如果给2015年的楼市评选一个热词，“去库存”无疑是当之无愧的年度冠军。“6.96亿平方米全国商品房待售面积”，12月12日，国家统计局公布的这一数据，将楼市的高库存压力公之于众。

  “去库存”成楼市基调

  自2014年起，“去库存”取代“控房价”成为楼市新主题后，楼市政策均围绕“去库存”展开。地方政府推出了各种税费优惠措施，加速库存去化。今年以来，楼市销售回升态势良好，但根据国家统计局最新数据，截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，仍然处于历史高位。库存高企成了商品房市场不得不直面的严峻问题。

  11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展。12月14日，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，会议指出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

  中原地产研究部统计显示，为给楼市减负，2014年来，累计已经有超过50个城市发布了不同力度、不同方式的购房优惠政策，以三四线城市为主，从取消限购到公积金新政再到各种税费减免等，可谓花样百出。在中央喊话“去库存”后，河南、山西、安徽、浙江等多个地方政府正陆续出台各种实质性措施，鼓励人们购房。

  专家：务实推动城镇化是楼市去库存的唯一出路

  对于这次中央提出的“去库存”，天津财经大学经济学院教授丛屹给出了八个字的评价：把脉准确，一针见血。丛屹告诉记者，高库存压力下楼市内部已有结构化泡沫，这种情况下不能对楼市进行简单的总量刺激，如何有效的消化库存才是出路。今年下半年，表面上来看楼市总体回暖，但是实际上其分化特征更为明显。需求结构决定楼市走向，现在楼市的主旋律是回归自住型需求。

  根据媒体的公开报道，天津新建商品房存量出清周期在去年曾一度高达33个月，目前已降至21个月左右。经过一年的时间，市场去化压力比去年已明显减弱。从今年楼市成交不难观察出，天津主城区、快速轨道规划的沿线、新兴功能区，去化速度较快，除此之外的边郊区域库存压力较大。

  丛屹认为，去库存不是简单的把房子卖出去，而是要用实体经济的发展来带动地产库存的消化。三四线城市应该加大具体的城镇化措施，推动其城镇化进程，如有效的解决户籍问题，推动居住证制度等。硬件方面应及时的完成产业等基础配套设施；软件方面要提高城市的社会管理能力，提供完善的居住配套，改变过去单一的土地城镇化。要靠产业结构升级来实现经济收入增长和人口就业，推动人口城镇化，从而消化楼市库存。丛屹坦言，天津楼市库存去化周期的时间长短，取决于其向周边城区推进城镇化的速度，“务实的推动城镇化是楼市去库存的唯一出路。”

  按需购房永远不会错

  业内人士指出，楼市库存压力大，并不意味着开发商不再开发新的项目，而是要转变思路，从过去简单的盖房子卖房子的粗放发展模式转向提高住房的有效供给。

  何为有效供给？即开发商在拿地阶段就要结合整个城区的规划发展，提炼出目标客户的居住需求，然后进行产品的定向创新设计，提供更好的居住服务、社区服务，改善居住环境，做好物业，做好售后管理，满足居住群体的多重要求。

  “去库存”的大环境下，房价会出现大跌大涨吗？

  丛屹分析道，天津楼市不同于深圳楼市，投机属性强、出现泡沫化倾向，总体来说天津以自住需求为主，房价下行压力小，也不会出现价格暴涨。目前各种信贷优惠政策较为宽松，贷款利率也较低，开发商给出的折扣空间较大，总体来说是购房的较好时机。购房者从自己的置业需求出发，按需购房，永远不会错。同时，丛屹也提醒广大市民，炒房收益低风险大，对楼市不要怀有投机之心。

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