◎李宇嘉
央行降准如期而至，实体经济疲软、融资成本居高不下、资本外流导致货币缺口扩大是根本原因，邻近年底的流动性紧张、股市热度消退创造的“窗口期”是促发因素。由于银行资金成本急剧攀升，降准可以释放出锁定在央行的低利息存款资金，增加银行低成本可贷资金规模，并通过货币乘数扩大社会流动性供给。一般来说，降准会明显增加银行贷款利差收入，通过财富效应可以提振银行放贷积极性，贷款规模和成本都会下降。
央行此次降准，在一定程度上，也是为了降低个人购房贷款成本，刺激购房需求踊跃入市，消化待售库存并激励开发商增加新开工和拿地，最终助力作为2015年经济 “抓手”的基建投资稳定增长。2014年，房地产开发投资同比增长10.5%，低于固定资产投资增速5.2个百分点，增速创本世纪以来的新低。开发商对楼市前景也不看好，2014年的新开工增速创1997年以来的最低值，四季度，尽管需求端比较活跃，但新开工、投资和土地市场依旧“冰冷”，楼市疲软局面继续恶化，被认为是拖累基建投资和经济增长的重要因素。
2014年四季度，由于“9·30”房贷新政、“11·21”降息、国家及各地公积金新政等降低购房成本的利好金融政策集中出台，楼市“暖冬”行情明显，各大城市楼市成交量出现了15%~20%的环比涨幅，累计同比跌幅也由前三季度的20%以上降至10%以内。根据世联行对2014年楼市成交数据的监测，各大城市面积区间低于90平方米的刚需产品占比为46%，低于140平方米的产品占比达90%，意味着刚需仍旧是本轮入市的主力。
楼市“暖冬”行情源于购房成本的降低，激励前三季度积累的刚性购房需求踊跃入市。但到了2015年1月份，需求明显跟不上2014年最后3个月的节奏，今年1月份，主要城市成交量环比去年12月整体下滑20%以上，而重点城市则下降30%以上。尽管有房企降价促销动力减弱、年底银行流动性偏紧、股市分流住房投资需求，甚至是季节性等影响，但更多的是在短期内多方重磅政策刺激下，需求快速释放甚至被透支后所产生的阶段性需求“真空”，也意味着楼市潜在需求可能并不旺盛。
在待售库存方面，根据易居房地产研究院的监测，35个重点城市库存消化周期依旧在14个月以上，与去年三季度末的16个月相比差别不大。而全国待售商品房面积6.2亿平方米，同比增长21%，比2011年增长了2.2倍，相当于2008年的销售面积。库存消化不理想，开发商无心加速新开工和拿地。在2014年最后两个月，全国房地产新开工累计同比跌幅分别扩大3.5和1.7个百分点，而开发投资累计同比跌幅在2014年最后两个月分别扩大0.5和1.4个百分点，特别是12月的开发投资出现有数据以来的第一次负增长。而在土地购置方面，2014年开发企业购置土地同比下滑14.5%，300个重点城市下滑31%。照此，估计今年一季度的楼市局面不会好转，管理层希望的经济“良好开局”也不容乐观。
要激活楼市，最关键的问题是激励购房需求踊跃入市。1月份楼市需求没有延续2014年“暖冬”行情，不可忽视货币政策的影响。2008年和2012年，央行分别连续5次和2次降准，对这两轮楼市“见底回升”起到非常重要的作用。2014年四季度，楼市之所以出现“暖冬”行情，与三季度末以来“定向宽松”范围扩大，甚至是出现全面宽松迹象所带来的流动性充裕、利率水平下降有密切关系。2014年，银行贷款投放量达到了9.78万亿元，同比多增8900亿元，创下历史最高水平，个人房贷在四季度加速发放；而时隔两年半后，央行于去年11月21日再次降息。货币政策在四季度发力是楼市回升的原动力之一。
2013年以来，由于理财产品对于存款的全面替代，叠加理财产品与资本市场对接，不管是货币政策“定向宽松”范围扩大，还是全面宽松以降低实体经济融资成本，释放出来的流动性，更多地助推了资本市场的火爆，而并非实体经济融资成本的下降。因此，2015年1月份，央行货币政策放弃了2014年四季度以来的激进风格而选择 “沉默”，这是1月份以来资金价格再次上涨的主要原因，首套个人住房贷款利率基本维持在三季度末的水平上，这是制约对贷款成本非常敏感的刚性需求继续释放的一个重要原因。
从“9·30”房贷新政、公积金政策调整，以及国务院常务会议提出促进住房等6大领域消费升级来看，国家希望通过改善型需求“接棒”刚性需求，以此来保持楼市稳定，并通过消化库存来激励开发商加速新开工和拿地。从国际经验来看，当人均GDP超过5000美元以后，解决基本住房需求后的老百姓有改善居住需求的愿望。在我国，由于城镇居民居住质量较差，30%的存量住房是上世纪80、90年代，甚至是“短缺经济”时代建造的，20%的房子缺乏基本生活设施，城镇居民改善住房的动力更加充足。
但改善型需求有两个重要特征：首先就是较高收入水平的支撑。近年来，尽管居民可支配收入增幅超过GDP的增幅，但收入支撑改善型住房需求的能力不足。根据国家统计局公布的数据，2014年我国居民收入的基尼系数是0.469，收入差距在国际范围内较大。更值得重视的是，关系到居民能否改善住房的家庭净财产基尼系数在2012年达到0.73，这就大大制约了居民“卖旧买新”式的改善性需求。
另外，对低成本房贷支持的需求是改善性住房需求的另外一个特征。尽管“9·30”房贷新政提出二套房贷利率最低可为基准利率的七折，但从目前执行情况来看，绝大多数银行依旧在执行基础利率上浮10%以上的利率政策，这成为制约改善性需求入市的一个重要因素。根据世联行对交易数据的监测，2014年四季度114平方米以上住宅销售占比并无明显上升。因此，本次降准带来的增加贷款投放、降低贷款利率的效应，也将有助于改善型住房需求入市。
（作者为深圳市房地产研究中心研究员）
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