在近日“个税改革方案初步成型”重新被传出之时，国内房地产板块连续几日大涨，龙头股万科A更是连续涨停，且创出全年新高，十分强势。市场的眼光，完全转移到这个“曾经暴利，但现在却不怎么性感”的行业，2016年，地产行业，会如何？

  机构普遍认为目前地产行业正享受国家政策红利，对于2016年中国整体的房地产产业，仍保持乐观态度。 

  综合来看，一线城市的房价（北上广深），尤其是深圳，随着一线城市经济的高速发展，购房刚需越来越强烈，就比如深圳，虽说在2015，深圳平均房价已经上涨60%，但短期内，仍看不到回落的诱因。市场普遍认为，深圳市刚需很足，楼价很可能在几年之内，便可超过香港，成为中国楼价最贵的城市。 

  地产行业，虽说黄金十年已经过去，40%以上的毛利水平已经一去不复返，然而，如果政策为保经济，陆续推出各类政策，刺激依然。在这个行业中，一定还是可以发觉到不少套利机会的，尤其是专注一线城市（深圳）的房地产开发商，仍然有不少好机会。

  在香港地产商里，除了几个龙头大公司，中海，华润，万科，万达等。我发现还有一只名不见经传的中型地产开发商，各类数据和信息，都证明，这是一家从骨子里很传统、很健康、很勤恳的地产开发商——龙光地产（3380.HK）。 

  龙光地产（3380.HK）是一家深耕于深圳及珠江三角洲住宅物业的地产开发商。主要特点是“轻资产”、“快周转”、“专注一线城市”、“专注地产”，主要从事住宅物业市场开发。龙光地产的土地储备及目标区域，主要是中国的新兴地区，包括深圳、珠三角、汕头及南宁等城市，目前以进入14个城市。

  龙光地产创始人，潮汕人纪海鹏处事相当低调，网上鲜有他的照片。为香港“潮属社团”首席会长。纪先生从事地产开发已20余年，从汕头发家，逐渐扩大公司规模，后来专注做深圳及周边地产。一向勤勤恳恳，低调做人，稳健做事，在地产行业里口碑很高。 

  龙光地产目前土地储备一共1,453万平方米，全部以招拍挂形式获得，因为均为一线城市及一线城市周边，够公司5年开发使用，平均地价约为1,569元每平方米。地价约占销售均价的20%。在这1,453万平方米的土地储备中，约有50%（即700万平方米）是处于中国经济最繁华的珠三角地区（包括深圳）。 

  如果从公司目前的可售资源来看，有50%的货量集中于深圳及深圳周边。完全算一家深耕一线市场的传统地产商。只不过其一直较低调，更多人以前只关注到中海，万科，华润，恒大这类大开发商，而类似龙光地产这样的中型开发商，能在一线城市扎稳脚跟，是非常有实力的。 

  龙光地产目前在13个城市中拥有87个处于不同发展阶段的项目。2014年5月，公司获纳入为摩根士丹利资本国际(Morgan Stanley Capital International 「MSCI」)中国小型企业指数之一；9月，获纳入港股通可投资标的。 

  公司总部，龙光世纪大厦位于深圳前海，总建筑面积80,058平米，土地成本为4,684元/每平米。今年6月30日，估值约为32.2亿人民币。而深圳前海目前是深圳重点开发区域，该地楼价自今年年中后又上涨30%，并且在未来几年内都会只涨不跌。

  基本面及财务状况

  截止2015年年中，公司手上现金有64亿元，目前总市值129亿，负债比约60%左右。财务状况稳健。 

  2015年前十个月，公司累计合约销售额为160.2亿元人民币，比年初预计的全年145亿元全年目标，已经超额10%完成，业绩非常亮眼，而同行业内，没有一家地产商可以在十月就超额完成全年目标。公司之后宣布，2015年全年目标约可完成180亿销售额。 

  可见公司从今年开始，很可能会进入业绩爆发增长期。而前十月就完成全年的目标业绩，这是在今年整个地产行业下行的趋势中，非常亮眼的成绩。2015年，很多地产商为了完成全年业绩，要使出浑身解数。而龙光地产因为其今年有明星项目成熟，很轻松的便完成此目标。

  位于深圳惠州之间的“龙光城”：

  深圳北站的，九龙玺：

  位于汕头的御海阳光，这几个明星项目，因为其价格合适，地理位置优越，受到广大投资者的青睐，为今年龙光地产的业绩，舔砖加瓦。据了解，这些项目，都还有5年左右的开发量，仍会持续为公司创造盈利。

  因为公司开发特点是高周转、轻资产，在地产行业里，如果做横向对比，龙光地产的ROE水平为最高：

  我们知道地产行业从黄金十年40%的毛利，目前已经整体回落至平均20%左右的毛利率水平。但龙光地产，因为其专注一线城市，加上非常强的成本管控能力，目前，毛利率水平仍然维持在30%左右，非常难得。

