今年以来，政策红利不断，楼市提前吹来了“暖风”，降首付、降契税新政以及开年央行首次降准，为楼市去库存拉开了大幕。与此同时，多地出台相关政策。

3月6日上午，全国政协委员、重庆（楼盘）市工商联主席、金科股份董事长黄红云在北京（楼盘）西站附近接受媒体采访时，分享了他对于去库存的观点。

政府和房企双向去库存

在政策层面，黄红云建议：一是优化供应结构，因地制宜调控土地供给，切实做到“因城施策”；二是拓宽公共服务覆盖范围，解决农民工购房后的就业、医疗、教育等问题，增加农民工购房意愿；三是建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化；四是进一步降低购房税费，加大金融支持，特别是降低二手房交易税费负担，支持改善型住房需求；五是政府采购公租房，对安置房进行货币化安置，可消耗一部分库存量。

“在政府采购层面，现在可以通过采购存量房来转化成保障性住房。从目前情况看，购买存量房的成本不一定比拆迁、改建成本高，尤其在库存消化难的城市。当房企自身有大量的存量房、销售比较困难的时候，往往愿意降价，甚至低价出售给政府，这样既解决了库存问题，又不增加政府多余成本。”黄红云表示。

黄红云认为，在去库存方面，除了政府的政策红利外，建议地产企业也要加大创新力度，通过产品创新，创造新的供给和需求。

“可以通过优化改变存量房的使用功能，吸引消费者；对销售困难的房屋，可将销售改为租赁，变相清理库存量，也可以将商业用房改用途，如商业改住房，商场、商铺改为办公、酒店，办公、酒店改为公寓。反之亦可，把公建类房屋改为一般类酒店等。”黄红云表示。

三四线城市也有机会

黄红云认为，总体还是看好房地产行业的前景。从去年开始，国家逐渐出台扶持房地产行业发展的政策，预计后面还会有一系列政策出台，今年多数城市在成交量和价格上还会出现温和上升。对于增长较快的城市尤其是一线城市，或会有调控政策，原有的政策会继续沿用，但其他多数城市会执行比较宽松的政策。

在去库存的大背景下，一线城市楼市被开发企业视为“香饽饽”，而三、四城市多被看淡。

此观点也不能一概而论，黄红云认为，有些三、四线城市销量比一、二线还好。

从产销比看，三、四线城市投入低，市场也非常好。他举了个例子，重庆开县是国家级的贫困县，这个城市的地域风貌是大山大河，平地很少。金科在这里拿下了500亩地的项目，第一年销售额就有六七亿元，这在三、四线城市很不简单。重庆涪陵，一个3.5线城市，项目也可以热销。

对于今年的战略，黄红云表示，总体方向是金科在发展房地产的同时，跟房地产相关的垂直业务，比如社区服务。在区域发展方面，城市分化明显，金科重点选择了十个省级城市，会在这些城市下面延伸少量的三、四线城市。

2月15日，黄红云在接受媒体采访时表示，在“三圈一带”的战略新构想指导下，金科锁定了“核心十城”，即重庆、成都、苏州（楼盘）、北京、合肥（楼盘）、郑州（楼盘）、上海（楼盘）、南京（楼盘）、天津（楼盘）、武汉（楼盘）。

据记者了解，未来五年，金科要做中国一流的“美好生活服务商”，用5年时间实现三个层面的战略转变：一是产品层面，从关注房子的居住到关注社区服务，实现业务重心从5年短周期到65年长周期的转变；二是用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到住户到用户、会员（粉丝）的转变；三是企业层面，从地产开发商转型为现代服务提供商，逐步实现从重资产投资向轻资产运营的转变。

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