个案分析
楼市有人看涨有人看空买房者和踏空者悲喜两重天
对于是否在上海买房，出手购房的通常看好上海房价会涨，而坚决不买者始终看空楼市。尽管各自都有一套站得住脚的理论支撑，但无情的事实将这两种人区分成了获利者和踏空者。购房者：毕业两年借钱买房“事实上，我自己只存了10万元，爸妈赞助一部分，向亲戚借了一部分。”李斌华开场就坦言，他买房也“啃老”。不过，他向记者表示，即使没有父母亲戚的帮助，他早晚也会在上海买房。
李斌华2010年大学毕业来上海求职，最后在一家广告公司做策划，从策划专员做到策划经理，迄今5年。两年后，当同事们知道他买了套房子，都很惊诧。 “在很多同龄人看来，以此时的房价和收入对比，买房似乎是不可能的事了。”李斌华说“觉得买不起，不可能买的那些人就错过了机会。”
刚工作时，李斌华月薪不过3000元。“我来自农村，小时候物质匮乏。所以现在我也是物尽其用，衣服穿旧了才会想买新的，所以一年只需要买两次衣服。”这位节俭的85后认为，消费是个无底洞，你不做它的主人，就会成为它的奴隶。在旅游和租房这两块开销大头上，李斌华也很节制。2年后，他存到近10万元。
李斌华是非户籍单身，不能买住宅，所以他只关注不限购不限贷的商住两用房。有一次，在地铁上看到一个房子广告，总价45万起，他就挑了周末去嘉定南翔看房。5米35挑高，隔两层不会压抑，走去地铁站十几分钟。但这房子也有几个缺点，产权50年，商业贷款不能公积金贷款，首付50%。“房子实际价格是60 万不到一些，首付30万。”李斌华最终咬牙买了下来。
2年过去，向亲戚借的钱也还清了，银行贷款还有一部分，压力不大。“今年，这套房子市值大约在90万-100万元左右，出租的话每月租金在4000元左右。”李斌华计划明年与女友结婚，到时候考虑把目前这套商住两用的房子卖了做首付， “之前看的闵行那边一个新盘，单价33000元，目前40%涨好了。”
踏空者：犹豫中房价越来越高
2004年，苏小姐和当时的男友一起在莘庄买了一套新房，准备当婚房用。5000多元的单价，现在听起来恍如隔世。“后来分手，就把房子卖了。”苏小姐迄今唯一有房的经历就结束了。
苏小姐所在的外企公积金缴纳并不低，目前账户余额大约也有20多万。“公积金不用确实浪费，可我现在没首付啊。”苏小姐现在每月租房的费用在3500-4500元之间，加上这么多年旅游、吃饭、买衣服，攒下的积蓄很少。
2009年-2010年，有一阵银行商业贷款利率打到7折。苏小姐一度想出手，最终还是因为首付少，贵的买不起，便宜的看不上，把买房的事搁浅了。“分析原因，还是自己不够坚定，或者说目标不够明确。”苏小姐说，感情上也一直没有稳定下来，内心有时候还盼着能找到有房的男生。
看着房价一天高过一天，苏小姐越来越觉得买不起。“2011年看中中环内二手房大约2.4万元不到，现在单价涨到了4万元。”苏小姐这几年月薪只涨了2000元。
资产保值：“买买买”是王道
李斌华2012年咬牙买下了房子，如今该房产从当初的60万涨到了100万，涨幅达到了40%;而苏小姐一直犹犹豫豫，看中的房子几年间也涨了40%，但是却不幸成了踏空者。
记者查阅了近几年房价的涨幅，2013年上海房价的涨幅达到了7.64%，2014年涨幅达到了14%，这两年的涨幅正是使得两位购房者出现了截然不同的境遇。事实证明，从资产保值的角度来看，对于住宅唯有出手买买买。
统计数据
申城房价今年涨了18%新建商品房成交单价超3.2万元
那么经历了前两年超过20%的涨幅，今年申城楼市的价格和成交情况究竟如何，日前沪上多家市场机构的数据出炉。数据显示，今年新建商品住宅的成交均价超过每平方米32000元，涨幅接近18%。
成交均价涨了18%
搜房网、链家地产、克尔瑞等市场机构的年度楼市数据日前纷纷出炉。根据克尔瑞数据显示，2015年1月1日至11月30日，上海商品住宅成交总面积1318万平方米，较 2014年的917万平方米上涨43.7%;新房成交均价31890元/平方米，较2014年成交均价26853元/平方米，同比上涨18.8%。链家地产的数据显示，截止到12月13日，全市商品住宅成交均价32050元/平方米(2014年27250元/平方米)增加17.6%。
某网站做了一个形象的比较。2015年11月上海新房市场成交均价36143元/平方米，而在2014年12月，上海新房市场成交均价为32029元/平方米。仅一年，上海楼市成交均价涨幅超4000/平方米，楼市成交热度可见一斑。房价上涨意味着购房成本的增加，一年涨幅4000/平方米，以100平的户型计算，一年之间，成交价相差了40万。
