千呼万唤始出来。用这一句话形容自2009年开始调研、历时七年才最终出台的物权法最新司法解释再恰当不过。
2月23日，最高法院发布《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称司法解释），共22条，自3月1日起正式实施。
在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》的发布会上，最高法院民一庭庭长程新文介绍，司法解释主要解决六个问题：实践中对不动产登记与民事诉讼关系的错误认识和做法，对预告登记后不动产物权人处分不动产物权的行为的过度限制，对机动车等特殊动产物权变动中第三人范围理解的偏差，对《物权法》第二十八条的不适当地扩大化适用，对按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准的不统一，对善意取得制度适用标准的差异等。
“（司法解释）是最高法院审委会大法官们字斟句酌的结果，也是万千法官在无数案件中的知识汇集，”一名最高法院法官写道。
那么，司法解释具体“解释”了什么呢？
防止不当扩大预告登记
2007年，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式实施，包括《附则》在内，一共二十章，二百四十七条。物权法的性质是私法：所调整的基本内容是民事主体之间发生的民事法律关系。具体来说，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用《物权法》。
其中，《物权法》第九条到第二十二条，涉及不动产登记的问题。
《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记可以让购房者在已签署购房合同却没有拿到房子的时间里，取得合法的产权，以防止开发商或卖房者一房二卖。
“预告登记来自德国，开始引入我国时还曾有过争议。”中国政法大学副教授朱巍说。2015年施行的《不动产登记暂行条例》，标志着预告登记制度已在我国明确。
《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
“实践中，对于现实登记权利人针对不动产的何种处分，会因违反法律规定而不发生物权效力，存在模糊认识，一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。”程新文说。
为此，最新司法解释对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释，即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。
防止公权力不当干预私法
不动产登记制度确立后，一个人是否拥有某个不动产的物权，并非只有这个不动产登记在他名下时才生效。《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
也就是说，法院、仲裁委员会判定某套房产所有权转移，法律文书生效时就有效了。
但“对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题，一直是司法实践中争论不休的难题”。程新文说。
“尤其是，实践中有将继续履行合同的判决认定为导致物权变动的法律文书的现象。如此，导致产生以法院判决替代履行行为，以法院判决替代物权登记，并导致物权秩序紊乱、实际权利状态与登记权利状态不一致的现象，进而影响到下一步的交易安全。”上述最高法院法官写道。
比如，甲与乙签订了房屋买卖合同，出卖人甲在收取了买受人乙支付的全部购房款后违约，不愿办理房屋所有权转移登记和交付。乙起诉请求法院判决甲履行该合同并支付违约金。“但即使法院判决出卖人甲履行合同义务，也不应认为如果认为只要判决生效，物权就发生了变动。还是要以登记、公示为准。”一名物权法学者认为。
“这是为了避免公权力不正当地干预私法关系，损害物权的公示公信原则。”他说。
程新文介绍，应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条，损害相关权利人的合法权益，故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。
基于此，司法解释规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
业主建筑物区分所有权引关注
值得注意的是，在2月23日的发布会上，程新文回应了饱受关注的开放封闭小区话题。
“目前，党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面，涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题，还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院，我们将密切关注，并积极应对。”他说。
物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
“道路占用土地的所有权归国家所有，但使用权归业主所有，道路上铺筑的水泥混凝土、沥青，栽种的草木的所有权归业主所有。”物权法专家、武汉大学法学院教授孟勤国说。
孟勤国认为，这种所有权转移在物权法框架下有两种解决方式：业主与地方政府协商同意开放封闭小区；如果业主不同意，地方政府只能以征收、征用方式，在进行补偿的前提下，打开封闭小区。
“除此之外，没有第三种办法。”孟勤国说。
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