房地产市场的变化也有着周期性的波动，很多人寄希望于从历次北京房价上涨数据中寻找北京房价变动的规律。小编能力有限，暂不能总结出规律性的东西提供给大家，但是！小编这里有几组数据，看完之后你可能会有所感触哦。

说到房价，先看房价：已经止跌。选取房价指数高于全国水平的三个城市：北京、上海、深圳(不好意思，真没广州)，来看它们从2010年6月到2015年5月4月的房价指数。

从走势图可见，三大中国“房价核心轴”城市，商品房平均价格基本自2014年10月开始，已经逐现回暖态势，从2014年的低谷，向2013年的水平回升。(北上深5月房价指数32343元/㎡，32509元/㎡，31495元/㎡)

全国范围的情况是怎样呢？

同样截至今年4月，全国百城住宅均价环比跌幅仅为0.01%，基本止跌；同比下跌4.46%，跌速放缓。

10个主要城市到今年4月，房价平均水平环比转跌为涨(7涨3跌)，小幅上涨0.12%。深圳已出现同比上涨，且一下子涨超1个百分点，十城整体跌幅减缓至3.46%。

短期未来：供求活力开始反转

以上数据讲的是截至目前的情况。但咱老百姓更想知道的是短期(一年)未来会咋样对吧？

不考虑与政策之间“剪不断理还乱”的关系，排除与金融、体制、区域等等之间“金枝欲孽”的剧情，其实决定房价走势的关键因素就两个：供、求。

从2006~2014年的全国商品房供求和价格关系上看，供小于求，没话说，房价走高。

新增供应“悠着走”

这样说，是因为看到了一项侧面证明新增供应，且综合反映供求的一项指标—库存，它已经开始变化了。

截至2015年5月16日主要城市库存情况

全国主要12个城市中，截至5月16日，住宅存量已有8个城市环比下降了，另外4个城市由于库存基础巨大，而且有了相对较大的新增供应量，所以存量保持上升。

为何说“相对较大”？因为这4大城市新增供应量只能说比其他二三线城市更多，但跟自己比，到底大不大，则见仁见智了。

比如北京，就出现新增供应量“历史新低”的局面。由于北京去年累计的库存基数大，目前存量依然超8万套，按4月份每月成交4342套的水平计算的话，消化期约18.6个月。

这个水平不低，比起曾经出现过的“22个月消化期”，算是状况好转，但能否继续转头向上，还得看成交能不能持续支撑了。

成交量能否支撑？

4月份情况显示，政策影响下，主要城市楼市成交走高的趋势比较显著。

从一二三线城市中选出的近40个城市代表，它们在4月份，有近七成的成交环比上涨(涨幅11.37%)，居然同比也上涨了！(涨幅21.81%).

4月份全国主要城市成交情况(部分)

一线城市更夸张！成交面积环比上涨24%，北京涨幅最大(49.82%)；同比上涨59%，上海涨幅最大(72.71%).

库存调整+成交复苏市场活跃+价格回升

从走到=，其实还要市场反映一段时间，不过除供求以外，来自二手房的回暖、大户型的放量等等局部因素，也在影响价格数值的上扬。

但最后说一句，就算你的城市在表格上住宅均价上涨，也不代表你看上想买的区域/房子，价格是涨的。

买房自住的话，钱够房优，该买就买，你就别想太多啦~

房价下一个大跌信号已现！

房价“暴跌”“暴涨”“断崖”……邦地产君其实很谨慎用这类词语，因为基本会被口！水！淹！没！

特别是在GDP还想骑着房地产冲刺，不停甩出调控放宽、降息、降准等等“兴奋剂”，让局面看起来“涨势很足”的时候，讲“大跌”，是不是S？

但或许看到下面这些数据，你会不禁感叹：还真有可能……

【前25年，房价下跌是这样造成的……】

从国家统计局数据来看，25年以来，全国房价出现过3轮低谷，其中2次出现了负增长。

1994年，这轮低谷，直接原因是第一轮楼市泡沫破裂效应的蔓延，而泡沫的源头则是大兴土木的海南、北海，彼时上海、北京等地房价也上演过从大涨到腰斩的剧情。

1998年，第二轮低谷，次年房价负增长，直接原因则是东南亚金融危机。不过这一轮香港同胞比我们更惨。

2008年，房价跌得既夸张又突兀，从2007年14.8%的较高增长率，一下子变为-1.6%，这是25年来最大的一次跌幅。除了全球金融危机以外，系列自然灾害也是影响房价骤跌的因素。(但次年房价涨幅就急速飙升至23.2%，只比历史第一高，低0.1%！至于催涨因素，你懂得！)

