昨日,《证券日报》记者从上海易居研究院获得的最新报告显示,截至2016年1月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25852万平方米,环比减少0.9%,同比减少4.7%。
2015年下半年开始,全国35个城市库存总体呈现下滑态势,而到了2016年1月份继续出现下滑。目前库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势。
此外,上述研究院认为,根据房价收入比计算公式,从房价收入比的绝对水平看,房价收入比微幅上调,仍属合理区间。
近七成城市库存下降
2016年1月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1657万平方米,环比减少29.0%,同比增长12.6%。一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3264、18300和4288万平方米,环比增幅分别为-3.9%、-0.8%和0.9%,同比增幅分别为-12.9%、-3.9和-0.8%。
此外,35个城市新建商品住宅存销比为12.0,这也意味着市场需要用12个月的时间才能消化完这些库存。
其中,有12个城市库存出现了同比增长现象,茂名、太原和济宁3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到56.2%、55.3%和47.9%。同时,35个城市中,有23个城市的库存出现了同比下滑态势,其中苏州同比跌幅最大,为44.8%,这和苏州房价总体上涨的态势是密切关联的。同时,这也意味着在这35个城市中,近七成城市库存下降。
中国指数研究院研究报告也显示,2016年1月末,中指监测的主要城市库存量环比上月下降7.4%。1月份受季节性影响,开发商推盘力度大减,库存总量随之下降。据中国指数研究院监测的10家品牌房企来看,销售额均有所回落,其中绿城中国降幅最大,为68.61%,销售面积环比下降66.2%。富力紧随其后,销售额和销售面积环比分别下降63.91%和43.52%。中海地产销售额环比跌幅则最小,为7.44%,销售面积环比减少11.82%。
对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,35城去库存周期总体处于低位水平,会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言,去库存周期远远低于12个月的水平,后续房价看涨预期会继续强化。而对于上诉去库存情况较好的城市,应该主动从“去库存”战略切换到“补库存”战略上来。
房价仍在合理区间
值得一提的是,在过去的一年中,虽然一线城市、部分二线城市房价上涨,尤其学区房上涨幅度更大。但易居研究院研究员 曹倪娜认为,房价仍在合理区间内。
曹倪娜表示,2015年,全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米,同比增长9.1%,增幅比2014年扩大7.7个百分点,房价涨幅出现较为明显的攀升。数据显示,房价从2004年开始大幅增长,2008年受宏观调控与经济下行因素影响,房价增幅降至历史最低-1.9%,随后在2009年房价强势反弹,增幅高至历史峰值24.7%,2010年开始,房价开始告别高速增长期,增幅维持在5%-9%之间,直到2014年,受经济环境影响房地产市场趋冷,增幅也创下了近六年的新低。进入2015年后,受到各方面政策利好推动,及股市获利资金转入房市等多重因素的助推,一线及重点二线房地产市场日趋转暖,并在2015年下半年加速反弹,增幅创“十二五”期间最高值。
不过,根据房价收入比计算公式,得出2015年全国商品住宅房价收入比为7.2。与2014年的7.1相比,2015年房价收入比回弹上升,但并不改变震荡下行的趋势。从房价收入比的绝对水平看,仍然属于在6-7的合理区间内合理震荡。房价收入比的上行主要是受2015年一线城市和重点二线城市房市回暖导致房价增幅明显攀升,同时收入增幅远小于房价增幅的影响。
但深圳是例外,曹倪娜称,“我们研究发现,以我国的实际情况,全国房价收入比维持在6-7可算作合理区间,2015年的7.2依然接近合理,由此可判断全国房价基本无泡沫,更谈不上崩盘。但在房价暴涨的深圳,已出现短期泡沫,2014年深圳房价收入比位列全国第一,同样依据现有数据推算,深圳2015年度房价收入比高达25.8,同比增幅27.6%,因此将毫无悬念的再次夺冠,房价涨幅明显大于居民收入涨幅,房价收入比进一步脱离合理区间”。
此外,曹倪娜预计,2016年全国房价收入比保持基本平稳。
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