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2016中国楼市的“加减乘除”之减法篇

https://m.biud.com.cn 2016年01月18日09:08 家居装修知识网

编者按

“互联网+”无疑是过去的2015年中，房地产行业内最关键、最时髦的词汇。不得不说，把这道“加法题”算明白了的房企和中介，大多还真在“白银时代”挖出了一点金子;

而此消彼长、兴亡交替是市场不变的规律，因此有加就有减，去年，房企也在或主动或被动地“做减法”以轻装前行。

如同学习四则运算时都要先从加减入手再升级到乘除法一样，2016年中国楼市的环境和情形将更加复杂多变、新奇诡秘。仅靠“加减法”可能已不足以计量核算新一年的形势和趋势。

那么，刚刚开始的这一年，还将“加入”哪些新元素、新技术、新资源、组合成什么新玩法?“减去”哪些没有与时俱进的传统和战略、哪些不合时宜的区域和产品?怎样的强强联合和烧脑策略又会达到“乘上”的加倍效果?还会有更多“玩不下去”的企业打出最后一记“黯然销魂掌”后，被楼市江湖“除去”吗?

中房网2016开年专题，就请房企高管、一线操盘手、机构人士、业内专家等，共同来议今年楼市的“加减乘除”怎么做。

中房网王飞陈伊颖

减法篇：

说完了加法(相关阅读>>2016中国楼市的“加减乘除”之加法篇，轮到论减法了。与加法的各相加数量无差别不同，减法中，“—”前后的数分别是被减数和减数。2016的中国楼市，为获得更好看的“得数”，有哪些部分需要作为“被减数”而扣除掉?且听大佬和专家们言!

减法一：减杠杆，减风险

江河地产总裁朱锐：“双减”保安全

两方面很要紧：一是减杠杆，二是减风险。

减杠杆是因为“黄金时代”时，房企多以投资角度发展，不断提高杠杆率，扩大规模，利用制度造成的土地稀缺性享受资源快速增值。尽管这种经营模式十分粗放，但因为有银行长期的宽松廉价信贷支持，他们并不担心负债率的攀升，因为相应提高的ROE更为诱人。但2010年以后，随着土地成本、融资成本和人力成本的上涨，ROE“天花板效应”开始显现，甚至有不升反降的趋势。特别是2014年以来，经济下行压力不断加大，对房地产这个上下游产业达数十种的行业造成的影响尤其明显，给楼市增加了很多不确定性。因此，过往单边上涨市场下的高杠杆模式难以为继。

减风险主要是指经营层面上的投资风险。有种误区叫“一线城市绝对安全”。一线城市过高的地价催生了太多“被动豪宅”。这样的产品前期投资压力大，去化速度和资金回收期长，周转速度较慢。客户群体也有限，会很快被分食消化。加上一线城市有更多投资渠道可选会分流财富。因此如果把鸡蛋都放在一线城市这一个篮子里不是万无一失的。从去年数据看，很多如苏州、南京、武汉等非一线城市其实也表现不俗，因此可以把押在一线城市上的筹码减出一些，分散在有潜力的二三线城市。

减法二：减掉不合时宜的区域和产品

阳光100集团常务副总裁范小冲：裁员不非解困根本割舍不合时宜地区和产品才是

产能过剩、库存压顶，国内很多区域的楼市已经呈中度甚至重度饱和。这种背景下，还秉持传统观念、按照传统方式建造同质化的普通住宅必然行不通。所以要痛下决心甚至大刀阔斧地削减不合时宜的地区和产品。这并不容易，因为有的可能已经买下了地，有的已经在开发过程中，所以怎么把刀磨快了，从哪个角度下手能不留后患还少流血需要探究。

目前，行业处于转型期间，企业也在或主动或被动地跟着转。因此，身在其中的“人”，今年也会继续动荡变化。比如还会有去创业或加入互联网企业的“逐浪”者，也有一些因为不能与时俱进而被“后浪”拍在沙滩上的“前浪”。但虽然是“减”，其实总人数基本没变。因为总会有新人填补或替代。房地产这个行业的很多环节无法标准化、流水化，人还是根本。只有人才能懂人，才能想人所想，设计建造出真正适宜人居住和使用的产品。因此裁员在2016年不会是普遍性和大范围的，只有那些快活不下去的企业才会用裁员得到暂时的喘息。

真正减掉了就不会再加回来的，应该是中介线下门店。很多天生带着互联网血统的公司，在屡屡挑战传统中介的权威，一批批品牌和平台小的传统中介被他们搞垮掉逼关门了。互联网的确打破了过去中介门店的地域局限，也降低了成本投入和开销。但房地产是低频率、高成交的行业，需要中介机构持续为客户提供服务，因此线下门店仍有存在必要，不会完全消亡。值得注意的是，有的大品牌传统中介已经开始自行做“减法”，关闭距离较近，覆盖范围有重合的门店的其中一些，提高单店的作战能力和盈利能力。

减法三：做减法建立在搞懂客户基础上

优客工场创始人毛大庆

“互联网+”也好“+互联网”也罢，房子终究是不动产，是实体，人们不能住到虚拟的网络中去，这一点是不变的。但房子今后会变的只是一个驱壳、一个有着千百万外延产品服务的承载物。比如已经有设计师发现，当85后、90后成为中国楼市的主力消费者或潜在客群，由于他们的工作性质、生活习惯、有型概念和无形诉求等方面的特质，很多住宅中物化的东西需要改变。比如客厅可能会变的没用——因为居住者习惯在咖啡店、会所等更开放、便捷的公共场所聚会交流，或者由于过于忙碌，回到家洗了澡就直接进卧室睡觉了。因此曾经一度流行的“大厅小卧”就显得不合时宜了，那么客厅就应该减减——减小或者干脆减掉!这种减不是凭想象和感觉，而是需要长期的研究、大量的调研，了解客户生活需求和生活形态的变化方可做。

减法四：养老地产去地产化趋势明显

天地控股有限公司总裁张华纲

去年养老地产领域虽还处于起步阶段，但市场需求明显加大，地方政府不断出台优惠政策吸引企业投资。但越是投入大、期望高，当回报达不到预期时，企业和市场的心理落差和运营压力就越大。因而在今年，这样的企业将会开始思考如何更针对性地筛选客户、如何针对这些客户进行产品配置并重新调整预算。

全流程服务模式、地产模式、金融模式……随着养老地产项目的涌现，各种运营模式也在不断出新。有人认为2016年养老地产就会进入洗牌淘汰阶段，但我觉得不会这样快。因为目前大家都是在做各种尝试，没有对错之分。但确定的是，未来的2—3年间，随着养老地产项目的增多，人力资源的缺口会进一步扩大，医护人员将愈发紧俏。

“减法”之于养老地产，今年应该是去地产化趋势愈加明朗。之前有许多公司借着做养老地产的名义圈地、拿补贴，随着监管力度的加强和客户需求的日益明晰，今年这类“忽悠型”的企业将会大大减少。

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