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卓越高志国：北京土地市场倒逼开发商回归产品
搜房网讯 2015，多项利好新政轮番出台，拉动房地产市场全面复苏。北京楼市，量价齐涨，高端和商住成交双峰并峙。北京土地市场成交金额飙涨，地价领跑房价。
与此同时，开发商开始真正主动对话购房者，了解目标客群的居住需求，关注产品力。房企对互联网思维的探索，更进一步。站在2016年的风口，回望2015年，哪些是值得关注的重要趋势，又将如何深刻地影响着2016年的楼市。房天下独家对话卓越地产北京公司营销总监高志国，共同探讨2016年楼市之变。
卓越地产北京公司营销总监 高志国
北京土地市场实质“没增长”
截至12月23日，今年北京土地出让共计81宗，出让金额累计达2017.25亿元，创下了新的纪录。而此前土地成交高峰时的2013年和2014年，全年的出让金总额分别为1822亿元和1917亿元。
这些数字显然已能概括土地市场的火热，然而谈及2015年土地市场，高志国并不像笔者表现出过分的诧异，而是镇定。他表示，“房企疯狂拿地的状态，根本问题就是放弃了原有开发模式下的利润比，土地再看则是已经从生产资料衍生为金融工具。”
他认为具体有两方面的原因：首先，房企为了生存，不得不拿地。北京市场土地稀缺性不言而喻，“只要想继续在北京生存，就必须拿地”。其次，“疯狂拿地是另一种的资本模式，金融的衍生和介入带动起来。在未来20~30年的预期内，折回当时的楼面价再看，毕竟持有型的商、产业并非靠一次性收益，而最大程度的与租金挂钩。资本市场金融的价值，表现在预期收益的高低”。这似乎也印证了越来越多的房企开始重视持有型物业。
“反观来看，2015年北京市场的土地供应实质在萎缩，虽然价格和总和却是在倍数式的增长。现有经济形势下，有且只有这个方面能够与金融资本的爆发式增长对冲。”高志国如是说。
上述人士还表示，“北京土地不可否认‘稀’并且‘贵’，这样的境地促使房地产的开发模式发生变化，原来只考虑投资开发建设销售，现在高价地却能倒逼开发商有更多的使命，激发精耕产品的决心。所以拿地，并无保守或者激进可言，激进也没什么不好，也是对如今土地市场的价值认同。”
后来者——卓越置地
2015年开年，昌平区北七家海鶄落新村土地招标出让，共吸引8家竞标主体投标竞争，其中不乏万科、远洋、保利住总、龙湖、绿地参与，该地块万科豪掷47.5亿元而备受关注，最终抢地风波以绿地夺得该地块而落幕。但其中有一个南方房企面孔——富力卓越联合体也很吸睛，出价仅低于万科一度被认为是抢地主角之一。
起码，在北京土地招牌挂现场出现的每一副面孔都值得关注。
“卓越置地总部位于深圳，现已布局全国十几个分公司，是一个商住并举的房企，写字楼商业占比达50%。卓越地产2015年销售业绩200亿，2016年将有更高的量级”，高志国在介绍卓越置地时这样表示。
房地产发展到目前阶段，房企“大浪淘沙”式的行进，强者恒强，尤其在北京的房地产市场更为明显。首先北京有着大量的国企、央企的房地产开发单位坚守固地，要么像万科、万达、恒大以品牌力量或者资本抢占高地，要么像融创、中国金茂等等做强某一类产品，但最后总能殊途同归，在京城占据一席之地。但生存与发展间的较量，也有较多的小型房企选择安稳的扎根“出生地”，占据当地市场。当然，也有像卓越这样的房企相信后来者居上，挺进这块战略高地。
高志国表示，“卓越置地进入北京已有4~5年的时间，主要做一期开发以及存量资产储备的运营等等，而北京市场也将有30~40亿的销售量级。2016年下半年，在北京昌平区将有一个大型的项目入市，包括商业综合体、住宅、保障房、教育、文化产业等，目前还未定案名，联合操盘项目，值得期待。”
截止11月，80家上市房企前三季度显示，平均净利润率仅为8%，增收不增利或已成为房地产企业的新常态。
高志国认为，“前十年房地产发展过快，构成了无限快的结构，超过行业标准，所以利润率下降是一种回归合理的表现”。他补充道，“下降意味着房企支出更为合理，从政府对于土地用途的规定以及出让模式的转变都会对整体成本产生影响，跟行业发展有关系，但这是正常现象”。
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