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南京现5幅“2万+”地块 4万高价吓走改善客

https://m.biud.com.cn 2015年12月04日08:35 家居装修知识网

用一个词来形容当下南京的土地市场，“发烫”最恰当不过。随着“2万+”（楼面地价2万/平米以上）地块的不断出炉，高端改善市场也再次抬头。

与高地价的匹配之下，曾经“四三二一”的房价格局或将再次变脸，河西、城北和仙林板块在明年或将有新面孔要奔入4万大关。

半年诞生5宗“2万+”地块河西、城北和仙林迈入同阵营

对于不少买房人来说，2万元/平米的房价尚且过高，而现今楼面价超2万元/平米的地价已在南京土地市场“横行”。据365淘房统计，年内已有5宗地块楼面地价超过2万/平米，涵盖河西、城北和仙林三大板块。

6月10日，河西中部G10地块作为当天的“主角”，引来了18家房企的青睐，在41轮的角逐中，北京北辰击败弘阳、中航、上海建工、海亮等大牌，以15亿元的总价夺下该地块，楼面地价高达21203元/平米，年内首幅2万地诞生。首次入宁的北京北辰也成功接下南京单价地王的宝座。

然而，“新晋地王”的风光仅维持了3个月。9月23日，南京国土局土地拍卖大厅内又迎来一场重头大戏。位于鼓楼滨江热河南路果品市场的G34地块，经过长达89轮的举牌，花落中海。总价达20.8亿元，溢价率高达81.5%，楼面地价22373元/平米，现场发出了不少惊叹声，“太贵了！”

但南京土地市场的“传奇”还远未结束，多次想要进军南京市场的重庆东原终于夺下一城，10月16日下午，河西燕山路98号军用土地拍卖仪式在高新区南京陆军指挥学院举行。东原力压万科、金地等房企，以20100元/平米的楼面价拿下了该地块，首进南京市场。

不过半月，10月28日，南京土地市场又掀起抢地大战，保利地产出击获胜，以21.6亿总价成交的河西中部G39宅地，楼面价24026元/平米，南京地王再次易主。

就在河西和城北都惊现2万高价地之后，仙林也加入阵营。高科拿下的仙林湖G51地块，楼面价为21032元/平米，带领仙林地价首次“破二”！

高价面粉催生高端面包楼市或再添“4万”项目

如此高的楼面价下，产品价格高居不下几成定局。一时间，多区域房价要上4万的声音不绝于耳。多位业内人士认为，未来以上项目将打造高端产品，项目均将迈入“4万+”阵营。

中海南京公司相关负责人在接受本站采访时也表示，鼓楼滨江G34地块后期打造出的产品必然会卖到4万/平米。产品尚在研发，定位必然高于其他项目，预计在明年入市。

同样揣着“高价面粉”在身的北京北辰在7月10日已与旭辉正式签署协议，明确合作开发南京河西中部G10地块。据悉，该地块项目将打造旭辉旗下高端产品“铂悦”系列，具体形态为大平层。在售价方面，直奔4万/平米大关。

此外，保利地产江苏区域营销经理许昌芸也表示，公司对河西G39地块较为重视，未来将打造出与以往不同的产品。不过，项目的价位要依照市场来定。

另外两宗“2万+”地块的产品和价位虽然尚未清晰，但两项目未来的售价必然处于高位。

网尚研究机构高级研究员卢佳楠表示，按照土地成本、建安成本和开发地产的行政费用和税费等标准来推算，这5宗地块未来打造出的产品估计都会卖到4万/平米以上。如果卖不到这个价位，很难回本。

事实上，上述5宗地块无论未来入市价格都是否超过4万元／平米，南京房价已“豪宅化”。

改善型买家积极出手多高端项目入市遭抢

但是，对于4万/平米的高价，买房人会买账吗？

在卢佳楠看来，“南京是不缺乏有钱人的。前几年，受限购限贷等各类政策影响，改善类需求一直被压抑。现如今，改善需求不断被释放出来，所以年内的改善市场比较抢眼。”

从今年仁恒江湾天成、中航科技城等抢房大战来看，改善市场确实较为“闹腾”。虎口夺食本土房企年内抢近65万㎡地打响守卫战

8月8日，仁恒江湾天成以35000-41000元/平的价格震惊南京市场，同时也将河西豪宅价格推到了一个新高度。

同在河西板块的宏图上水云锦自首开起，便连番提价，直至10月30日推出一期最后的三栋楼，有部分房源均价已破40000元/平米，开盘当天去化9成。

同日，城东五矿晏山居加推，250余组客户“争抢”104套平墅房源，均价33500元/平米，摇号仅摇到一半，房源便全部售罄。

11月2日，位于城中明皇宫旁的豪宅中航科技城迎来首开，总价在700-1000万，首次开盘推出的量为224套，但认筹客户竟达到了2248组。

“所以说，各种利好下，改善类需求肯定是要爆发的。像中海的项目，必然能吸引到需要改善居住条件，又有地缘情节的客户，其他项目也是如此”，卢佳楠补充道。

业内：高价地“逼”产品豪宅化后期走势难以预料

不过，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远也对几宗高价地块表示出了担忧。其表示，在如此高的楼面地价之下，即使是由品牌房企开发，将来要面临的压力也不小。像之前的地王退地事件也曾有发生。

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孟祥远认为，“河西中部已有4万的项目在售，后续项目做出更好的产品卖此价位应该不是难事，但是仙林湖要卖到4万，恐怕并非易事，因为当前区域尚未突破3万，中间存在一定的层差。”

“高价地要想兑现成本，需要将产品豪宅化。但是高端市场的需求终究有限，改善市场虽然在年内发力，但是库存量依然处于高位，后续的走势却是难以预料的。不过，高价地对当下在售项目是利好”，孟祥远补充到。