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地王频现 “虚火”还是“真火”？

https://m.biud.com.cn 2016年01月08日08:47 家居装修知识网

在近一个多月的时间里，东莞接连拍出镇街区域“地王”，不断推高未来的房价走势。按照这些高价地的楼面价格测算，产品面市后，其价格将大大超越当地目前价格。业界人士不禁发问：麻涌等二三线镇街本轮地价大跃进，会否出现价格虚高？开发商看好未来的底气何在？

三大区域“地王”发力

在刚刚过去的2015年12月份，部分镇街土地拍卖一改过去低价成交或者流拍的尴尬，接连创下竞拍价格的新高，区域“地王”频频出现。

临近去年年末，在大朗市中区一块土地拍卖会上，碧桂园、万科等地产企业展开激烈竞争，历经近3个小时，碧桂园以13.96亿元将这宗地块拍下，成为去年东莞的年度总价地王。

几日之后，长安镇东门路编号为2015W G 060号建设用地上市交易，被碧桂园地产又以2 .89亿元拿下，成为长安镇的楼面地价“地王”，也是去年的东莞楼面地价“地王”，楼面地价高达9906元/平方米。

本周，东莞2016年首宗地王诞生。来自云南的景洪城市投资开发有限公司以3.25亿元的总价斩获麻涌镇一宗5.4万平方米的地块，折合楼面地价3000元/㎡，溢价率高达150%，刷新麻涌镇商住地楼面地价，成为麻涌镇的新“地王”。

大朗承接临深片区麻涌领衔水乡片区楼市

近年来，大朗吸引了东莞许多知名品牌开发商进驻，万科、碧桂园等地产巨头纷纷拿地。在临深片区凤岗、塘厦等镇街今年大幅度推高地价、楼价之后，房价较低的大朗镇成为承接的下一站。

目前，大朗的中高档住宅价格平均在8000元至9000元之间，相对于凤岗、塘厦、松山湖来说，地价、楼价处于低位，而地理位置优势十分突出，这就是地产开发商集中布局该镇的理由。

另一个受到瞩目的是麻涌镇，目前已经吸引了万科、信鸿、富盈、钜隆、新世纪等近20家开发商布局。分析人士李兴旺、车德锐等人在不同的场合曾经谈到，麻涌得益于轨道交通的发展，临近广州东部，以及相对原生态的自然风光。使得这个水乡小镇受到投资界看好。

热点切换太快当心下手失误

两年前，凤岗、樟木头、塘厦等临深片区楼市开始进入快车道。尤其是从地形上深入深圳腹地的凤岗，近两年之内楼市价格上涨明显。一时间临深片区房价成为东莞上涨最快的区域，其风光程度远超传统意义的热点市中区。

地产分析人士赵卓文等人认为，深圳人的购买力非常强，较之深圳动辄数万元的单价，东莞各个镇街的当前房价实在是便宜，这就导致部分深圳人抱着投资的心态前来东莞购房。

记者了解到，早期在凤岗等临深片区出手的深圳客，实际上投资的数量远远超过自住的。由于恐惧未来楼价大幅度攀升，而手中现金又买不起深圳高高在上的楼盘，因此，异地捡便宜的心态就成为一种白领人士的购房心态。

目前，无论是长安、虎门沿海片区还是凤岗临深片区，住房单价都已经接近甚至超越市中区。而新一轮的热点区域已经开始向大朗、麻涌等镇街转移，按照当前地面价格来看，开发出的产品单价将不会太低。这就造成价格虚高的泡沫化现象。

不过，也有研究人士质疑，这种快速切换，明显带有市场炒作痕迹的投资性项目真的具有市场生命力吗？相关人士认为，临深片区也好，麻涌等新近崛起的热点也罢，都是缺乏本地购买力支撑的需求，而是以外地人投资为主。这种项目与市中区不同，缺乏真实居住氛围，在地产进入到周期性调整时，恐怕会出现尴尬的情形。

合正地产一位管理层人士认为，类似于大朗、麻涌这样的项目，在价格上如果远远超过市中区的话，下手购买的投资性买家将会占据主导位置；如果是买下居住的刚需买家，有理由谨慎对待。