全年有两个成交高峰
从成交数据来看，2015年成交量呈现波浪形，高峰分别出现在二季度和四季度，二季度成交面积几乎在一季度的基础上翻了一倍，其中，6月成交量147.8万平方米，达到上半年的顶峰，一方面经过一季度的低谷期，二季度销量逐步回升，另一方面央行降息也有间接影响;四季度成交可谓创下全年的峰值，10月份成交151万平方米，为全年最高(1月至11月)，这跟央行第五次降息，以及全面二胎政策的放开有密切关系。
从成交结构来看，2015年改善住宅占主力，90至150平方米改善住宅成交总面积624.5万平方米，同比上涨38.9%，占全年总成交面积的48.3%。150平方米以上面积段成交总面积431.3万平方米，占比32.8%，同比上涨43.2%。而90平方米以内的刚需住宅成交总面积246.5万平方米，占比仅18.8%。2015年，中高端项目成市场主流。
大宁板块涨近七成居冠
数据显示，截至2015年12月10日，上海房价上涨的板块共计83个，其中涨幅超过全市平均涨幅(18.75%)的板块共计19个。其中，涨幅最大的是闸北的大宁板块，涨幅68.88%，稳居宝座;紧随其后的是新华路板块，涨幅59.17%;位列第三的是不夜城板块，涨幅41.15%。除了闸北区，值得注意的是，浦东的房价涨幅也很惊人，例如北蔡、三林、张江，涨幅分别为32.67%、26.65%、24.7%，而向来低调的周康，今年房价也出现了大幅上涨，涨幅达19.84%。
揭秘上海房价大涨的七大因素330新政和降息强力助推房价
今年上海房价的涨幅明显高于去年，那么究竟是什么原因促使这一现象的出现。记者调查发现，从去年年底以来，可谓是各项楼市相关政策出台的密集期。
330楼市新政
二套房首付降为4成。3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知:拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%;使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%。
买房满2年后出售免征营业税。3月30日，财政部也出台了新政，个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的免征营业税，自2015年3月31日起执行，原来的免税期限为5年。
央行去年底以来6次降息
从去年11月开始，央行一年内6次连续降息，假如购房者房贷总额度为100万元，20年商业贷款还清，总计可少缴利息近17万元。更有人计算过，相比去年11月22日前基准利率下的房贷，这一数值更高达22.57万元。(附表)
央行降息，购房者的月供减少，房贷压力自然也变小了。而在购房大军当中，有刚性买房需求的置业者占绝大多数，这部分人无疑是最受益的群体之一。
公积金最高可贷120万
从4月15日起，购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元，缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万基础上增加20万元。购买改善型第二套普通商品房，参照购买首套住房政策执行。
五类人才可直接落户
11月1日起,符合一定条件的创业人才、创新创业中介服务人才、企业高级管理和科技技能人才等五类人才可以在上海直接落户,这也是上海今年以来实施的一系列人才新政中最受关注的一项。俗话说：引进人才引进财富。就像当年上海的“蓝印户口”政策一样，能够吸引一部分外来人员购房。
区域项目和规划的引领
迪士尼明年春季开园。作为大陆地区的第一个迪士尼项目，无疑将吸引大量的游客，同时带动更多的商业资本进入，炒高房价的地价是必然趋势。首当其冲受益的是川沙的房价，而整个浦东乃至上海房价都受此影响。
闸北静安传出合并传言开始，闸北的地价就接连创出新高。方兴地产101亿拿大宁宅地、华润华发158亿拿高新区宅地、金融街88亿摘火车站商住办地块等。而合并后，学区资源及区县地位的变化必将使得“旧闸北”发生翻天覆地的变化。
公积金异地贷款买房
10月8日起，上海市公积金中心在全市17个业务网点均可接受职工因异地贷款、账户转移等申请办理向贷款城市公积金中心开具缴存使用证明的业务。与此同时，公积金管理条例经过13年后再次修改，其政策红利可见一斑。
