土地稀缺导致2015年高价地块频现，推动地价不断上涨，2016北京楼市豪宅产品遍地开花已成定局，高端市场将面临激烈的市场竞争，品牌知名度在诸多高端项目中失去了竞争优势，未来市场的竞争将会从产品硬性开发转向资源配备及软性服务上，从品质到服务再到渠道，对于每个企业来说，都将是一个新的挑战。房企们唯有将产品精耕细作，把用户体验放在首位，才有可能从竞争红海中突围。

    高端住宅成常态化

    2015年的北京楼市有两个典型特征，那就是高端化、改善化。数据显示，成交面积方面：北京单套房屋的成交平均面积达到了128.5平米，2016年套均成交面积将要达到135平米的数值，这说明北京商品房市场其实是进入了一个改善型的市场，因为在2014年，房屋的单套成交面积平均是118.7平米。在过去十年里，北京商品房评价单套面积都在118平米到120平米，但是从去年开始有了明显的上涨，达到了128.5平米。

    据记者调查了解到，2015年千万元以上豪宅突破3000大关，成交3522套，占全年成交的5%。从总价段来看，主要集中在1000万-1500万总价段，成交1868套，占总成交套数一半以上，1500万-3000万成交1204套。总体来看，千万级以上高端住宅成交集中在3000万以下，但与同样突破3000套的2013年相比，3000万以上成交也有了显著提升。此外，2016年至少会有约80个高端项目在售，其中6万元/平米以上项目约26个，千万级以上在售项目35个，新开盘高端项目约19个，2015年10块高溢价地块预计会有部分入市。

    多因素诱发豪宅井喷

    对于楼市日趋高端化的表现，京投银泰股份有限公司总策划师戴嘉宁认为，房地产企业趋向于打造高端楼盘是符合城市发展逻辑的。此外高端住宅本身就占据城市的独特资源，不管是地理位置，开发品质，自然环境对客户来讲都是一种高端体验。同样，在金地华北区域副总经理遇秀峰看来，高端住宅优越的地段、资源的稀缺性、开发建设的独特创新性能满足高端客户的刚性需求。

    2015年，北京拍出多块住宅楼面价5万元/平方米及以上的高价地；加之普宅用地面积大幅减少，均加快了北京住宅市场高端化趋势。据亚豪机构统计数据显示，在2015年北京土地市场出让的103宗土地中，建设用地面积合计654.35万平方米，规划建筑面积1429.38万平方米，土地成交量也创近8年新低。

    此外，戴德梁行北中国区研究部主管陆明认为：2015年以来，房地产政策及信贷、财政政策的陆续放宽，使得改善性需求得以释放，并在一定程度上刺激了高端置业需求。过去的三个月，北京高端住宅仍处于平稳回升的状态，高端商品住宅项目平均成交价格为每平方米59576.9元（约9310.3美元），环比上升2.9%。

    亚豪机构副总经理任启鑫表示：“北京四环以内住宅用地，近五年仅供应14宗，‘僧多粥少’使稀缺土地资源竞争加剧。如去年9月成交的南四环石榴庄地块，未来售价将在10万元/平方米，同时期区域内的首开保利·熙悦诚郡、中冶德贤公馆等项目均价仅为5万元左右，地价的高企将使这些区域内标杆项目价格上涨，加入豪宅队列，可预见2016年北京豪宅产品遍地开花已成定局，竞争将日趋激烈。”

    竞争激烈但依旧被看好

    面对2016年高端住宅井喷，无论是主动还是被动，不少项目都势在必行地走在了高端的路上，未来市场的竞争将会从产品硬性开发转向资源配备及软性服务上，从品质到服务再到渠道，对于每个企业来说，都将是一个新的挑战。在地价推动房价的市场趋势下，股市回暖资金回流，互联网及金融产业新富人群购买需求旺盛，高端项目供求出现井喷，加之2015年土地仍是断崖供应，房企拿地竞争激烈，后期高端仍然看涨。

    陆明表示：“预计未来高端产品供应量将继续增加，项目的稀缺性降低，造成产品竞争压力加大，而随着房地产整体市场逐渐企稳，房地产政策将逐渐趋于谨慎，对高端市场的刺激效应也将被弱化。”

    但是，对于豪宅的被看好，多数房企也纷纷表示，目前高端住宅集中入市，同质化现象严重，往往忽视了客户的体验，而造成品牌在诸多高端项目中失去了竞争优势。旭辉集团北京区域事业部营销总监刘垚表示：做高端豪宅就要迎合市场的需求、对客户更加深入了解，以及过硬的产品为客户提供一种新的生活方式，是未来做高端住宅的必备功课。天恒金融街公园懿府总经理欧洋认为： 在北京做高端住宅，更应该关注、顺应北京客户青睐的焦点：居住功能和保值投资，才能真正进入高端项目的蓝海生存阶段。

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