与近两年房企月销售均价走低趋势相比,2016年1月份出现了反转。据中原地产研究部统计数据显示,截至2月15日,目前已有21家房企公布1月份销售业绩,总计销售额为1212.93亿元,与去年同期这21家房企787.9亿元销售额相比,涨幅高达53.9%。

  值得一提的是,上述21家房企今年1月份销售均价为1.18万元/平方米,同比上涨10.2%。其中,15家房企均价上涨。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,除个别企业因为战略布局扩张至二、三线城市,降低销售均价外,大部分企业今年初实现了均价反弹。

  布局一二线城市现红利

  在过去一年中,房企在市场的表现要整体好于2014年,而标杆房企今年销售均价的上浮则得益于近两年转型一、二线城市战略布局项目开始销售的结果,享受到了2015年一、二线城市楼市回暖的红利。

  事实上,对于一、二线城市,如今仍是标杆房企争相布局的区域。据统计,2016年1月份,20大标杆房企合计拿地金额突破441亿元,维持高位,且拿地区域主要集中在一、二线城市。

  据调查,半数以上经济学家认为,一线城市房价仍将上涨。

  以北京为例,从供给端来看,目前北京楼市库存只有6.4万套,相比一年前减少了1.3万套左右。据中原地产一份报告显示,北京目前整体可售库存只有6万套左右,真实可售的商品房住宅只有4万套左右。其背后的原因在于,6.4万套商品房住宅库存中,有1万套为各种回迁房库存,签约周期较长,另外还有1万-1.5万套库存事实上已经被开发商自用。从土地供应节奏看,2016年能够上市的商品房住宅将在4万-5万套。

  而在需求端,2016年是限购执行满5年的第一年,将释放大量可获得购房资格的需求,这些需求将持续涌入市场,对房价走势将呈现推动作用。

  据莱坊机构预计,中国内地房地产利好政策的不断出台,预计一线城市的豪宅市场将持续受益,价格均进一步上升,但对于存量大和需求不足的二、三线城市提振效果则不大。

  另外,受到土地成本推升的影响,北京、上海、深圳的住宅市场豪宅供应量大涨,2016年这一特征将更加明显,而基于高端项目的特性,将进一步拉升一线城市的房价。

  高端住宅成交占比高

  张大伟认为,今年北京将出现很多周围二手次新房卖4万元/平方米,而同区域的豪宅要卖8万元-10万元/平方米的现象。

  而在已经过去的一个半月里,市场上签约热点项目依然是高端项目。据中原地产统计,在成交金额超过1.88亿元的20个项目中,有8个项目成交均价超过5万元/平方米,15个项目均价超过3万元/平方米。其中排在第一位的是成交均价将近8.9万元/平方米的豪宅泛海国际,成交金额超过5亿元。

  从签约均价来看,达到了3.2万元/平方米,高端化趋势非常明显。别墅市场更是延续了2015年下半年的成交量上行状态。

  根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年1月北京别墅市场共实现成交325套,成交面积9.67万平方米,同比2015年1月份分别出现137%、130%的大涨。不过进入2016年之后,随着别墅绝对存量的不断减少,以及新入市高端项目价格的拉动,别墅市场价格也呈现出不断上涨态势。根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年1月北京别墅市场成交均价高达35164元/平方米,同比上涨近20%。

  从成交排行中也可以看出,单价超过3万元/平方米的别墅项目在成交前十中占据半数,而1月价格最高的泰禾北京院子的一套联排别墅成交价更是达到100122元/平方米,这是朝阳孙河别墅区首次出现10万+别墅成交,同时是近5年入市的别墅新盘中第3个创造“10万元+”的项目,此前的2个项目分别是龙湖西宸原著和紫禁壹号院。

  亚豪机构副总经理高姗认为,1月份入市的两个别墅项目分属改善型与顶级别墅的两极产品阵营。随着老牌别墅的去化,商住别墅成为平衡高昂土地成本的产物,2016年新增供应将不断增多,而这类产品相对较低的价格与不断提升的品质,加之不限购的优势,将吸引大量需求。

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