日前，楼市可谓只见开发商动作频频，不见成交攀升，库存急速上升。面对自住房带来的竞争压力，以及二手房市场的近乎冻结导致改善型楼盘需求不旺，开发商已从之前的调产品拼性价比，逐渐进入调整购房门槛，“零首付”、“一成首付”等手段再现楼市。
对此，业内人士表示，在购房人观望情绪不减，以及楼市信贷政策持续不松的情况下，开发商所做的推盘努力或许会带来成交量一定幅度的提升，但是价格的持续下行将是大概率事件。
二手房卖不了
改善型需求被压制
春节后，李先生与妻子谋划着买一套大一点的房子。李先生认为，现在虽然有两套房产，子女结婚也不愁没房，但还是想趁着尚未退休，置一套大房子，既可以满足当下全家的居住升级，也可以实现孩子婚房的一步到位。
因此，李先生决定用孩子的名义买一套改善型房产，不过前提是，要把手头的一套房产卖掉。“现在大户型的房子，动辄四五百万，三成首付就要一百多万甚至接近二百万，手头的存款距离这一门槛还是有一定差距的。再者，手头的小户型，由于位于核心区，按照市场价算下来差不多300万，如果出售置换，不仅解决了买新房的首付，也可以降低还贷压力。”李先生说。
然而，李先生3月将自己的房子挂到中介后，才发现似乎并没那么好卖。据李先生介绍，刚开始，购房人试探看房，并试探着砍价，砍着砍着就没信儿了。再后来就不是购房人砍价了，而是中介主动找到李先生，问其是否可以将挂牌价适当调低一些。并告诉李先生，如果不着急卖，不如转给中介的租赁部门，因为现在市场很冷；如果着急卖，则要做好比预期价格低20万至 30万的准备。
虽然降价20万至30万仍然能够满足李先生卖小房换大房的需求，但是，一直被认为是优质资产的房子降价出售，还是令李先生心有不甘。就这么拖着，即使李先生答应中介适当降价，但似乎也没有换来迅速成交，无奈，李先生虽然已经看好了一处大户型的新房，但也没有办法买。
类似李先生的情况其实并不鲜见。一位开发商营销负责人表示，在限购、房产税、不动产登记等措施和预期下，有很多购房人想着把手头的房产出售一些，以此来换一套终极的居所。但是，当下的二手房市场流动性太差，直接导致了改善型置业人群资金不足。“如果说自住房导致刚需盘不好卖，那么可以说二手房卖不出去，致使很多改善型购房人拿不出资金来做改善。”该开发商表示。
6月33盘抢跑 大户型占五成
虽然改善型楼盘销售同样陷入低迷，但是，开发商抢客的意愿却有增无减。据亚豪机构统计数据显示，6月份北京共有33个项目计划开盘，开盘项目个数与前几个月基本相当，仍处于2014年以来市场供应的高位水平。
值得一提的是，在6月份北京计划入市的33个项目中，包括北辰红橡墅、九章别墅、红廷别墅、海棠公社4个别墅项目，及龙湖滟澜新宸、住总万科·金域国际、丽都壹号、润泽公馆、臻园等12个改善型项目在内，中大户型的中高端项目数量多达16个，占比达五成。
在供应增加而需求观望之际，有机构分析认为，市场属性正在逐步逆转为买方市场。事实上，改善盘也确实在放下身段积极抢客，而不再像上个月扭扭捏捏拿出位置不好的房源降价销售，更多的开发商开始降低购房人的置业门槛。以亦庄金茂悦为例，日前就推出了一成首付的活动，按照总价400万计算，意味着购房人的置业门槛在短期内直接从120万降至40万。
此外，开发商不仅仅在首付门槛上吸引购房人，整体的定价策略也趋于走低。以沙河板块纯新盘龙湖滟澜新宸为例，该项目春节后的价格预期一度达到30000-35000元/平方米，而现在则预计开盘价格约28000元/平方米。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，进入二季度以来，三四线城市的库存压力持续加大，房企降价跑量，而地方政府隐现救市迹象，都表明中国房地产的地区分化现象正在日益加剧，无论是对于布局全国的大型房企，还是对于深耕地方市场的中小房企来说，三四线城市的低迷前景都令房企的资金链压力进一步加大。而在北京，虽然降价迹象尚未大范围铺开，但是前4个月北京商品住宅销售总额为631亿，与去年同期相比缩水近四成，房企销售收入锐减可见一斑。
