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地王的诱惑？龙光地产规模大跃进

https://m.biud.com.cn 2016年06月12日08:13 家居装修知识网

    暴涨的深圳楼市再添一把干柴。
    6月8日下午，龙光地产以总价140.6亿元竞得深圳光明新区一宗商住地块，建筑面积50.9万平方米，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米。地块总价也超过10日前，信达以123亿元拍下的杭州奥体商住地块纪录，成为2016年全国总价地王。
    和动辄140亿元的高额地价相比，龙光地产2015年的销售规模才区区200亿元。这个蛇吞象的游戏将怎么运作下去？对于这一问题，龙光地产也并未给予正面回应。值得注意的是，龙光地产在资本市场也是动作频频。6月1日，龙光地产公布了与中国嘉陵的重组信息。拟注入的资产规模，让市场推测为龙光地产将要加入回流A股的大军中。
    虽然A股房企融资发债松绑，但成功回归A股的房企雷声大雨点小，相比于恒大、万达等影响力及规模都较大的龙头而言，仍在200亿元规模徘徊的龙光地产还属于小字辈，踏上回A这条路将会遇到哪些拦路虎？
    龙光再获百亿地王
    此块新的全国总价地王编号为A646－0059，位于光明新区高新技术园区东片区，与在建地铁6号线和即将建设的13号线交汇站观光站接驳，距离龙大高速光明出口约500米，位于光明新区核心位置。
    地块总面积15.24万平方米，总建筑面积50.9万平方米；其中居住26万平方米，商业9.98万平方米，办公7万平方米，酒店3万平方米，公寓4万平方米。竞买申请人参与拍卖履约保证金为10亿元。
    由于区位良好，地块吸引了金地、碧桂园、电建、星河、华润、平安、龙光、盛迪嘉集团、龙湖首开联合体、华侨城、绿地、中海、港铁等多家房企出席土拍现场。
    最终经过两个小时的激烈举牌，由龙光地产以总价140.6亿元竞得地块，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米。
    针对此次拿地，龙光地产相关负责人称：“2014年10月斩获龙华中心区地块——龙光玖龙玺项目，玖龙玺项目已于2015年4季度开盘，销售业绩喜人，已助力龙光业绩大幅持续增长。如今，深圳市场热度高温不去，龙光地产是以相对优惠价格果断出手拿下的光明地块。”
    “获取此地块后，龙光深圳区域可售资源占比已近70%。此次拿地，将进一步扩大龙光在深圳市场的影响力，是龙光持续深耕区域，精准布局、为公司未来3~5年业绩增长奠定基础的又一重要战略举措。”前述人士续称。
    值得注意的是，深圳上一宗成交价破百亿的地块同样由龙光地产竞得。2015年9月23日，龙光地产耗资112.5亿元拿下深圳一宗商业地块。但和动辄过百亿的高额地价相比，龙光地产2015年的销售规模仅为200亿元。
    在问及如何解决拿地的资金、拿地通稿中的合作伙伴是谁等问题时，龙光地产回复《中国经营报》记者称：“公司是有实力才会考虑拿这块地，不是随随便便做这样的决策，资金实力也并不像媒体想象得那么脆弱。公司目前不便透露合作伙伴信息。”
    但查阅龙光过往的发展资料，该公司如何吞下并消化总价地却有迹可循。
    2015年9月23日，龙光地产耗资112.5亿元拿下了深圳龙华红山地块。彼时的土地出让条件要求，企业在竞得地块后5个工作日内须付清全款或者分期付款，选择分期付款也必须先付50%土地款，余款在一年内分期付清。
    但在迫在眉睫的土地款面前，龙光地产截至2015年6月30日的营业收入仅为51.6亿元，持有现金及银行结余（包括有限制及已抵押存款）也只有66.5亿元。即便加上发行的40亿元公司债，也不到110亿元。
    为了顺利将地块收入囊中，龙光地产先是趁着公司债“窗口”，在国内发行了50亿元公司债券，后又宣布与平安大华签订19亿元融资协议。随后的11月，龙光地产更是大笔增发公司股份融资约15.5亿港币。
    进入2016年，龙光地产先是向专业投资者发行了2.6亿美元优先票据，该票据2020年到期，年息7.70%。随后向外资公司龙禧投资有限公司、高润控股有限公司以及兴汇有限公司委托配售代理。向承配人配发及发行认购股份而扩大的已发行股本约10.03%，募得款项总额约为15.5亿港元。
    18.2亿收购中国嘉陵股份
    然而，相比于过往冒着汇兑风险的境外融资，龙光地产正在试图走一条成本更为低廉的资本道路。
