“去库存”成为2016年楼市的新命题，但一线城市靠降价去库存却毫不现实。面对地价疯狂上涨和去库存政策的压力，开发商新年如何在持续分化的市场中立于不败之地？有关专家表示：2016年北京楼市供需矛盾将依旧延续，未来北京房价仍将面临上涨压力。

楼市成交量跌价涨

刚过去的2015年对于北京楼市而言称得上是个大年。

北京房地产业协会秘书长陈志在1月28日主题为“地价重构楼市新格局 2016新年楼市趋势发展论坛”上表示：2015年开发商推盘积极性不高，令市场供需矛盾得以凸显，也是导致去年交易量快速上涨的原因之一。

根据北京市住建委网签数据，截至2015年12月30日，北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套，成交额达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元每平方米，同比2014年上涨了10%，创下历史新高，比2010年上涨了46.3%。

与成交量走高相比，2015年北京楼市供应量却呈下滑趋势。

统计显示，2014年北京楼市供应量为8.62万套，而这个数字在2015年则下滑为5.59万套。陈志预计，2016年住宅供给依旧面临下滑趋势，在土地供应持续下滑以及开发商推盘上市预期依旧不强的前提下，2016年整体的交易量还会有所回落。

首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池分析认为，截至2014年，北京的人口已经是2151.6万。如果简单按照三口之家计算，北京每年需要新增26万套房子。这与2015年楼市供量形成巨大反差。

楼市结构在改变

除了供需之外，房价上涨与土地市场也直接相关。

资料显示，2015年一共出让了50宗的住宅用地，22宗是楼面价超过3万元。“这意味着这22宗土地未来开发楼盘的房价至少在5万-6万元的水平。这22宗还有10宗是未来潜在的10万+的项目”。其中，原来未必是顶豪集中的片区，也出现了不少高价地块。

亚豪机构研究总监郭毅对此表示，土地市场的火热，除了企业资金充沛外，政府规划的调整以及土地供给的方式，也助推了地价的攀升。北京其实很久没有五环以内的地块如此集中出让。2015年50宗住宅用地7宗在五环内，企业集中围猎稀缺地块，地价自然迅速上升。

中国社会科学院城市发展与环境研究所主任牛凤瑞分析，北京功能区域的再调整、再优化是地价上涨的关键因素。南城区域的开发，通州成为行政副中心等都是功能区的调整，功能区的调整必然造成基础设施升级从而推高地价。

陈志透露，相关部门透露出的信息显示，2016年土地供给依旧会有一部分相对优质的土地入市，但总量将会再度缩减。一方面，未来土地拆迁成本越来越大，另一方面从土地规划上也面临各种红线的压力。

他预测，未来北京楼市将形成低端市场靠政策，高端市场豪宅化的分化局面。

政策利好依旧

业内人士分析，2015年楼市升温的原因还在于在政策主导下，资本市场出现大幅升温。包括去年央行五次降息，以及央行出台的很多贷款调整工具在内。初步评估，2015年市场货币量超过10万亿，其中相当一部分的资金流入楼市，导致房地产市场的价格上涨。此外，包括很多开发商通过资源调配能力跟银行达成合作，取得了更低资金成本。

“限购政策已不再是房地产类政策，而是北京定位发展的政策，因此限购不会取消。但针对市场和企业的一些反应，限购政策的具体内容会不会调整，可能有一些悬念。”陈志分析认为：今年二手房保持量价齐涨。从企业角度看，房企并购会多发。同时，企业的利润依旧会缓慢下降，但2016年楼市表现仍保持稳定。

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