  公司拥有自己的建筑团队，目前的建安成本平均约每平米2,500元，这样的成本控制，在行内属于上等水平。而因其建筑公司也在龙光地产上市公司体系内，所以不会存在任何财务互换问题，是真正实在的高效成本管控。

  公司的高周转，轻资产模式，加上全产业链的配合，使得其现金回笼率非常高，就2015年上半年，现金回笼率超过85%，资金回笼速率非常高，这样可以为公司持续的发展，带来充分的资金支持。

  从财务状况上来看，在目前的地产行业里，龙光地产完全可以称得上是上等公司了。

  今年9月23日，龙光地产又竞拍深圳龙华区地块，看来其深耕深圳的决心已经非常确定，而深圳的房价，在全国地产大趋势下，配合深圳的飞速发展，真的只会只涨不跌。相信，凭借龙光地产的高速开发能力，低价取得深圳龙华区地块，会为集团未来的发展，带来更充足的原动力。我个人还是很看好能在深圳拿到地的开发商的。

  股权演变 

  龙光地产2013年12月20日上市，以招股价的下限2.1亿港元定价，集资净额约14.84亿港元。其中，在香港公开发售部分收到约7,641万股认购申请，超额认购为1.88%。当时上市的情况，属于普普通通吧。

  但是龙光地产的IPO，值得注意的一点是，其申请了豁免权，所以可以公众持股上限只为15%。而往往，港交所能批给公司公众持股上限为15%的公司，都是对公司基本面做了充分调研，认为公司具备很强的经济实力，市值超过100亿，并且认为公众持股不会影响公司正常发展。所以港交所对该公司非常信任。

  在随后的3年内，公司运营健康，在整个地产行业下行的趋势中，依然保证了长期稳定的增长。公司股价，也是受到强劲的业绩支撑，一直处于向上的趋势中。

  公司股价自上市以来，历时3年，股价从2.1港元上涨至3.7港元，上升幅度约为76%。而这期间曾派过两次分红，每次分红11港仙。所以整体看下来，3年时间，该公司为广大股东已经带来了超过90%以上的收益。由此可见，公司真的是一家勤勤恳恳的良心公司。

  公司于2014年5月，向公司管理层授予了股票期权，行权价为2.34港元。一是回馈公司员工，二是激励员工更努力的工作，提升公司整体发展水平。

  11月26日，公司公布，先旧後新配售最多5.58亿股，占扩大後股本约10.03%。配售价每股2.78元，较前收市价3.21元折让13.4%。认购事项之所得款项总额约为15.5亿元，集资净额15.41亿，拟用於集团业务发展及作为一般营运资金。 

  这次配股，投资者之中，包括投资公司RRJ Capital及惠理集团（0806.HK），分别认购2.79亿股及8,363.3万股。此次明星基金的承配，显示出国际投资人对龙光地产的认可，进一步为集团的业务规模增长与可持续发展奠定了坚实的基础。

  综合整理投资机会 

  一、之前我们分析了龙光地产的基本面，其财务健康并且处于地产行业上等水平，专注一线会继续享受政策红利。而目前市盈率仅为4.9倍，这在整个香港地产商中，仍然是排名落后的，上升空间很大。

  （横向比较，龙光地产目前估值水平最低，上升空间广阔） 

  二、公司主要土地储备都在深圳，这和其他发展商全国性的土地储备，是有天壤之别的，更别说深圳的房价还处于“飞速上涨”的趋势中。这样看来，公司目前低于行业水平的估值，很不合理。我认为凭借龙光地产现在优良的土地储备和高效的开发模式，应该享受更高的估值。再加上近期房地产板块刺激不断，国内地产行业更是创出历史新高，都会对地产行业的整体估值有所提升。公司是沪港通标的，随着国内资金参与香港市场越来越多，对公司的整体估值，也会有所提升。 

  三、公司的股价走势十分稳健，哪怕经历了今年6-7月的股灾，公司股价依然能保证向上的趋势。且公司是一家勤勤恳恳，专注认真的地产开发商，再加上公司基本面非常健康，股价仍会继续向上。 

  四、公司此次折价配股，融资，一方面可为之后的发展带来资金补充。另一方面，此次配股会增加公众持股，对于提高市场流通性，提升估值，会有明显刺激。明星基金参与后，龙光地产会获得更多的市场认可，关注度也会提升很多。 

  五、公司管理层及员工期权兑换价为2.34港元。此次大基金承配价格为2.78港元。而目前公司股票价格仅为2.57港元，承配的价格已经高于目前的价格。因为配股不理性的“错杀”公司市值反而有所缩小，而近期房地产行业又十分热门，相信这样的“错杀”机会，不会持续很久。目前，应是十分可靠且安全的投资机会。

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