低首付的广告牌随处可见

　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

　　国庆后一周，广州一手住宅网签量超过1800套，环比剧增四倍多。不过，这个超1800套的周成交量，放在近四年里却是最差的成交，同比减少四成多。

　　专业人士分析认为，9月30日颁布的房贷新政的威力还没有很好地发挥出来，预计接下来的时间内广州一手住宅成交量有望获得持续增长，假如限购政策还有实质性的利好，那么成交量还会剧增。多位业内专家预判，预计今年年底广州楼市成交不错，买家也不用过于担心楼价快速上涨，因为超930万平方米的库存量，仍将是最大的抑制因素。

　　数据解读 环比增四倍，同比跌四成多

　　网易房产数据中心的统计显示，10月8日至15日，广州一手住宅签约量为1824套，环比国庆长假472套的网签量急增四倍多；和9月23日至30日的1403套相比，只是增加了大约三成。

　　假如放在近四年同样的时间段来比较，则是最差的成交量。网易数据显示，2013年10月8日至15日，广州一手住宅签约量为3241套；2012年同期为3198套；2011年较差，也有1980套。

　　“这是今年市场不如去年、前年市场的真实反映，去年年底调控新政出台前，广州楼市行情很旺。”业内资深分析师肖文晓对羊城晚报记者表示。2013年11月，广州出台“穗六条”调控政策，楼市转而入冬。

　　市场现状 快跑！不宜再想趁机涨价

　　9月30日，央行新政出台。“对楼市是个利好，对刺激楼盘成交起到非常重要的作用。”中海地产人士如是说。作为抢跑的代表之一，中海誉城在国庆当天发售新货，“至今起码有超过一半的成交都是110平方米以上的三房户型”，销售人员阿龙介绍，“楼盘已经全面执行新政，合作银行对于首套房贷已经还清的买家，都已经执行二套房首付三成政策。利率还按照基准利率，不上浮，也没有优惠。”

　　位于大坦沙岛的花语水岸从国庆开始推出新货，楼盘负责人介绍：“国庆期间卖了近200套、4亿元，节后成交量稳步上升，每天都成交几套。”销售人员陆小姐介绍：“对于二套房买家，只要还清了首套房贷款，现在都可以做到三成首付。利率上浮2%，比之前上浮5%-10%优惠了不少。”

　　信贷是其中一个刺激，眼下市场能换来成交的主要因素还有楼价。上周末，花都的雅居乐万科热橙首度开盘，开发商报称当天成交约八成、近百套单位，折后带装修均价为8000-9000元/平方米；增城的合景天峻推售全新组团，平层公寓带装修均价约为7500元/平方米，LOFT公寓毛坯均价约为8500元/平方米，商家报称当天推出近300套单位，成交近八成。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，这样的定价合理，所以才能热卖，“这个时候应该是能走量就走量，商家不宜再想着趁机涨价”。方圆地产首席分析师邓浩志认为：“松绑限贷效果远没想象的大，业内需要冷静。二套认定虽然放宽了，但房贷总额度没提升，楼市不会因为松贷而反转，只能说是能促进回暖。回暖行情和实惠楼价分不开，商家此时涨价是很不理性的行为。”

　　记者走访多个区域的楼盘了解到，大部分商家还是相对谨慎，即使是中心区的新盘，定价都走亲民路线；旧盘新推的定价也和上期产品售价相近；涨价的只是个别楼盘，整体价格以稳为主。

　　后市预测 量会持续增加，价将维稳

　　中原地产项目部总经理黄韬分析认为，在房贷新政的作用下，开发商会借机积极推货，未来广州楼市成交会更加活跃，成交量会上升但不会暴涨。业内资深分析师肖文晓对后市也基本乐观：“房贷新政对楼市的改善性需求是利好，改善性需求在广州楼市中占比三至四成，且不论他们最终能否享受利率优惠，单是首付门槛从原来的七成降到三成，已足以解放之前很多受限制的购买力。可以预见，随着房贷新政的落实，第四季度广州楼市成交量的上升将是很自然的事情。假如广州限购政策松绑，楼市更将迎来大刺激。”

　　业内专家认为，在成交量有望持续增加的市场中，广州一手住宅也难以大幅涨价，起码在今年第四季度，广州楼价将会受到高库存的影响而保持稳定。合富房地产经济研究院院长龙斌认为，当前广州楼市存量为近年来最高，这成为涨价的最大制约因素。“至10月14日，广州有932万平方米以上的可售面积，比今年1月14日的749万平方米增加了约25%，未售货量更多。这样的环境下，商家首先要想的是去库存，而非涨价。当可售面积回落至600万至700万平方米时，涨价才更有基础。”

　　专业研究机构克而瑞日前发布的分析报告指出：“广州楼市库存压顶，后市竞争更加激烈。截至9月末，广州可售存量超过930万平方米，去化周期迅速攀升至17个月，后市去化压力陡增。主宰广州楼市的番禺、花都、南沙、增城等区，可售存量均分别超过220万平方米，去化周期大多数超过15个月，花都和南沙的去化周期更超过23个月，可见未来广州郊区楼市的竞争程度将会非常大。至9月底，不少标杆房企的业绩完成率不足七成，第四季度房企完成业绩目标压力较大，跑量仍将是第四季度的主基调。预计第四季度广州一手住宅成交量将会回升，楼价震荡维稳。”

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