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房地产资产证券化破冰年 世茂领衔地产金融革命

https://m.biud.com.cn 2015年12月25日08:09 家居装修知识网  

  自2014年“央四条”提出开展房地产信托投资基金(REITs)试点后,房地产资产证券化的进程明显加快,而2015年,显然成为房地产资产证券化破冰之年,龙头房企在今年的金融运作手段,让人眼花缭乱。万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs,万达与快钱公司合作发布众筹理财产品“稳赚1号”……其中,世茂联合博时资本、汇添富资本的两笔房地产ABS产品,可能成为中国地产金融史上的一个转折点。

  7月10日,“博时资本--世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函,意味着全国首单物业费资产证券化项目(以下简称“世茂物业费ABS”)正式出炉。12月8日,“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”(以下简称“世茂购房尾款ABS”)在上海证券交易成功挂牌,全国首单购房尾款资产证券化产品因此诞生。

  易居中国执行总裁丁祖昱认为,世茂的这次尾款证券化更可能引起房地产金融的一场革命。

  将大大改善整个行业的现金流水平

  事实上,房地产资产证券化在行业内的讨论已有十来年,但这十余年来一直没有大的突破。

  但是,今年却完成了破冰之旅。世茂房地产连续推出的两项资产证券化产品,并均获中诚信证券评估有限公司给予AAA评级,给业界带来启迪,房地产资产证券化的内容远远不仅涉及房地产本身。

  世茂集团联合博时资本推出的国内首单物业费ABS,以物业费收入为基础资产的资产证券化产品。业界人士认为:“物业费ABS对应的物业费市场容量很大,有望成为交易所证券化产品的重要组成部分之一。”

  相较于物业费ABS,购房尾款ABS带给业界的震动更为震撼。丁祖昱认为,由于购房尾款占据比例巨大,世茂的购房尾款ABS将大大改善房地产企业的现金流。目前,房地产行业前7强房企的销售规模在千亿以上,前10强能达到600亿元以上。占据总房价10%的购房尾款规模至少有60亿~100亿元的规模,完全能做成上千亿的市场。而购房尾款资产证券化,还可以进一步发展为银行按揭款的资产证券化。

  目前,银行贷款从申请到最终审批有三个月左右的周期,把这三个月周期也做成证券化的话,实际市场规模还会更大。

  更低的负债率&更高的收益率

  世茂物业费和购房尾款的两单ABS虽然目前规模不大,但意义深远,该模式能帮助世茂大幅降低公司的资产负债率,提升企业的整体收益水平。

  解决房企回款率,一直是地产商的痛点。根据业界专家介绍,龙头房企的回款率一般在80%~90%,个别房企的回款率甚至只有70%上下。但世茂 的购房尾款ABS产品,却能够有效解决开发商的上述痛点,不仅有效降低企业的资金负债率,增加流动资金,还能有效提升公司的净资产收益率。

  9月16日,世茂成功发行第一期境内公司债人民币60亿元,票面年利率3.90%。10月16日,世茂发行第二期公司债14亿元,票面利率4.15%。融资成本的下降、资产周转速度的提高,将进一步提升世茂的净资产收益率。

 房地产业的互联网小额贷款公司

  今年10月份,世茂获批筹建房地产行业首个互联网小额贷款公司。根据渝两江金发【2015】35号文件批复,世茂控股有限公司获准于2015年开始独资筹建重庆市小额贷款有限公司。

  互联网小额贷款公司通过互联网获取客户,客户覆盖面更广,审批更灵活,手续相对简便,能使更多小微企业和消费者享受到便捷的金融服务。网络小贷 公司重视客户网上的交易数据,同时结合网络技术,用户申贷、支用、还贷均可在网上完成。服务人群可以是小微企业主,也可以是购房者和其他普通消费者等。

  互联网小额贷款公司目前在全国范围内仅有十数家,世茂集团是其中唯一一家以房地产为基础的互联网小额贷款公司。

  不仅如此,由于世茂集团还布局了大量的酒店和购物中心项目,业内人士分析称:上述小额贷款公司有可能进一步涉足消费贷款、中小企业贷等更多类型。

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