日前，社科院专家发表观点，称开征房产税迎契机，估算全国房产税收入共计1.6万亿元。其实他的测算很简单，是按照2014年统计局公布的城镇居民数量 7.49亿人*人均居住水平33平米*房屋均价6300元/平米*1%的税率算出房地产税可达大约1.6万亿的天量。相信不管哪个政府领导看到这个数字都 会喜笑颜开。要知道近年房地产相关税收的大头国家城镇土地使用税+国家土地增值税，也就5000多亿元，1.6万亿相当于这项税收收入的2倍多。

  不过，大家不要高兴的太早。1.6万亿只是海市蜃楼，实际根本不是那么回事。该教授在计算过程当中，忽视了两个核心要点：1、免税部分；2、税率。由于这两个因素的影响，房地产税或许至少要减个“0”。

  首先说说免税部分。之 前出台房产税试点的是上海和重庆，上海自用的第一套，不征收房产税，二套人均超过60平米的部分才征收。这里注意第一套不管多少平都不收。从目前来看，自 用的第一套不收已成定局，第二套征收还有人均居住面积限制的指标，目前首套的比例应该在8成左右，再扣除不满足人均超过60平米的二套，真正能征税的远小 于20%。

  其次是税率。上 海房产税使用税率是6‰，对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，使用税率暂减为4‰，而且还要打个七折。 税率我们折中计算，按5‰来计，与专家测算的税率将是减半。而且目前来看，低税率肯定是未来征税的趋势，这是毫无疑问。

  以上两者协同一看，可征范围缩到1/5，税率减半，再乘以1/2，剩下就只有十分之一了，千把亿元对地方政府的吸引力肯定是大大下降的。而且考虑到一线和主要二线的保有量，房地产税的税源主要还是在一二线城市，三四线城市只是顶了个房地产税的名头，可能几千万的税也指望不上。

  因此，专家做测算提建议的时候也一定要好好的把前提条件列清，媒体转的时候也要好好分析一下，而不是一转了之。误导大众、让地方政府空欢喜一场都是小事，影响领导决策才真正害人。

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