在一系列利好政策刺激下，今年北京楼市“暖冬”态势已定。12月，北京纯商品住宅成交量逐周攀升，上周共成交2393套，创近22周成交高峰。业内人士称，商住项目及改善型产品成为市场成交的有力支撑。截止到12月21日，北京纯商品住宅成交52650套，预计全年成交量将达到5.4万套，同比去年出现小幅上涨，相比之下，二手房成交涨幅超八成，二手房成交热度超新房的特征愈加明显。

　　京城楼市“暖冬”

　　进入11月以来，北京市纯商品住宅市场成交逐渐升温，12月第三周成交量更是创下22周成交新高，北京楼市迎来名副其实的“暖冬”。亚豪机构数据显示，12月第三周，北京纯商品住宅（不含保障房与自住房）共成交2393套，成交面积26.64万平方米，环比分别增长15%、24%。

　　虽然周度成交连续看涨，但供应市场却未能跟上。上周北京住宅市场仅有两个项目入市，分别为商住项目华远·西红世以及单价10万元的公寓豪宅恒大华府。两个项目共新增住宅产品255套，预售许可面积2.5万平方米，环比分别减少86%、80%。截止到12月20日，12月中上旬北京住宅市场仅有15个项目入市，相比上月同期减少5个，预计全月开盘量仅在20个项目左右。

　　“时至年底，大量老项目后期已完成全年销售业绩，纷纷进入封盘期，坐等明年开市涨价；而与之相对，纯新盘开始抓住年底供应空白期，加速补位。”亚豪机构副总经理任启鑫在接受北京商报记者采访时表示。

　　商住项目支撑成交

　　火热的土地市场提升了未来房价的预期，导致近期入市项目，不管是高端、中端、低端均受到较大欢迎，成交量逐渐攀升。从成交特征来看，与供应市场相呼应，商住类成交表现突出。

　　今年以来商住类项目表现活跃，成交占比一度超过四成，尤其是自11月开始出现供应高峰，这类产品的不限购以及价格优势对年底前的成交形成有力支撑。从上周市场成交来看，位于大兴亦庄的国锐金嵿以及通州区的世界侨商中心名列成交榜单前两位。

　　此外，改善型项目成交也很火热，均价4.1万元/平方米的天恒金融街公园懿府上周成交117套。对此，任启鑫认为，这类改善型项目周边多有“地王”项目，支撑其未来涨价预期，因此目前的入市价格吸引大量客群“低位出手”。

　　事实上，今年政府出台了一系列宽松政策，比如多次降准降息、“二孩政策”等，改善型需求得到充分释放，北京住房市场逐渐从刚需型住房转向改善型住房时代。然而，“面粉贵过面包”已经成为今年北京土地市场的常态，同时多数地块均配建一定的保障性住房，开发商为实现盈利，不得不将土地规划建设成为高端项目。因此，明年改善型项目将出现供应端短缺现象。

　　二手房涨幅超八成

　　今年，“回暖”是北京楼市的主基调，无论是新房还是二手房，成交量同比2014年均出现上涨。中原地产统计数据显示，截止到12月21日，北京纯商品房住宅签约52650套，一周预计全年的成交量将在5.4万套左右，同比2014年涨幅超过10%。成交均价在29512元/平方米，同比上涨9.9%，成交额达到1980.77亿元。

　　相比之下，二手房市场涨幅较为明显。截至日前，北京二手房已签约187953套，相比2014年全年的104772套涨幅超过八成。预计全年签约将在19万套左右。低于2010年的196587套，也低于2009年的266854套，处于历史第三的位置。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“二手房全年签约达到了19万套，而纯商品房住宅只有5万套，二手房成交热度明显超过新房，但二手房价格涨幅低于新建商品房”。

　　链家研究院李巧玲认为，“市场持续趋好的主要原因在于政策利好信息不断，引导市场参与者的心理预期持续出现积极性调整”。上周召开的政治局会议明确提出“化解房地产库存”，而房地产去库存意味着相关配套政策，包括限购、公积金贷款、购房补贴、房地产交易税费减免方面有望放宽，这种情况下客户入市积极性受到鼓舞，二手房市场成交量或将持续上升。

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