新年伊始，中国地产品牌10强的金科股份战略布局拉开帷幕：入中原，进金陵，两江新区项目落地！开启金科区域战略新格局、谋划“三圈一带“新构想！元宵佳节，金科领航人黄红云在股东会畅谈大势，看好房地产行业未来发展，受到媒体广泛关注。

  2月22日，金科股份2016年第二次临时股东大会在渝北区召开。会上，金科股份董事长黄红云发表了自己对未来房地产业的一些看法，同时也谈到了未来金科股份将要发展的方向。

  房地产行业的整体形势还是乐观的

  今年2月，中央连续公布三条利好楼市的政策：不实施限购的城市，对首套房首付比例最低降至两成；职工住房公积金账户存款利率将调整为统一按一年期定期存款基准利率执行；三部委发布新政策，降低契税和营业税。

  三条政策的公布，拉开了2016年房地产业“去库存”战役的序幕，而各方也预测，这将对全国的房地产形势发展带来新的利好。对此，黄红云认为，房地产业，尤其是重庆的房地产业，整体形势依旧是乐观的。

  “新政策的出台，对所有的房地产企业都是有好处的，这一点毋庸置疑。国家的一系列政策，目的在去库存的同时进一步刺激整个行业。”黄红云认为，每一次有利好政策出台，楼市都对其有明显的反应，这也能体现市民其实时刻关注着房地产行业的走向。

  他还特别提到，重庆的房地产业整体形势较好。“重庆的房价相对很多一线城市比较低，但市场整体情况却很平稳，这也是重庆没有实现限购的重要原因。相信，在一系列新政策的刺激下，重庆房地产市场将有明显的表现。”

  同时，针对不断出台的新政策，黄红云则认为，这也将加速市场资源配置的作用，让更多的房地产企业“优胜劣汰”。“我们要肯定上层的智慧，也要相信还有更多的政策出台。这些政策虽然对所有企业都有好处，但受益更多的肯定是大型企业。未来的房地产行业，必然是强者恒强的时代，这也是市场需要。”

  未来通过功能升级去库存

  尽管黄红云看好房地产行业的未来，但按照2015年中央经济工作会议——2016年全国的经济工作五大任务之一便是去库存，这也标志着全国房地产业的首要任务，也是去库存。

  对此，作为重庆房地产龙头企业之一的金科，自然也要有“力量越大，责任越大”的担当。对此，黄红云也提出了金科未来在去库存上的想法。

  “之前有业内人士认为，三四线城市的房屋库存很大。但实际上，有些三四线城市比二线城市和主城区的房子都要好卖。这也意味着，一个地区的库存，还是要依靠政府把控好供需之间的节奏。”他举例说，目前重庆主城区就不存在大量库存，供需比在1：0.9左右，去库存的任务并不大。

  而对于目前金科现有货值，黄红云提出的方式则是：功能的升级。

  “有些房子卖不出去，不一定是房子本身不好，毕竟不可能每一个项目都赚钱。就金科而言，未来主要会采取功能升级的措施。比如，一些商业性住房，像写字楼等，我们升级他的用途，不再做写字楼，改成符合市场需要的产品。再如工建类公寓类的住房升级成一般性酒店，或是升级成众创空间为一些创新创业人员提供创业场所。”

  此外，黄红云也提到了通过“调产品”来化解库存，并将此方向作为企业革新的重要方向。根据行业的发展趋势，金科股份把产品定位于“改善型专家”，把握客户强烈的“生活方式”的置业动机，聚焦改善型产品和学区房、科技地产、绿色地产等，提供有灵魂的住宅产品和社区服务。未来三年，金科将聚焦改善型需求，实现刚需首置、品质改善、高端再改客群结构由7：2：1逐步调整到5：4：1。

  二线城市将是金科未来的重点

  谈到战略规划时，黄红云也透露了金科未来区域战略的主要重点：金科的战略布局未来将以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅。

  据透露，金科股份最新战略构想是“三圈一带”区域战略，也就是围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域战略布局，形成四大发展区域：华北区域、华东区域、重庆区域和中西部区域。“三圈一带”既以国家城市群规划为导向，又形成了金科三角形稳固的区域战略新格局。如果具体落实到重庆方面，则是重庆公司重点推动并购和重组，聚焦主城，审慎进入新的区县，关注重庆周边区域。

  从金科股份的拿地动作就能看出金科未来的战略指向：通过公开市场及合作并购的方式，重兵布局在这两年房价坚挺的二线城市。而在区域布局上，除了通过公开市场拿地之外，金科采取了“创新拿地”的策略，针对火爆的二线城市市场，金科确定了“攻坚守强”的原则，创新拿地方式，加大了兼并收购及合资合作的力度。

  “目前房地产市场正在洗牌，现有的大概2万多家企业会持续减少，对房地产的开发量来说，未来三五年后将保持一个平稳的态势，然后逐渐减少，开发商也会大量减少。在这样的背景下，金科股份的目标，就是高瞻远瞩，站稳脚跟。通过大量的调查、佐证，提前规划好自己的战略布局，重点发力二线城市，谨慎进入三线城市，并择优选择良好的市场。”黄红云谈到，未来金科进团还将调整结构，随着刚需型住房需求的减少，改善型住房已成为目前市场的主要需求，所以会加大在这一领域的供应需求。

  同时，他表示，金科股份未来将在产业地产和细分领域加大力度，不断实现自我转型，做到一手抓好产品和策略，一手转好转型，两者兼备并实现互补。

  目前，房地产形势整体处于回暖状态，但所面临的问题也比较多，整个市场都在面临转型这一问题，为此，黄红云也表示出了信心。“衣食住行事关每个人的生活，饭要吃，衣要穿，房要住，市场会永远存在，如何在逆境中把自己原来的项目做好，是每个企业、企业家需要认真思考的问题。我也相信，未来金科股份能够顺势而上，越来越好。”

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