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葛洲坝入股华润武汉项目背后的“地王情结”

https://m.biud.com.cn 2016年03月03日11:26 家居装修知识网

“打虎不离亲兄弟，上阵须得父子兵”。在巨幅地块面前，房企往往会选择找来帮手一起扛起抗风险的大旗。

继一个月前联手“好拍档”华侨城上海拿地王之后，华润在武汉又牵起了“国企好兄弟”葛洲坝共享光谷地王。

对于此次合作，双方均以“共同看好光谷长动项目而合作”为回复口径。

葛洲坝集团在整合前，旗下共有两处地产平台，分别为中国葛洲坝集团房地产公司和中国葛洲坝集团置业有限公司，后者早期最主要的市场便是在武汉市场。

不过，近两年来，葛洲坝旗下地产业务相继整合，集团更多的转向一线、一点五线城市发展，其武汉市场地位有所下降。

此番借华润置地项目入股，葛洲坝似乎有再度重视武汉市场的想法。对此，葛洲坝置业的高管在回应观点地产新媒体查询时也称，接下来会继续开拓和深耕武汉市场。

值得一提的是，葛洲坝此番入股的项目也是武汉光谷区域地王项目。从上海徐泾到北京丰台再到武汉光谷，葛洲坝近年来似乎对“地王”情有独钟。细数葛洲坝近两年的扩张路径，几乎所有地块都带有一定的溢价，多宗合作项目也都是单价或总价较高的地块。

入股华润光谷地王

3月1日下午，中国葛洲坝集团股份有限公司发布公告，称集团董事会同意控股子公司中国葛洲坝集团置业有限公司，与华润置地（武汉）发展有限公司合作开发武汉光谷长动房地产开发用地B包地块。

据观点地产新媒体了解，该宗地由华润置地（武汉）发展有限公司于2015年8月28日在公开市场竞拍而得。地块位于武昌光谷关山大道以东，光谷创业街以北，占地11万平方，为商住混合用地，其地上总建筑面积53.41万平米，其中住宅建筑面积43.16万平米，商业建筑面积10.25万平米。

最终，华润置地以总价47.2亿元、溢价率47%、楼面价8831元/平方米竞得地块，一举刷新光谷区域单价地王。

现葛洲坝将与华润置地共同设立项目公司开发该项目。合营公司注册资本金24亿元，其中，葛洲坝出资9.6亿元，出资比例40%；华润置地（武汉）发展有限公司出资14.4亿元，出资比例60%。

资料显示，光谷项目所处的关山大道板块目前为光谷片区中高端豪宅的聚集地，整个板块市场反应很好，去化速度较快。

不过，现今该项目未完成规划，尚未动工。

观点地产新媒体采访湖北中原资源中心高级经理郑源滔了解到，2015年该片区表现突出，房均价也从1.3万元/平米涨到了1.5万元/平米，整体还有上涨空间。据他预计，该项目可于2017年上半年入市，入市价初步预计可达到2万元/平方米。

观点地产新媒体还向武汉华润了解到，该项目将来的产品类型主要包括精装修住宅、商业及写字楼，定位于高端品质改善人群，初步预计售价2万元/平方米起。

据了解，该项目由华润置地主动邀请葛洲坝进入，对于双方合作原因的口径也统一称为：“共同看好光谷长动项目”。双方还透露，该项目将由华润和葛洲坝共同操盘。

不过，湖北合富辉煌市场总监殷一戌分析到，这个项目体量过大，华润寻求葛洲坝入伙也有出于分摊财务风险的考虑，同时也可降低华润的财务压力；而葛洲坝也可借此项目重塑品牌和影响力，这对双方都是很乐意的一个合作。

从财务投资者到地王操盘手

事实上，仔细观察可以发现，葛洲坝在近两年的一二线城市征程中，造就了不少的高价地或“地王”项目。

2015年1月19日，葛洲坝宣布以18亿入股保利广州广钢新城二期两宗地块，占股49%，该两宗地块土地总面积5.57万平方米，总价款为36.54亿元；

6月4日，葛洲坝以11.04亿元拿下青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02占地2.53万平方米的宅地，溢价率95.1%，楼板价27309元/平方米，成为当时的区域单价地王；

然而，真正让葛洲坝一举成名的是其后在北京拍出的地王。

2015年10月20日，葛洲坝以总价49.5亿元、配建4.1万平保障房面积拿下丰台区花乡樊家村占地2.77万平方米地块。地块商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，成为北京单价地王。

葛洲坝刷出北京地王之时，伴随而来的是铺天盖地的市场质疑声音。

彼时，众多业内人士分析，樊家村地块未来销售将达到12万元/平方米以上才有盈利，而这一售价在南三环至南四环区域，是几乎“不可能完成的任务”。

当时，葛洲坝给出的回应是“在北京没有解不了套的地王，只是时间长短的问题。”

随后又有消息称，葛洲坝未来将独自操盘该地王项目。而这也使得葛洲坝除了要面对“地王解套”的质疑外，也迎来了市场对其操盘能力的疑虑。

不过，这样的疑虑也并非毫无道理。据观点地产新媒体了解，葛洲坝在2015年上半年之前，其在一线城市参与的项目多为合作项目，且并未主导操盘。

据悉，包括在北京与绿城合作的京杭广场、与中国金茂合作的金茂逸墅、与融创合作的亦庄项目以及与龙湖合作的西宸原著，上海与绿城合作的绿城臻园，广州与保利合作的保利曼城，都是由合作方操盘，“葛洲坝”三个字甚至还不曾出现过在案名之中。

或许，以合作开发进入新的市场，这就是葛洲坝近年的扩张战略。但这同时也给了市场葛洲坝操盘经验不足、品牌效应不彰的印象。

显然，如今葛洲坝集团的地产整合已接近尾声，在以财务投资者身份跟随多家品牌房企布局了诸多一二线城市之后，葛洲坝现在已开始真正尝试从“财务投资者”转变为“独立操盘手”的角色。