借助“睿服务”铺路
今年10月17日，万科物业与杭州本土企业天阳物业签订战略合作协议，合作后万科将向天阳物业输入万科物业睿服务体系，逐步在天阳物业服务项目导入万科物业“睿服务”解决方案。据了解，“睿服务”是万科物业主要的服务体系，以传统的物业管理模式为基础，通过互联网技术与数字科学进行物业服务管理的定制系统。
有人说，万科想成为物业服务界的Uber。的确，万科对睿服务平台寄予厚望，且凭借“睿服务”也打下了自已的一片天地。不过随着越来越多企业加入物业服务行业，万科的“睿服务”管理平台是否还能吃香？这种传统物业模式加上数据化管理后台的思路是不是已经跟不上潮流。
意图多业态平台上市
从今年万科发布年报开始，就有媒体曾指出，万科有谋划物业板块上市的意图。截至去年底，万科物业服务合同管理面积已达1亿平方米，虽然该数字在全国250亿平方米的存量面前占比并不高，但值得注意的有两点，一是彩生活上市之前，管理面积也仅是1亿多平方米;二是万科方面表示了数量级增长的愿景。郁亮曾坦言，“万科物业正准备独立发展，当然包括上市的考虑，本来希望把上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以现在正加快研究。”所以万科是不是要争当物业行业的王者。
但是万科这条路并不好走，万科的扩张道路成本已经不低。除了万科，还有很多房企也在物业管理市场上寻找存量。不过伴随规模的逐步壮大，万科物业估值将得以进一步提高。据了解，参考彩生活2014年市盈率为53倍，按照万科物业2014年净利润2.99亿元及估算同期市盈率为50倍，估算未来万科物业上市估值可达150亿元。我们假设万科物业版块真的上市，万科就可以利用这种物业服务打造自己的运营模式，真正成为城市的“运营商”。把一家房地产公司定位成一个城市配套服务商，这里面是有着重大的变化，从一个做不动产开发的企业变成卖服务的公司，这是一个巨大的转型和变化。当两年前万科提出“5S服务”概念的时候他们就深知“城市配套服务商”不是这么好当的。
万科虽然也和相当一部分的金融机构展开合作，但就目前来看，其主要的合作对象仍局限在业内，如与万达合作拿地、合作开发，与链家的家装合作。假如万科物业真的做到了上市，那么万科也就做到了从单一平台到多业态平台上市。郁亮曾表示，对于万科来说，物业、物流、养老、社区商业等，都是目前可以看得到的模块，假如万科未来能够有更多业务独立上市，成为有若干个上市平台、也是多业态上市平台的一个控股集团，整个平台加起来有市值将过万亿。”物业作为模块的领头羊，倘若真的上市成功，那么就离“城市运营商”更进一步。
年报中没有体现成果
但令人不解的是，对于万科早前的“宏愿”，事后却没有什么太多的体现。万科早些跟万达的合作，二万联手闹的风风火火，可事到如今也很少有太多的人关注他们。据了解，万科2015年的季度报中并没有提及“二万联手”或者与链家的合作，甚至后续也少有媒体跟踪报道。这不禁让人联想其中缘由，是万科还没有做出成果还是再等最后的发力，我们可以期待一下万科最终的2015年年报，是不是可以解释这一切。
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