    6月1日，龙光地产发布公告称，旗下龙光基业以18.2亿元收购南方工业集团所持有的中国嘉陵股份，并计划将高速公路和商业地产等核心业务注入其中。注入完成后，中国嘉陵将通过向特定对象非公开发行股份募集配套资金以收购龙光地产的控股权。
    据了解，龙光基业旗下的住宅类资产几乎都在香港上市公司龙光地产之中。因此，此次中国嘉陵的重大资产重组或将涉及到龙光地产分拆资产回A股上市的问题。
    为此，《中国经营报》记者致电龙光地产进行核实，该公司品牌部门回复称一切以公告为准，具体的回A情况并不知晓。
    而龙光基业也在过往中强调，龙光主要住宅地产业务在香港上市后，基于公司战略调整以及避免与上市公司同业竞争等考虑，除现有部分剩余住宅项目销售后补充发行人现金流之外，未来公司将不再从事住宅地产项目投资。
    其中，龙光基业的核心业务高速公路是以BOT模式投资运营四条高速公路，建筑工程施工板块收入则主要由路桥收入和公共基础设施工程收入构成。截至2015年6月，龙光基业已建成通车的高速公路里程达到351公里，承建公共基础设施项目共计6个。
    龙光基业在商业地产开发方面则主要涉足开发集商务办公、公寓、酒店、购物休闲于一体的商业物业。截至2015年6月末，已开发的汕头龙光世纪大厦项目销售面积4.04万平方米；在建南宁龙光世纪、南宁龙光国际项目，剩余总投资金额为32.63亿元。
    数据显示，龙光基业于2012年~2015年上半年间，住宅地产销售收入分别为11.22亿元、9.53亿元、2784.02万元和1407.95万元。商业地产销售收入分别是1.97亿元、5.35亿元、4.42亿元和1985.74万元。
    漫漫回A路
    对于内房股回A，资本市场早已司空见惯，A股的高市盈率和目前低成本的境内融资渠道成为驱使中概股回A的两大动力。但成功回归A股的房企寥寥可数，相比于恒大、万达等影响力和规模都比较大的企业，仍在200亿元规模的龙光踏上回A这条路会遇到哪些拦路虎？
    中金公司分析师张宇认为，鉴于目前A股市场地产开发商的股价相对其估值更加合理，回A有望成为龙光地产股价的潜在催化剂。
    2013 年12月20日，龙光地产在香港上市，销售规模在两年内成功突破200亿元人民币，规模，复合增长率达到50%。回款率保持在92%的高位，领先同业水平。销量上涨的同时，得以维持较高的利润率：毛利同比增长16.4%，毛利率为30.4%；核心利润同比增长12.1%，核心利润率为13.5%。 2016年，龙光地产的业绩表现依旧亮眼。前5个月，该公司还实现了合约销售额33.4亿元，按年升66.9%。
    但是，坐拥深圳的优质地块，有着不俗的销售业绩和盈利能力的龙光地产，公司的股价却一直贴地飞行。2015年10月8日达到最高点3.58港元，其后再度回落，2016年2月一度下跌到2.1港元。
    “龙光集团的估价被严重低估，其股价具有可观的上升空间；因此，本次重组将能广泛地深化公众对集团形象的认知，吸引大型机构及中小型投资者的更多关注，增强资本市场的认可度，助推龙光实现更高的估值。”张宇进一步分析称。
    但张宇依旧无法预知，此次回A会否触发无限制性条款要约将带来隐含风险。“此次收购龙光地产存在较大的不确定性，因为收购涉及控制权的转换，可能会触发无限制性条款要约。”
    如果出现该种情况，此次收购的成功率可能面临较大挑战。“我们认为龙光地产目前并未计划私有化，而将会继续维持其上市地位；如果该情况没有出现，此次交易有望以合理的溢价完成，因为目前大股东持有龙光地产约70%股份。”张宇续称。
    房地产与金融资深评论人黄立冲也认为，目前的房企回A之路并非坦途。回A股需要偿还海外债务、资产重组面临高额的房地产税费、回购股票需要不低的溢价。
    “20亿元的借壳交易中就可能要有500万元的税，而在私有化过程中，股东的心理预期也有所差异，要根据A股套利空间给出一个相对合理的溢价。”
    除了高成本之外，监管层政策的变化和不断变动的A股市场才是回A企业们更需要关注的。2015年5月，一路暴涨的A股突然陷入断崖式下跌，大批回归路上的中概股被迫停下脚步。
    而不久前的5月5日，也有传闻称证监会拟暂缓中概股企业国内上市，中概股回归国内借壳、重组、IPO均可能受限。虽然证监会回应称“正在研究”，但这四字回应依旧使得正在回A路上的众多企业心惊不已。
    对于现阶段规模有限的龙光而言，动辄百亿地价的新投资，每一个都是必须成功的项目，一有不慎就可能是灭顶之灾。而资本市场的腾挪辗转空间，则是该企业规模化跃进的必备条件，一旦资金跟不上，则新投资变成巨债务。两场战役，龙光都不能有一丝闪失。

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