2015，多项利好新政轮番出台，拉动房地产市场全面复苏。北京楼市，量价齐涨，高端和商住成交双峰并峙。北京土地市场成交金额飙涨，地价领跑房价，顶豪项目遍地开花。

与此同时，开发商开始真正主动对话购房者，了解目标客群的居住需求，关注产品力。站在2016年的风口，回望2015年，哪些是值得关注的重要趋势，又将如何深刻地影响着2016年的楼市。房天下独家对话珠江投资股份华北公司副总经理赵津，共同探讨2016年楼市之变。

珠江投资股份华北公司副总经理 赵津（来源：搜房网房天下）

关于去库存——

2015年底，政府层面屡次提出“去库存”，侧面反映出目前楼市供求失衡的现状。供大于求，更需开发商对目标人群深入钻研，提升产品创新力，实现与竞争楼盘的差异化。谈到在其所操盘的过程中，营销策略该如何调整时？赵津首先表明：对于一个企业来讲，现在不仅仅是停留在营销的角度，还要成立商业逻辑，然后再去考虑它的盈利模式。在他看来，如何在前期打造好一个产品，这才是今后老百姓购房的核心条件。在他眼中，所有的购房动机都具有投资属性，而购房不过分为两类，也就是大家常说的刚需和改善。

而当具体谈到“去库存”这个字眼时，他认为，去库存要针对全国不同城市去定位，主要集中在二三四线城市，一线城市并不需要。由于前几年城镇化的推进和变革，加快了二三四线城市的城市化建设，导致了供大于求的格局。就如同北京市委所强调的“控制北京市人口规模，严守2300万人口红线”一样，一线城市调人口，二三四线城市则要调整产业结构。

“北京不是供大于求，而是求大于供。由于大量的人口聚集在北京，所以要调整人口。这不仅给房地产带来影响，由于人口的原因还造成了城市环境压力等一系列问题。而二三线城市只做了房地产投入，没有做产业上的投入，才造成了城市人口的增长乏力，没有产业支撑就没有发展。” 赵津说。

在赵津看来，北京的压力绝不是来自供应量、去库存，而是人口调整。为了下一轮的GDP增长，为了北京下一轮的发展，城六区外的产业发展才是立脚点。

关于土地供应——

谈到北京今年的土地供应，关于“五环内房价破5万，地价决定未来全面豪宅化。”这一点时，赵津认为，集中供应的高价土地必须豪宅化，五环内的房价肯定如此。

谈及明年的土地供应，赵津说，根据目前公示的土地，16年除了会有大量的棚户区改造土地供应外，其他住宅土地供应将会收紧。对于此点，他这样解释：国家在做宏观调控房地产行业过程中，也遵循了如欧洲、北美等发达国家开放豪宅市场化定价，由政府牵头解决中低收入者家庭的住房需求。

“穷人的房子就应该由政府去解决，全世界都是这样，为什么中国人非要自己买房子？”赵津这样问记者。他认为，今后低收入者的房子都应该由政府去安置，从两年前就可以发现，在上市的土地中，基本上有一部分是安置房、限价房用来控制整个土地的成本。

关于土地供应，赵津说，今后的政策会越来越明显，越来越清晰。控制政策房土地，开放商品房土地是政府会做的事情。

关于通州——

2015年对于通州来说，市场上的话题从未间断。谈及副中心的确立，政府部分行政部门的迁移，以及限购下所导致的商住产品过热时，赵津说，由于企业经营和城市规划的矛盾点导致了通州现在售卖的多是商住两用的产品。

“从这两年开始，通州新城就已经不再有住宅类土地供应。10年的发展通州之所以会成为睡城，是因为没有产业支持，特别是高端产业。现在由于副中心的确立，要求通州将低端产业全部外移，通过金融、贸易、服务类产业来支撑通州区的财政收入，以此来吸纳就业人口。写字楼、酒店、商场等商业产品今后会遍布通州。”赵津说。

关于通州，赵津最后这样表述，2016年关于商住这一类的产品会有大力的整顿。今后主要是面向企业销售，同时，也不再分割成小户型进行销售，甚至政府有可还会要求企业回购，即卖给个人后，企业以租金的形式整体回购回来。

在他看来，面对发展，统一管理是好事，但对部分企业经营短期内会有较大的资金压力。

关于2016——

谈到2016，赵津说，不能用乐观和不乐观去定义，只能说从哪个角度去看。乐观的是，大量解决了原来城六区以外的发展，也会加速其发展，如现在能看到的通州。而大兴、顺义、昌平今后的发展也会越来越好。

在他看来，所谓的发展，就是撇弃了从前的据点式，走向分布性发展。

除却2016年的发展，关于2016年豪宅，赵津说，今后的盈利模式会越来越困难，对于豪宅的经营上需要企业用一段时间去沉淀，而沉淀的过程中则需要开发商把产品做到更加舒适化，不一定是豪，而是舒适度，用细节打动客群。

“今后购买豪宅人的心理会和前几年不同，他是通过自己的努力去赚到的钱，这类人对产品的细节要求会更高，有可能住在别墅的人也会回归到城区里。今后的城区豪宅可能会跟英国伦敦一样，能够享受到豪宅所具有的便利性及资源。”赵津这样表述。

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