2015年的北京楼市，先是被各种动辄10万+的豪宅新盘“刷屏”，临近年末，算一算账，发现今年新增土地供应创近8年来新低，住宅用地供应创近3年来新低，而年内商品房供应量则创下10年新低。
“面粉”决定“面包”。于是，今年豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊，而刚需族则只能转向自住房、商办产品或“老破小”的二手房。
一个全新格局的北京楼市正在快速蜕变。
购房门槛一再提升
“面粉”决定“面包”，北京一手楼市迎来一个全新时代。业内机构数据显示，预计2015年北京商品房住宅全年签约量达到5.4万套左右，成交均价或逼近3万元/平方米，比2014年上涨了近10%。
成交均价逼近3万元/平方米，意味着昔日占据主流的中低端商品房住宅房源越来越少。业内人士表示，豪宅都“五环化”了，刚需和改善自然受积压，首当其冲的就是首次置业的刚需，门槛从总价100万元跃升到200万。某房企负责人进一步表示：“刚需族钱少，所以被挤压出今年的商品住宅市场，转向自住房、50年商住Loft或者又老又小的二手房，甚至只能选择燕郊、固安等环北京区域。”
新盘市场中豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊，在不少开发商的眼中，1000万元/套才是2015年改善置业的门槛，而别墅市场的门槛也早就到了1000万元/套起。
记者了解到，2015年北京豪宅成交暴增，丰台西局、朝阳孙河、朝阳东坝等板块都由以刚需盘为主的区域摇身一变成为豪宅区。
当东五环边上东坝的二手房成交均价爬上36000元/平方米的同时，这里及其东北方向的孙河，新盘售价从每平方米6万到10万不等。与此同时，一些年初还打着“改善”大旗的楼盘，宣布明年产品各种升级要成“豪宅”，单价涨到5万、6万，单套总价也得800万至1000万元。“改善客群要么卖旧房，踮着脚够一下豪宅的边，要么换到城区的老破二手房，要么成为夹心客望房兴叹。”上述房企负责人如是说。
“刚需房”越来越远
花了小一年时间四处看房，比了又比后，李先生终于到河北省固安买房。“来北京闯了30多年，每次买房都是刚需，这10年从海淀买到大兴再买到河北，混着混着，都混出北京了。”李先生苦笑着说。
“我十年前买海淀房子才不到6000元/平方米，五六年前给女儿买大兴的房子是15000元/平方米，现在发现北京的房子买不起了。海淀那边的二手房能卖到每平方米6万多元，新房都8万了；大兴的新房也要三四万元一平方米了。实在太贵了！”为了把房子腾给儿子住，12月初，李先生在河北固安的永定河·孔雀城英国宫售楼处签了购买合同，买了套78平方米的两居，单价7800元左右，总价约65万元。
“我算真正的刚需吧，真后悔买晚了。固安这套房，价格也涨了1000多元呢。”李先生对记者说，他的亲戚2014年买的是英国宫五期，单价约6700元。在他看房的这小一年里，由于通州被确定为北京副中心，燕郊、大厂等环北京区域价格快速上涨，他去燕郊看的项目，报价已经涨到了13000元-15000元/平方米。
事实上，像李先生这样买自用房买到了河北的案例在2015年购房的北京客户中并不少见。数据显示，北京今年不仅总价1000万+、单价10万+的物业签约均创造了历史纪录，即使从整体商品房住宅签约看，单套平均也已经达到了370万。
土地越贵，房价越高
据研究数据显示，在剔除保障房后，截至12月17日，2015年北京商品住宅供应仅40085套，这个数据创下了近10年来的商品房供应量新低，而年内新建商品房住宅签约套数达到51270套。业内人士认为，今年商品房供应本来就少，而针对刚需的产品就更少了。
“土地太贵，房子卖得太慢，自住房太多，我们怎么做刚需？”房山一位开发商发问。
数据显示，截至12月17日，2015年北京土地市场共有48宗住宅土地实现成交，创造近3年的新低，但土地出让金总额却再创历史新高。“土地僧多粥少，地王全城开花。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，刚需客群主要由自住房产品承担。
上述房山一位开发商告诉记者，一方面，房企操作刚需产品就是希望快速走量、回流现金，以平衡财务成本实现利润，如今北京市场只有自住房能一次卖几百套，其他商品房开盘一次卖百十套就算非常不错了。另一方面，新的地块越来越贵，为了获得更高利润，就连定位改善型产品的楼盘如今也奔着豪宅去。
据介绍，比如位于南四环的一个新盘，本来针对的是大兴本地置换客户群，2015年中推售的房源是毛坯，成交均价约为4万元/平方米，但半年来就卖出了100来套房源，利润、速度两头不占，于是搞起“精装修升级”，以此来涨价促销售。“现在不做精装卖不上价。”该楼盘的销售相关负责人表示，计划明年开卖时将价格迈上5万元/平方米的台阶。
新盘成交均价3万
土地成交均价3万
记者了解到，今年北京楼市的两个成交价格颇引人关注：新签约的一手房成交均价逼近3万元/平方米、25块今年新成交的住宅土地楼面价突破3万元/平方米。
同时，业内研究机构数据显示，截至12月15日，北京二手房签约套数已达183741套，相比2014年全年的104772套增幅超过8成，预计全年签约将在19万套左右；而北京新建纯商品房住宅签约51424套，预计全年的成交量将在5.4万套左右；成交均价逼近3万元/平方米，比2014年同期上涨了9.7%。
而据北京市国土局数据显示，截至12月17日，北京土地市场成交48宗商品房住宅用地，其中有25宗地块的成交楼面价突破3万元/平方米，供应总面积为836万平方米，而据测算，实际商品房住宅用地合计只有280万平米。
“今年北京土地成交额突破2000亿元，楼面价超过3万的地块达到了25宗，地价超过房价成为新常态，北京的豪宅已经开始五环化”专家进一步介绍，北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，以500元-1000万改善房源为例，2013年位于五环内的占比为56.4%，到2015年其占比只有30%，而五环外占比已经高达70%，未来以自住房的供应挤占普通住宅市场的现象还将持续，而新盘高端化将成为趋势。
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