开发商回款缩水的同时，资金使用成本及土地成本却仍然高企，这进一步加剧了行业周转率减慢、利润率降低的窘境。下半年，信贷环境的持续紧缩，房企销售预期也更加趋于谨慎，这更加促使“快速出货”的销售策略成为当下房企的普遍选择，直接造成了自3月份以来，北京市场连续4个月的供应高位。
纯新盘占比六成 入市价格提前公布
开发商降低预期跑量的心态在行业内快速扩散，这从6月纯新盘的供应量上也可见一斑。据亚豪机构统计数据显示，6月份预计入市的33个项目中，包括尊悦大厦、首开香溪郡、中国铁建·青秀尚城、华远·澜悦、朝北8080等项目在内，纯新盘项目共有19个，占到6月整体计划入市量的六成。而截至5月20日，今年前5个月仅有29个纯新盘上市，只占前5个月推盘量的近三成。
对于6月份纯新盘项目的大量入市，任启鑫认为，从3月份开始，北京楼市供需格局开始出现逆转，与自住型商品房同为面对刚需客的楼盘开始以价换量、抢跑出货。5月开始，首批降价的刚需盘已经消化了大量目标购房人，跟进降价的项目则难以争取更多销量，普遍进入平缓销售期。进入6月，房企只能祭出“差异牌”，推出纯新项目，在产品特点上与同区域的老项目后期形成明显区隔，借以锁定剩余购房人。
与老项目后期相比，纯新盘项目由于没有前期售价的比对，定价上也相对灵活，这也使得6月份的供应市场价格更加透明化，不再抱有试水心态。亚豪机构统计数据显示，与今年前5个月多数项目对预期价格三缄其口的销售态度不同的是，6月份拟入市的33个项目中，近半项目给出了预期的销售价格，而在公布价格的16个项目中，包括韩建青春誌、泰禾拾景园、龙湖滟澜新宸、汇航桃园、京西·金泰丽湾等项目在内，有八成的项目都是首次入市。
任启鑫表示，与楼市火爆时期开盘定价保持神秘，根据最终蓄客量制定价格，从而实现利润最大化不同，当前购房需求不足的背景下，新盘及早公布定价是为了让购房人更直观、透明地了解项目情况，甚至直接以性价比吸引购房人。
推盘意愿强 楼市库存急速上升
开发商抢收购房人的意愿明显，积极推盘，并伴随着开发商各种揽客手段，继价格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再现京城，甚至有项目为抢占区域内有限的购房人凌晨开盘。
但是在购房人的观望情绪下，供应高峰依然没能改变整体成交颓势，致使北京楼市库存快速攀升。据了解，3、4两个月，北京商品住宅分别供应了10543套、13014套商品住宅，截至5月25日，5月商品住宅供应量又增加了10271套，至此，北京已连续3个月供应过万，上一次出现类似场景还在三年前的2011年。在成交萎靡下，导致商品住宅库存量在短短4个月内激增2万套，由1月底的55708套上升至目前的75067套。自本月10日，北京市新房库存刚突破70000套，仅15天即再度突破75000套，买方市场属性可见一斑。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，受日前央行释放支持刚需置业信号因素的影响，近期商业银行对刚需置业在批贷效率、利率优惠方面已有一定变化。受此影响，以及4、5月新盘持续入市，未来新房成交量将有所增加。
但是市场前景仍旧不太乐观，胡景晖表示，尽管央行释放了刺激刚需入市的利好消息，但由于各大银行综合考虑市场风险、利润水平等因素，预计这一利好的实际作用依然较为有限，市场浓重的观望情绪短期内仍难以得到缓解，未来楼市成交量的小幅增长可以预期，价格的持续下行将是大概率。
本版文/张蛟
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