◎李宇嘉
在春节即将来临之际，央行和银监会联合发布房贷“新政”。此次政策发布，再次遵循了长假前释放利好信号的思路。很明显，在这个时间节点上下调房贷首付比例，很大程度上是为了鼓励农民工买房、“返乡置业”以及回乡探亲买房。
过去几年，农民工买房、“返乡置业”轰轰烈烈，根据业内的调研，农民工买房、“返乡置业”占据了地市一级住房销售的30%、县市一级住房销售的50%左右。目前，在二、三线城市和三、四线城市，户籍居民家庭住房自有率超过80%、拥有两套及以上住房的比例超过50%。因此，农民工买房、“返乡置业”已经成为二、三线城市三、四线城市楼市消化库存的主力。
新年伊始，为贯彻中央经济工作会议精神，鼓励农民工购房、“去库存”的政策陆续在全国各地铺开。近期召开的各地“两会”上，“去库存”成了最热门的词汇。从先行省市做法来看，政策可谓非常优惠。这些政策均意在降低购房成本，提高银行融资支持，适应以农民工为主的“新市民”住房需求。
但是，经过近几年的需求释放，农民工整体买房需求潜力还有多大很难说得清楚。据国务院农民工工作领导小组发布的数据，外出农民工2015年月平均收入为2864元，刨除城市生活成本，预计月储蓄仅有一半左右。按照三、四线城市平均3500元/平方米的房价计算，这一群体的房价收入比在16倍左右。因此，自己储蓄和父母资助成为农民工买房首付资金的主要来源。但除了首付款以外，还需要支付税费、装修费、家电家具建材等一次性支出，同时每月的月供额也在1100元以上。
过去几年，由于房地产、建筑业等农民工就业集中的行业发展很快，农民工可支配收入增幅连续数年保持在9%以上。但2015年首次下滑到8.9%，这与房地产、建筑业下滑关系很大。因此，“返乡置业”和农民工购房红火了3~4年以后，受就业行业不景气、收入下滑的影响，以及未来制造业“去产能”、“去杠杆”的冲击，后续需求能有多大的释放还有待观察。
因此，除了出台降低费用的政策外，进一步降低杠杆或许是必要的。从国外来看，美澳等发达国家对于低收入群体贷款购房的首付比例大多维持在10%，美国甚至出现了“零首付”现象。
从实践看，低收入群体购买住房、拥有房产的愿望最强烈，主动违约率也远远低于高收入群体，特别是对于希望融入城市的农民工来说更是如此。因此，2015年以来，业内人士呼吁降低房贷首付比例的政策建议很多，旨在解决“卡在首付”上的购房准入门槛。
目前，三、四线城市平均房价大约维持在每平方米3500元左右，下调的空间比较有限。如果继续降低房贷首付成数，有利于解决农民工买房“卡在首付”上的问题。同时，配合财政直接补贴和税费减免，购房“初始成本”(首付、一次性支出费用)将会大大降低，有利于将农民工潜在的住房需求释放出来。
目前，我国70%的农民工集中在前50大城市，这部分农民工收入较高，买房需求比较强烈。因此，预计此次松绑房贷首付，将会明显激发农民工购房、“返乡置业”。另外，进一步降低房贷首付比例，对于在大城市就业但买不起房的人群来说，可能会考虑到周边区域买房，三大经济区内的三、四线城市楼市会表现得更好一些。
当然，鼓励农民工买房、“返乡置业”有利于满足农业转移人口在城市“扎根”的渴望，但是，同时也要加大公共服务同步供给的力度，不能单纯为了卖房而卖房。
事实上，中央经济工作会议在部署“去库存”的同时，也强调要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，即加强供给侧的改革。(作者为深圳市房地产研究中心研究员)
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