房地产库存与房地产泡沫的“受病之处”、“起弊之源”已经今非昔比。
11月10日，中央财经领导小组第十一次会议部署经济结构性改革。化解房地产库存，成为会议所指的一个突出问题和关键点。
一个行业库存问题，为中央权威高层会议重视，足以说明其积弊深、涉及面广，事实上，其他突出问题，过剩产能、过高成本、金融风险，其实也或多或少与房地产相关，楼市“去库存”抓住了当前经济发展症结的“牛鼻子”。
房地产库存之弊
房地产库存与房地产泡沫密不可分。从某种角度讲，甚至可以说是一个硬币的两面。房地产库存与房地产泡沫，其“受病之处”、“起弊之源”，最简明扼要地讲，可以概括为以下五点：
一是产业转移。经济全球化最基本的特征，是生产要素在全球范围内的流动和配置。等量资本获得等量利润。这个过程，也是产业不断地从劳动、土地等生产要素成本相对较高地区转移到相对较低地区的过程。
这让中国在短短几十年时间里走完了发达国家几百年走过的工业化城市化道路，也让中国房地产市场迎来了举世罕见的高速发展期。房地产市场高速发展难免伴随泡沫的膨胀。
二是货币泡沫。有数据显示，美国次 贷危机爆发前夕，美国金融衍生品规模高达531万亿美元，而美国2007年的GDP仅为14万亿美元。次贷危机暴发后，美联储推出一轮又一轮量化宽松，金 融衍生品规模不但没有减小反而不断膨胀。据2011年美国财政部货币管理局的统计数据显示，华尔街大银行所持有的金融衍生品数量比2008年危机高峰时还增长了41%。
必然看到的是，美联储量化宽松超发的货币泡沫主体，其实并没有多少进入美国本土的市场领域，而是大举流向了包括中国在内的新兴经济体，新兴经济体的房地产最终可能成为货币泡沫的宣泄口。
三是土地财政。这些年来，中国以投资为驱动的经济发展模式，最大的一个特点在于各地以土地财政为支撑的区域经济竞争。土地财政真正赚钱的主要靠居住用地。为了最大限度地实现GDP的增长，同时又为了最大限度地获取土地出让金，一直以来各地在土地财政上“松紧不一”。
对居住用地，通常实行“紧”的土地政策(价格高、数量少)，而对工业用地和商业用地特别是工业用地，通常实行“松”的土地政策(价格低、数量 多)。四是人口红利。过去的中国计划生育政策，再带来生育率迅速下降的同时，也为经济增长创造了40年左右的人口红利期。人口红利，一方面缓解了人口众多 与人均资源少的矛盾，另一方面也在一定时期内为房价持续上涨打下了基础。
计划生育导致的亲族结构格局，是爷爷辈、父母辈和孙子辈呈现“421”结构特征。这种特征让孙子辈们购房有着“421”亲族群体一齐上的特点，使得中国各大城市购买首套房的平均年龄明显小于国外同类城市，青年一代自住性购房能力得到了非凡表现。
五是城市等级。众所周知，国外的城市，不论大小大都是平等的，其资源交换也是平等的。而中国往往是上级城市管着下级城市，财政体制、计划分配体制等，也是通过这个体制来完成的，难免存在资源分配不均现象。
大中小城市在吸引流动人口上，原本就存在着强者越强、弱者越弱的“马太效应”，再加上中国的城市还存在着行政等级问题，这就让中国大城市特别是超级城市的人口规模控制目标屡屡遭到突破，房价也是屡涨屡调、屡调屡涨。
从“控房价”到“去库存”
月满则亏，水满则溢。从过去强调“控房价”，到现在着重提出“去库存”，房地产调控如此大转身的背后，是房地产库存与房地产泡沫的“受病之处”、“起弊之源”已经今非昔比，发生了明显的变化。
第一是产业转移已出现新动向。过去中国凭借廉价的劳动力、土地和环境资源承接了大量的产业转移，现在一方面由于中国的环境资源逼近了承载能力的 极限；另一方面由于房地产在整个经济生态中“一股独大”成为“恐龙”，导致企业生产经营综合成本过快上升；现在，我国已面临产业转移国际化的新苗头，中高 端制造业开始回流发达经济体，低端制造业则转移向成本更低的发展中国家。
第二是资产泡沫面临破灭压力。美国量化宽松的逐步退出对新兴经济体的最大影响，当属国际资本流向发生变化，新兴经济体资产泡沫面临破灭压力。如 果资本流出再叠加产业转移的双重影响，资产泡沫承爱的压力无疑会更大。而资产泡沫收敛如果处置不当，往往会导致旷日持久的金融危机。
第三是土地财政已经难以为继。笔者在过去的文章中曾多次指出，从地方债务对土地财政依赖程度来推测，从长期看地方有可能在商品住房上达到双极 限：即一方面有可能将地价房价抬高到极限，另一方面又有可能将居住用地的供应源源不断地维持到极限。从种种迹象看，特别是从住房库存数据看，这个双极限或 许正在逼近。
第四是人口红利正在日趋消失。劳动年龄人口历来是购房的主力军。然而，统计数据显示，中国劳动年龄人口总量在2012年已出现转折。而且，由于 高房价导致高生活成本，高生活成本导致子女抚养的高成本，放松计划生育政策，可能并不会带来有关部门预期的生育高潮。计生政策的放松，也难以在短期内达到 托市的效果。
第五是楼市调控形势更加复杂。城市吸引流动人口的马太效应，叠加城市等级的影响，让一线城市的房地产市场，在全国楼市总体“去库存”的大背景 下，短期内难以做出简单的放开“限购”的决策。必须防止泡沫破灭与泡沫膨胀的风险交织在一起。“去库存”并不是简单地救楼市，其背后是中国经济发展内外部 环境的深刻变化，释放出的是经济相应转型升级发展的重大信号，包括如何引导刚需消化存量，怎么通过城镇化建设调整理顺房地产的供给侧政策及体制，其内涵相 当丰富。这里只是提醒，房地产企业万不可误判形势乘机乱涨价，而错过房地产市场的最佳调整期。
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