最近两个多月以来，北京地价成交陷入疯狂，区域高价地频现。但过去周边板块二手房业主坐地起价、一夜暴涨的市场现象已经消失。对于周边开发商来说，由于项目库存和产品定位不同，也无法再轻易借助高价地来抬升房价。

面粉价格高于面包

今年以来,北京市高价地频出。石榴庄、南苑、常营、门头沟、台湖等地块楼面价频创新高。而这些高价地块也由三环、四环遍布到五环、六环外,多个地块楼面价都已超出区域在售房价，出现了业内常说的面粉价格高于面包的现象。

据资料显示：截至11月23日,2015年北京已成交45宗住宅用地,楼面价超5万元/平方米的达9宗。从位置上看,五环外占37宗,占到了整个北京土地出让宗数的82%。值得一提的是,五环外楼面价超5万元/平方米的地块达5宗。供地的直接影响便是入市量,未来五环周边及五六环之间或将成为北京楼市主场。

据了解，北京多宗高价地周边的房价却并未水涨船高，在销的知名楼盘中，绝大多数维持原来价格，一些前期库存较多的开发商反而在积极“出货”，甚至采用多种方式促销。而周边区域的二手房价也是比较平稳。以东坝板块为例，保利、龙湖、首开、恒大等标杆房企均在此布局，在过去一两年内高价地频出，现在已经有售价8万元-10万元的豪宅销售。但与保利首开天誉相邻的10年以内房龄的次新房首开常青藤并未大幅涨价。

老二手房上涨乏力

“首开常青藤现在销售均价为4万元/平方米，与年初相比，涨幅约10%，但这个小区是中端产品，即使周边有卖10万元/平方米的新盘，一下子猛提价也不现实。”东坝目前交通环境较差，即使频繁出高价地，也难以拉升现在周边板块的房价。

而对于丰台新晋楼面价7.5万元/平方米的地王来说，周边二手房房龄几乎都超过10年，即使位置相近，但产品差距巨大，涨价相对乏力。以紧邻这块新晋地王为例的万年花城五期为例，拍出地王一个月内，90平方米两居户型单套总价涨幅基本在10万元以下。不过，只要有房源出来，成交周期则缩短很多。

亚豪机构市场总监郭毅表示，高价地或地王已经难以大幅拉动周边10年以上房龄的二手房房价，即使是10年以内次新房有一定涨幅，一样难以企及豪宅。

新房上扬或有空间

实际上，除了二手房，对于高价地周边的新房来说，涨价动力也并不尽相同。以楼面价拍出3.8万元/平方米的通州台湖板块为例，该楼面价已经超过该区域内楼盘的成交价。据北京市住建委网站显示，目前正在预售的首开万科公园里项目，部分房源成交价为2.6万元/平方米，有些售完房源价格则接近2.9万元/平方米。

“在这一板块内定位为刚需产品的项目，存量较高，其开发商有回笼资金的需求。由于产品逻辑不同，高价地对其影响并不大。”郭毅分析原因时这样表示，她认为，对于与高价地项目同品质的高端盘来说，则存有涨价空间，尤其销售进入尾盘阶段的项目，“由于新高价地的项目尚未入市，有一定的上涨预期，因此上涨价空间相对会比较高一些。”朱盈洁

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