型商品房用地）仅有22公顷，是城六区中除东西城之外供应最少的区域，仅占全市商品房供应总量的0.03%。事实上，海淀的住宅用地供应尤为稀缺，早已是不争的事实。记者根据官方数据初步统计，从2012年至今，海淀区共推出12宗土地，其中居住用地仅6宗，还包括一块限价房用地。

业内人士认为，这样的土地供应量意味着未来房企想要进入海淀已近乎不可能，又或者必须通过激烈的竞争、付出更高的成本代价。

就在今年上半年，海淀区推出了区域年内唯一一块住宅用地，位于海淀北部地区整体开发中关村永丰产业基地HD-0402-0030地块，竞拍现场吸引了首钢、天恒、保利、首创置业、龙湖首开联合体、中化方兴华侨城联合体、永同昌旭辉北辰联合体、金地平安电建联合体、中铁建、远洋招商联合体等，现场仅经历了10分钟、20轮的竞价，便触顶合理土地上限（56.4亿元），转而进入现场竞报自住型商品房面积环节。最终，首创置业以56.4亿元，并配建6.05万平方米自住房的代价获得该地块。根据业内人士的测算，该地块的纯商品房楼面价已经达到43000元/平方米，未来该项目入市的价格预计将超过10万元/平方米。

稀缺性配套成改善型人群首选

一方面是土地供应极度稀缺，区域内在售项目屈指可数，另一方面，随着中关村北扩，海淀即将迎来新一波人口涌入潮流，大量的高端改善置业需求将进一步释放。据公开资料显示，“十二五”期间，海淀北部将完成1500亿元的开发建设投资，形成约40平方公里的研发型高新技术产业聚集带，同时将大量优质的城市资源引入北部，围绕轨道交通形成公共服务中心，完善居住、商业等配套，建设综合性的城市发展带。

业内人士指出，多方合力之下，势必进一步放大供需落差，未来海淀优质改善型房源很可能面临一房难求的局面。

“当前北京高端改善项目基本上是‘卖一套少一套’的行情，在海淀更是如此。随着区域规划的逐步落地，各类配套将更加完善，区域内的居住含金量也将水涨船高。”一位房企人士坦言。

除了产业带动区域配套升级，优质学区是成为海淀宜居的另一个“标配”。众所周知，在海淀，由于重点学校众多，已经形成了坚实的学区房高地，动辄突破10万元/平方米售价的房源比比皆是。业内人士认为，尽管北京当下正在力促教育资源的均等化，但在短期内优质教育资源不均匀的状况仍将存在，作为众多家心目中的教育资源高地，海淀的学区房价格短时间下降的可能性几乎为零。记者综合多家二手房中介统计数据发现，从成交价格来看，大部分学区房的价格要比周边非学区房楼盘至少高出30%以上。

采访中，多位业内人士都表示，今年以来，楼市和货币宽松政策的陆续出台，购房者的入市积极性已被明显调动，其中改善型需求增幅显著。而海淀地区因其深厚的学区背景、周边成熟完善的配套及其畅通的交通条件，已经成为改善型置业人群的首选。

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