中房网讯 在本轮去库存周期中，全国及相关城市去库存状况如何，是否已回归到合理水平？后续库存走向如何，房企又该如何进行应对？此类问题正成为当前房地产市场关注的焦点。

  以“2016年中论市暨全国库存压力研究”为主题的易居论坛日前在上海举行。来自房地产开发企业和研究机构的代表与会。多数与会者认为，库存的全面摸底成为关键。2016年上半年去库存总体积极有效，但结构性的矛盾依然较明显。同时，对于一些去库存效果较好的大城市而言，积极补库存也成为应有之义。

  华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳

  华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳指出，去库存战略的提出，和去产能、供给侧结构性改革等思路高度吻合。中国房地产产业在带动国民经济、提高居住水平以及促进经济结构调整等方面都是功不可没的。而在新时期下，随着住房拥有率增加等因素的变化，中国房地产市场的矛盾更多地体现在结构性方面，包括产品结构、区域结构、企业竞争模式等在发生变化，这使得后续去库存战略也需要有创新思维和新的举措。

  行情分化中去库存

  从论坛获悉，根据易居研究院每月定期发布的《全国房地产市场月报》，今年1-5月份，全国商品房销售面积同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点。其中，住宅销售面积增长34.2%，办公楼销售面积增长44.0%，商业营业用房销售面积增长18.1%。商品房销售额也有类似的增幅走势。

  在市场销售相对较好的情况下，全国房地产市场的去库存效果不断得到显现。统计数据显示，今年5月末，全国商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米，办公楼待售面积增加7万平方米，商业营业用房待售面积增加105万平方米。库存量已连续三个月出现减少，其中住宅去化效果较为明显。

  会场

  同时，去库存的市场数据和企业实际经营情况也基本吻合。与会者对此发表感言。旭辉集团副总裁蒋达强认为，今年上半年全国各大城市的市场销售总体上要好于去年同期水平，也好于房企的预期。当然从城市结构上看依然有分化的现象。比如说二线城市“四小龙”，以及武汉、天津等热点城市，无论是成交量还是成交均价，都呈现出爆发式的上涨。此类城市承接了来自一线城市外溢的需求，去库存效果积极有效。当然其他一些城市比如重庆、长沙、沈阳等城市，相对其他二线城市而言相对偏弱。除了此类二线城市，部分三线城市也借这一波行情开始出现了上涨，比如浙江嘉兴。

  而在关于三四线城市当前去库存的状况上，中信建投首席地产分析师陈慎认为，从包括安徽、河北等省的三四线城市相关调研数据看，和市场预期还是有一定差异的。部分城市在政策刺激下确实体现了较好的去库存效果，其他一些城市则效果一般，去库存周期有的甚至超过三年以上的水平，属于去库存压力依然偏大的区间。对于此类城市的房企而言，心态方面还是有所焦虑，去库存的过程也显得有点煎熬。

  对库存全面摸底乃关键

  “去库存”成为近两年房地产市场发展中的关键词，但全国及相应城市的库存规模究竟有多大，相关政府部门或研究机构并没有给出一个很准确的统计。本次论坛上，易居研究院发布了《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》。据悉，这也是目前各房地产研究机构中相对全面和系统的一份库存统计报告，对于后续地方政府和企业去库存有着积极的作用。

  易居研究院副院长杨红旭

  论坛上，易居研究院副院长杨红旭对库存口径界定进行了阐述。他表示库存口径分为三个：小口径、中口径和大口径。其中，小口径为国家统计局每月公布的待售面积，即现房库存量；中口径为现房库存量加上期房库存量，即拿到预售许可证后，尚未销售的新房；而大口径则为项目新开工后，尚未销售的新房。需要注意的是，大口径中可能包括一些还没达销售标准的新房，这些新房不能称为真正意义上的库存，但考虑这些新房在不久的将来，可取得预售许可资格，变为期房，作为短期库存增长的最主要来源，因此将此类新房纳入统计口径也有合理性和科学性。

  易居研究院《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》显示，2015年全国中口径商品房去化周期为43.4个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为22.3、119.8和150.4个月。这说明，住宅去化周期接近2年，应该说大于合理区间；办公楼、商业用房考虑部分项目作为开发商自持物业，因此去化周期被放大，假设开发的项目有20%面积作为自持，最终的结果显示，办公、商业用房的去化周期降为95.8个月和120.3个月。如此对比，此类物业的库存量仍然非常大，去化周期过长。

