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何亮宇:房地产资产证券化的趋势与实践

https://m.biud.com.cn 2016年04月12日22:13 家居装修知识网  

  中房网讯 4月12日,“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开,本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》,并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。论坛上,中联国新基金管理有限公司董事总经理何亮宇发表了题为《房地产资产证券化的趋势与实践》的主题演讲。

中联国新基金管理有限公司董事总经理 何亮宇中联国新基金管理有限公司董事总经理 何亮宇

  何亮宇表示,组委会让我讲这个话题跟我在不同的机构工作经历有关系,不同的角度和身份参与了房地产资产证券化的工作,今天来做一个报告,台下有很多的领导和同事,还有业界精英,如果有讲的不妥不对的地方,欢迎大家批评。
  房地产这个题目太大了,我今天只讲其中一点,现在讨论的很多房地产证券化的话题,我理解各界都很关注,第一房地产本身体量太大,你随便做一笔生意小则几亿, 多则上百亿的体量,这个买卖大家都很关注。第二,房地产资产本身可被证券化的环节和基础资产不多,所以这也是大家都关心的重要原因。比如说商业银行关心的 是房地产信贷资产怎么样证券化,很多持有性的业主持有的房地产资产本身怎么样实现证券化,大家因为角色不一样,关注的点也不太一样。
  今天我主 要讲的是持有型物业,商业物业进行证券化的一些探索和看法。刚才大家频频提到REITs这个事情。因为今天在座的很多是地产企业的朋友,还是从他们本身的 痛点引入这个话题,做商业企业的人都有感觉,商业银行对住宅开发企业支持是比较给力的,从土储贷款到开发贷款买房按揭贷款,相对链条比较完整,一般来说一 般的企业都可以正常的开发,形成闭合的环。但是持有性物业,过去很长时间没有金融支持,后来出了金融抵押贷款,也不是特别好用,各个银行要求比较高,要么 等额还款,或者提前还款,这样那样的限制。特别是随着期限的推延,存量的贷款规模又比较小,现在各个银行在慢慢的改善这些情况。由于这些金融产品相对缺 失,导致了商业物业的开发商比较痛苦,我把这些企业分成三类,怎么样应对这些企业,一个是SOHO中国,盖起来卖掉,所以本身也没有什么太大的资金压力, 这是一类;第二类,中国国贸,干了这么多年就那一点事儿,国贸地区几栋楼,但是楼的价值非常大,同时痛点在于资金周转速度很慢,我要到外地拿项目,总量是 有限的,国贸一定程度上就是一个REITs了,增量并不是很大,过的比较舒服,资金比较稳定,压力比较小,但是滚动开发速度比较慢;第三类是万达这样的企 业,做了好几代产品的摸索,也是做出了模式,一个大盘当中各种各样的内型,大的产品包里面一部分用来开发,一部分持有,或者长期享受物业增值。所以我们理 解万达从整个产品包方面进行了分层。
  我们再观察国外的企业,其实还是比较先进的,通过REITs的工具,简单的介绍一下,发了一个金融产品把 整个楼买下来,因为我的经营是比较稳定的,我把其中一部分的金融份额卖掉,然后用于滚动开发,我自己还持有一定的份额,继续享受这个楼未来的增值,在保证 整个楼完整性的前提下,经营的压力也一定的缓解,过去一个楼打散了卖,我的压力小了,但是品质下降了,国外是尽量保持持有性物业相对完整,在金融层面进行 切分,把投资额卖给别人,形成闭合的环,进行商业的融资。这个方式也是未来中国商业企业融资和投资的重要的金融工具。
  另外我自己还总结了四 点,这样的产品对于中国房地产市场的意义,再补充一点,如果在国内开展真正的股权私募REITs,会有几个好处,第一个是形成行业的价值标杆,价值输出, 我们一直从事资本上的业务,所以我们理解,资本上投资者众多,所以形成的定价标准,相对而言还是公平的价值,所以我认为资本市场,金融产品公募交易的形式 形成交易价格,一定程度上反过来可以引导整个房地产市场真正的地价水平。第二个好处,形成了退出便利,容易吸引投资。现在党中央国务院要求继续大力发展资 本市场,要保证股票的二级市场相对健康稳定发展,不要大起大落,退出通道是稳定的,就有利于吸引资金进入一级市场,才可以真正的对企业形成资金的支持。股 票二级市场再怎么火爆,毕竟享受到资本市场融资的还是小部分的上市企业,很多未上市的企业要通过一级市场的PE、VC进行投资,但是二级市场如果退出不通 畅,谁敢投这些企业呢,我想只有二级市场健康稳定了,才会吸引社会资金投入到一级市场促进企业发展。REITs也是一样,当二级市场不动产资产退出渠道通 畅以后,可能有更多的资金愿意投入到持有性的发展,现在大家都讲轻资产,尽量快周转,可是我一下子进去,出不来,没有办法。如果二级市场打开这个通道,一 级市场会加速投资。第三个作用是优胜劣汰投资行业,二级市场是用脚投票的,企业不行了就卖掉,价格是投资者决定出来的,如果管的好,我愿意买你的 REITs和股票,管的不好我就卖掉,也倒逼行业从重开发轻管理的,慢慢的重视资产的管理。
  最后一点,便利流动,助力去化,现在大家都讲去库存,加快去化,商业上去化不容易,不像房地产去化,商业去化要做出进金融产品,也要防止不好的东西被卖出去,还要选择好的资产作成金融产品,让更多的投资人分享,至少我们要有这样的通道和工具。
  这是我自己总结的,在中国推出资产证券化对整个行业的意义,过去的几年当中,全行业对REITs在中国做了实践,2012年试着发了一个,2014年中信启 航的REITs算是一个突破,至少是底层资产层面为中国的公共股权REITs奠定了基础,第三方资产也愿意接受这样的交易结构,市场还是有的。后面 2015年6月份,鹏华这个我认为不是REITs,一半是国债,一半是BOT的收益权,是一个类似于租赁土地的收益权,收益高是没有问题的,他们真正的把 中小受益人引入这个模式打开了,真正的两个一对接,真正的公募股权REITs是可以实现的,只不过是监管层什么时候按的问题。
  海航浦发大厦、天虹商场等等等等, 都是偏债的基金,但是意义也很大,我们推股权REITs还要推发债的REITs,把两个产品对应到一个产品里面,才可以真正的在投资人和渠道之间打通这个 渠道。过去这些探索都为今年的试点打下很好的基础。今年年初的时候,包括新任的领导都提到了要把推出REITs作为一个计划。
  我自己的猜测, 万达在香港退市,要回A股,我认为一个选择是不是可以用他们的资产参与国内的公募REITs,不知道他们在A股市场发行的倍数和REITs谁高谁低,但是 一定要比香港发行股票高很多,是不是有可能利用资产推试点这个事儿搭一个顺风车,率先登录A股市场,如果万达可以的话,香港很多的大型开发商都会沿着这个 路走,我们可以做一个展望和猜测,谢谢大家!


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