上周四，北京土地市场再次开闸，昌平、大兴共三块优质土地供应，三块土地楼面价均突破3万元/平方米，未来售价将在7万-8万元/平方米。然而，三块高地对市场的影响远不止于此，昌平地块将促进区域产品升级；大兴区域则再现中国“好邻居”，黄村商住地块的成交，使得大兴商住、住宅供应比例更加失衡。对此，业内分析人士表示，土地供应性质、价格决定产品类型，这三块土地的成交将在一定程度上引导所在区域楼市未来的发展走势。

　　原因分析

　　北京优质土地资源长期匮乏

　　2016年，北京计划供应1200公顷住宅用地，与去年持平，其中商品住宅用地850公顷，比去年增加了100公顷。但从实际土地供给来看，已经连续数年没有按计划完成全部供地。

　　“虽然近年来政府一直在加强控制增量人口，但目前来看，人口的流向仍是北京楼市以及土地市场保持较高热度的核心原因。”中经联盟秘书长陈云峰表示，地价变化折射出房价走势，房价涨跌则反映出供需结构的状态，供需失衡则体现出人口、资源过度集中的结果，在北京聚集国内优质资源的现状之下，仍将对外来人口形成巨大吸引。

　　据亚豪君岳会统计显示，近5年中除2013年北京完成供地计划外，其余年份住宅用地的供量均未如期按当年的供地计划完成，近两年的完成率在60%左右。

　　对此，亚豪机构营销总监郭毅分析，北京土地资源不可能无序扩张，土地的日趋稀缺与常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市场供需矛盾的根本性原因，楼市供不应求推升房价上涨，基于对北京楼市的乐观预期，开发商又云集北京重金加码土地，地价因此不断攀升。

　　区域影响

　　昌平新城产品升级时代来临

　　昌平南邵镇这两宗将执行“9070”政策的土地，楼面价分别为3.38万元/平方米和3.53万元/平方米，未来房价预计将在7万元/平方米以上。这意味着该地块的产品户型面积小、总价可控，客群将以刚需刚改客群为主，也将有效调节昌平普通住宅供应的情况。

　　目前，昌平在售40个项目中仅有14个为普通住宅，供应量不足造成前四月昌平区商品住宅同比下降13%。实际上，仅2015年昌平区就出让了9宗住用地，规划建筑总面积达到181万平方米。按照正常开发节奏，这些本该在年初集中入市的地块，却迟迟未能现身。

　　对此，郭毅分析认为昌平去年成交的9宗住宅用地平均楼面价格高达2.4万元/平方米，其中楼面价最高的北七家镇地块拍出了4.3万元/平方米。然而，今年前4个月，昌平区商品住宅的成交均价仅为25511元/平方米。“地价与房价相差不多，造成新项目难以具备入市条件；老项目则希望后市价格上涨空间，涨房价以增利润，也不急于推货。”她说。

　　随着南邵镇两地块的成交，昌平普宅面临的困局将逐步“解套”。

　　位于昌平新城板块的南邵镇两宗地块的楼面价格达到3万元/平方米以上，让2015年在同一区域拿地的泰禾和龙湖两地块成功解套。特别是泰禾摘得的0303-54地块，彼时2.1万元/平方米的楼面价，目前来看算是物超所值。

　　记者从泰禾集团相关负责人处了解，该地块将开发为又一个泰禾拾景园并将在近期入市。泰禾还引入了泰禾广场这一大型购物中心作为项目及区域配套。

　　此外，有了龙湖、泰禾，以及招商等品牌房企的进驻，再加上早已开通的地铁昌平线及购物中心的规划建设，预计昌平新城板块的房地产市场将随着产品品质和配套升级，进入量价齐升的新阶段。

　　黄村地块带动大兴商住破局

　　在沉寂了相当长一段时间之后，大兴楼市在今年将成为新的热点。据不完全统计，去年一年，大兴接连推出10宗地块，均受到保利、金融街、旭辉、绿地等各大房企疯狂争夺，总成交金额超过110亿元。多宗地块不断成交、北京新机场的建设以及南城配套的逐渐完善，无疑再次激发大兴楼市的需求。

　　在这样供应背景下，大兴的商住产品有了爆发式增长。目前大兴可售的商住产品多达10余个，区域则涵盖了西红门、黄村、义和庄、庞各庄等区域。商住产品的火爆源于住宅产品低迷的供应量。据记者不完全统计，近三个月大兴新增住宅产品处于“零供应”阶段。

　　然而，大兴商住产品并不能像通州那样吸引投资人的目光。

　　据大兴西红门商住项目天恒世界集相关负责人介绍，该项目预计在五月开盘，目前处在排卡阶段，让她苦恼的是不是客户不来，二是对区域的认知度不高。“项目每天能有几十组有效客户来访，自住型客户已经开始排卡了。但更多的投资型客户却仍处在观望状态，迟迟未能排卡。”她告诉记者相比此次成交的地块，西红门的位置、价格更有优势。

　　在义和庄区域，万科天地精装公寓价格已达到3.7万元/平方米、恒大未来城均价也已达到3.9万元/平方米。虽然，位置距离城区更远，义和庄区域商住类产品成交量却高于其他区域。

　　对此，业内分析人士表示，深入研究成交高价地不难发现，紧邻地铁口、周边公园绿化、繁华便利的配套是支撑豪宅的核心价值，导致该区域被购房人、投资客看好。

　　对于区域的价格走势，万科天地相关负责人告诉记者，从绿地到首创，2016年成交的土地预示着大兴即将进入豪宅时代，未来大兴房价或将进入8-10万元/平方米时代。

　　后市预测

　　“9070”地块供应或将成趋势

　　据北京市住建委官网数据截至5月5日，北京商品住宅期房与现房库存相加，仅有68414套可售，按北京此前6个月商品住宅的月均成交量统计，目前库存的去化周期仅为8.6个月。

　　多位业内人士在采访中都指出，土地市场出现“9070”的地块，是为了增加中小套型供应，更主要是为解决中低收入群体的自住型购买需求，不过基于土地供应的长期稀缺预期，以及已出让的大量高价地项目影响，五环内城区以及近郊区域的豪宅化趋势无可避免，而“9070”政策对照今年的供地区域结构将多集中在远郊新城区域，因此北京住宅市场的两极化趋势也将进一步加剧。

　　事实上，北京国土局在近期又同时挂出延庆、顺义及海淀三宗经营性地块，挂牌出让总起价为18.75亿元，土地面积共计约10.25万平方米。巧的是，后沙峪镇地块虽不配建保障性住房，但要求居住建筑规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。这已是相关单位第二轮推出“9070”土地政策用地。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，预计“9070”这一土地出让条件在未来将成为主流。本报记者 崔陆鹏

　　近六年北京商品住宅供地统计表

　　年份

　　2016年

　　2015年

　　2014年

　　2013年

　　2012年

　　2011年

　　计划供地量（公顷）

　　850

　　750

　　1000

　　850

　　850

　　1220

　　实际供地量（公顷）

　　未知

　　454.29

　　636.17

　　1326.5

　　517.56

　　942

　　计划完成率

　　未知

　　60.57%

　　63.62%

　　156.06%

　　60.89%

　　77.21%

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