  该报告认为商业等物业的去库存压力要大于住宅。对此，凯莱投资董事长徐宏峰表示，目前即便是一些大城市的核心地段，商业地产的去库存压力也在增加，部分传统商圈的经营显得萧条，包括租金、人流及坪效等指标都不如预期。在此类商业项目过剩的情况下，其进行建筑改造和业态重新设置都会显得比较困难，即不能按照目前体验式消费需求的方向进行物业改造。反过来这会使得此类物业的去库存压力更加偏大。所以说后续去库存过程中，除了关注住宅物业外，包括店铺、大型商业设施等也应该纳入到去库存的范畴中来。

  三四线城市去库存压力依然大

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从城市的横向对比看，三四线城市的去库存压力要远远大于一二线城市。这可以从近几年此类城市的库存去化周期曲线看出来。部分三四线城市的去库存周期要超过2年，库存背后的金融风险也相对要大。值得提醒的是，在今年上半年市场较好的情况下，部分三四线城市也有一个较好的去库存表现。比如江苏无锡和昆山、河北燕郊等城市的市场销售均创历史新高，去库存压力也在快速释放。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进

  围绕三四线城市的去库存压力，嘉华中国董事谷文胜表示，过去在进行城市进入的名单筛选方面，曾经也考虑过部分三四线城市，包括淮安、南通和无锡等城市，但最终还是选择了放弃。虽然此类城市今年有一波相对好的行情，但去库存压力总体上要高于周边二线城市。所以当时把投资重心放在南京是明智的。如果盲目扎堆到三四线城市，其房地产开发的周期显然偏长，甚至要超过三年，这会有较大的经营风险。

  陈慎认为，目前三四线城市在去库存层面也有各类积极有力的政策，比如说对于住房产品属性做改变、鼓励出租用途等。反过来看，影响三四线城市去库存的因素也有很多。比如说，很多80后、90后的农民工，其实还是有很强的购房需求，但是因为不愿意放弃宅基地这类资产，所以最后会影响此类群体进城买房，这是后续农村土地制度改革所需关注的一个内容。类似建立更完备的住房金融体系和信用担保制度等，都是可以优先考虑的备选项。

  徐宏峰认为，从年轻人口的流失、生态环境的恶化、产业缺失等角度看，三四线城市的去库存压力大也符合市场预期。当然对于三四线城市来说，后续做产品不一定要信奉“大而强”的理念，而是可以崇尚“小而美”的理念。控制产品规模、提升产品品质，只有这样，去库存效果才会得到真正的体现。

  嘉宾讨论环节

  去库存战略需要创新思维

  易居研究院《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》认为，在去库存层面，后续应该优化供应结构、因城施策控制土地供应。各地区要根据本地商品房库存数量，科学制定2016年土地供应计划，合理确定土地供应结构和投放数量。库存量大、去化周期长的三四线城市，要严控或者暂停土地供应，特别是一些城市商办用房库存去化周期长的，要暂停商办用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止地价和房价上涨过快。

  论坛嘉宾讨论环节的主持人易居研究院院长助理崔霁就此提出，去库存和补库存正成为目前全国各城市相关房企关注的内容。要真正解决此类问题，必须在供应端和需求端等方面开药方。比如说可以围绕商办项目进行金融证券化，这能够降低库存背后的潜在风险，同时加快盘活库存资产。只有通过此类创新，后续去库存的战略才会得到更扎实的推进。

  蒋达强表示，目前部分房企正从去库存转到补库存的导向上来。在拿地方面，建议可以在环上海区域拿地，这样的投资会更持续和稳健。而到一些三四线城市进行投资，可能会比较困难，经营压力也会比较大。另外，对于旭辉而言，一方面会严守不拿地王的原则，另一方面也会尝试经营模式的转变，比如说从过去单纯开发、滚动式开发的模式，转变为开发和资产持有并重的模式。通过积极做持有和长期经营，能够确保公司利润和经营的稳定。

  谷文胜表示，在去库存和城市进入方面，一定要把握三个核心指标或因素。第一个是当地政府的供地速度。如果地方政府卖地的速度超过了市场消化的速度，那么高库存压力就会比较大。第二个是当地经济发展的潜力。如果经济发展潜力较差、产业聚集能力较差，那么去库存的动力可能也会不足。第三个则是当地的人口导入能力。如果人口导入的能力弱，那么去库存也会比较困难。只有把握这三个变量，后续在企业层面的去库存才会有的放矢、游刃有余。

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