注！意！【房价真正下跌，会因为它……】

这25年来，虽然中国房价增幅有跌宕，但绝对值一直在涨！(大中城市房价涨幅基本在5倍以上)。而中国房地产泡沫自2003年以来，一直在膨胀！(没有破裂……)

从一个角度理解，短周期内，楼市的影响因素主要是政策、供求、城镇化率等。长周期看，楼市(特别是房价增速)的最强影响因素是人口结构！而中国的人口结构，已经开始变化！

这是一项将影响房地产市场结构，乃至整个经济结构调整的关键因素。

人口结构开始变化了，房价真正意义上的大变动，即将发生……

这个变动，邦地产君认为最终将以房价下跌告终，可以从两个因素考虑：一个是人口红利，一个是人口迁徙。

人口红利见顶

国家统计局数据显示，中国人口结构自2011年已开始出现转折，2012年劳动力人口占比首次出现绝对下降，2014年劳动年龄人口再减少371万，65岁以上老年人已占总人口1/10，城镇就业人口增量收窄。但中国目前总和生育率仅为1.4(“低生育陷阱”红线是1.3).

人口红利见顶有啥影响？

看看发展模式跟中国有可比性的日本，1947年、1960-1970年代，1980年代初，三个房价上涨时期都伴随着人口红利的释放，及至1992年劳动力人口占比见顶、房地产泡沫破裂，房价暴跌，一轮周期完毕。

(二战后)已经走过三轮房地产周期的美国，也显示着劳动力人口和房价之间的奇妙互动。最近的一次，2006年美国劳动人口占比急降，2007年房价开始转向，2010年出现该轮周期最低点。

人口迁徙变化

劳动力人口越来越少，人口的迁徙开始产生变化。

这是一张中国城市的吸引力地图：

北京、上海、广州，仍是中国最大的“吸人器”，无可厚非。但短期已有了些变化。

随着城市承载力的超饱和，人口外溢的现象越来越明显，以北京为核心的河北，以上海为核心的杭州、苏州、湖州、丹阳等等，都是接收涌往上海再溢出来的人口的重要地区。随着产业的调整和外溢，重庆、成都等地区也成为了净流入地区。

另外，黑龙江、西藏、内蒙古等地也出现了人口净流入。

更长远的变化，理论基础是发展经济学家ArthurLewis依托“亚洲四小龙发展轨迹”研究的“拐点论”，动因之一则是新城镇化运动。

在Arthur Lewis 的理论中，工业化启动之初，劳动力从生产率低下的农村向城市工业部门迁移，在快速工业化的农业经济体中，工资也能保持低位。但最终农村的工资开始趋近工业部门，雇主需要提供更好的待遇(包括工资和生活提供)，才能吸引公认离开农村家乡。

“工业化的农业经济体”曾给中国创造了高投资、高储蓄率、高顺差，但不平衡的经济。“工资上涨会逐渐侵蚀利润和投资，这将迫使再平衡发生。”

中国的新城镇化，也同样在为部分劳动人口留在距离家乡更近的城市，增加吸引力。

而这些趋势背后，是整个房地产供求格局更加平衡，普遍意义的三四线城市房价暴跌的基因，一线城市供不应求房价暴涨的基因，都会得到削弱。而这一“平衡”状态下的房价，会把当前的房价挤掉更多“水分”。

以上列举了几个佐证北京房价上涨数据，本文仅以历史经验和历年数据为支撑进行趋势判断，至于楼市何去何从，房价是涨是跌，小编相信，时间是检验房价走势的唯一标准。

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