全面放开二孩政策
党的十八届五中全会决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。这是继 2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。记者调查发现，不少大户型、打着二胎房旗号的房源受到追捧。
上海楼市明年依然坚挺四大因素或推涨房价
今年房价经过一番大涨后，明年会走出怎样的趋势?对此，记者采访了相关业内专家，综合了一些焦点问题后，他们几乎一致认为明年上海乃至全国的房价仍然将大涨。
房地产明年仍然是支柱产业
业内普遍认为，“十三五”期间，只要房地产行业依然作为国家的支柱产业，那么房价就不会跌。因为无论如何创新与转型，房地产对财政的贡献都是难以取代的。
这一言论也得到了多方的验证。在12月14日举行的2016网易经济学家年会上，任志强透露了一组信息。“目前全部税收收入中，和房地产相关的城市土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税，合计起来大概占到全部税收的12%。其他税收里起码有三大项可以算出来和房地产密切相关，比如营业税，城市建设维护事业税等。”
任志强说，“从过去10年的经济数据中可以看出来，税收的大头是土地产业支撑的，这10年如果没有土地产业支撑，中国哪有8%?”
政策前景和市场预期良好
著名经济学家张五常14日在2016年网易经济学家年会上表示，中国房价高企的原因并非地少人多，主要原因除了供需不平衡，还因为购买者对未来收入的预期较高，房价高反映了财富的增加。
“高楼价是反映经济实力增长，除了会引发财富不均问题，我并不反对楼价上升。”张五常表示，高楼价会自然助推人口区域流动趋势，但也会带来居民财富分配不均。如果抛开贫富分化问题，楼价上升是好事，代表人民总体财富上升，预期收入的上升。而政府多项稳增长的举措出台，使得明年经济平稳增长的预期没有变化，而房价也没有急跌的预期。
此外，政府“去库存”的政策导向、“房贷利息抵扣个税”消息的逐渐水落石出、“征收房地产税”的偃旗息鼓……这些都从根本上利好房地产。
地价上涨是房价上涨的根本
今年的11月25日下午，新江湾巨型纯住宅地块以72.99亿元拍出，折合楼板价49152元/平方米，溢价82%。因拍卖条件规定该地块总建筑面积20%的房屋在装修好后要无偿送给政府作为保障房，同时应开发建设相应的地下建筑面积及地下车库，根据该规模还应配建2000平方米左右的不可销售的公建配套房面积，加上这些因素之后，真实的楼板价应为每平方米66613.12元/平方米。算上银行贷款利息、开发建设费、营销费用及各项税收，准确计算该项目售价应在 105000元/平方米保本。北京中房研协技术服务有限公司首席研究员李战军认为，今年全国房价上升的主要推动力是地价。
新江湾城地块只是管中窥豹。以今年前11月的数据来看，上海土地出让金累计已达到1368亿元。出让金总额比去年少了1.3%，但是楼板价全年平均涨幅达到了59.1%，很难想象，这样的楼板价涨幅不会传导到未来上海的房价。
住宅存量处于较低水平
正是因为国内楼市库存积压，导致中央发出了“去库存”的指令，那么上海是否也会因为“去库存”而出现开发商大甩卖呢?
据上海链家市场研究部数据显示，截至11月底，上海商品住宅存量为1151万平方米，与今年年初相比减少139万平方米，跌幅为11%。从今年月度存量变化来看，商品住宅存量呈现明显下滑趋势，当前上海存量处于今年最低水平，也是自去年下半年以来的月度新低。而按照今年的去化速度，在没有新增项目入市的情况下，目前上海存量可供消化10个月，去库存周期相对较短。
上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，当前商品住宅市场各面积段中，150 平方米以下的各面积段房源按今年的去化速度算，去化周期均小于10个月，尤其是110平方米以下的中小户型，去化周期均不足8个月。而150-170平方米以及170平方米以上的大户型产品去化周期均超过一年，但面积占比为31%。也就是说，上海近七成的商品住宅正在按照正常速度销售，不愁会成为库存。
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