2015年西宸原著6月别墅开盘，10亿销售业绩，10月平层【玉府】开盘，又10亿，西宸原著2015年可谓顶豪市场之领袖。3月，西宸原著推出别墅新品【宸玺】，此为西宸原著园区正中的别墅产品，府园正中，方正之居，双园环抱。搜房网近日专访龙湖西宸原著营销主管于晨鹏，结合市场形势和最新政策走向，探讨2016北京顶豪之争。

龙湖西宸原著营销主管 于晨鹏

主题：西宸原著《宸玺》新品面世媒体访谈

时间：2016年3月8日

地点：搜房二层直播间

嘉宾：龙湖西宸原著营销主管于晨鹏

豪宅市场一片红海 五六环外豪宅生存困难

记者：土地市场直线升温，地价高企、“地王”频出，这一现状对高端楼市带来了哪些影响？

嘉宾：从2014年初到2016年，很多高价地出来，成交火热。一个很明显的现象是高价地从三环四环这些更接近核心区域的板块，逐渐延伸到东坝、长营等位置稍远的传统的豪宅板块，再延伸到大兴、门头沟这种原来的刚需产品聚集的区域。这将造成未来北京市场豪宅突起，竞争非常激烈，三环四环五环甚至六环都将出现8-10万的豪宅，可以说是一片红海。

第二，我个人认为整个北京市场，供求关系还是比较健康的。但是今天房地产已经进入到白银时代，虽然豪宅频出，但豪宅也有先有后，有主有次，有近城区有远城区，有些看似符合逻辑，有些是没有逻辑。在白银时代，对于五环、六环以外的豪宅，需要更大的成本投入，难度也更大一些，想在市场获得比较好的生存环境也更难一些。

第三，现在整个北京市场已经泛豪宅化，未来整个一手房市场就是高端市场。刚需、首改将大量出现在二手房市场或者更远的区域。

政策宽松市场火热 购房者心理预期向好

记者：“调整公积金”、“降契税”、“降准”一系列利好政策频繁出台，对市场形成了哪些影响？现在正值两会召开，您认为上半年的政策面还会有哪些趋势？

嘉宾：两会刚刚开幕，从两会声音来看，全国范围内，在去库存化大背景下政策面肯定是相对比较宽松的。这个前提下，购房者对房地产市场的心理预期相对来说比较向好，虽然北京市场不像上海、深圳那么夸张，但事实上也比较火热。尤其在二手房市场，一天一个价，20、30、50万的涨幅，市场上是有的。

另外，随着各项政策的出台和良好的市场表现，购房者的心态也在变化。我个人觉得原来购房者的买房行为是随着结婚、有小孩等实际需求而产生出来的，而现在可能更多因为市场向好、政策向好，这种需求被自身激发出来，被一种紧迫感给逼出来。现在市场上有一种声音认为，房地产市场更多是货币现象。我们在实际接待过程当中，大量高端客户也反映出来类似观点：手里有房不可怕，有钱最可怕，觉得钱一直贬值，所以想一切办法把手里的钱换成房子，把手上的闲散资金做固定资产的分配。

未来两到三年肯定是强者恒强的市场

记者：从2015年北京高端市场成交数据来看，高端改善类的项目表现抢眼。您认为，2016年北京高端市场哪类产品较受关注？

嘉宾：第一点比较清晰，就是李嘉诚说的地段地段还是地段。我相信五环内或者四环内的项目肯定比外面的更受关注，五环外还会有土地供给，而三环四环以内的项目土地本身价值很稀缺，自然会更受关注。在此基础上，不同业态、不同品牌打造出来的不同产品，有各自的客户群，但是我相信一点——在未来两到三年肯定是强者恒强的市场。如果这个楼盘受到市场关注，被市场所接受，一年30亿，明年又是30亿，后年还是30亿，一直强周期一直走。如果这个楼盘产品逻辑不是很清晰，地段不是很好，品牌一般，在整个未来从开盘到后期的市场声音和表现都不会太好。

第二，现在客户包括开发商都是综合实力的展现，不仅有好地段，还要有好产品，甚至好业态，然后还要打造好平台。好的楼盘要有高端豪宅打造经验的开发商和高端的物业。四环内拥有顶级业态和顶级产品力，包括品牌、物业、园林等各个方面都很出众的项目，在接下来的2016年会受到高端市场的持续关注，这一点毋庸置疑。

西宸原著是四环内唯一在售别墅项目 今年将主打圈层活动

记者：在2016年顶豪市场竞品频出的情况下，西宸原著打算如何应战？项目在营销方面将有哪些新思路？

嘉宾：如果把四环以内的项目圈在一起来看，中轴线以西的项目凤毛麟角，对西部的产品而言，客户大部分来自西部、泛西部，对于西部产品而言，我个人认为我们的产品和整个西面市场的产品也不太一样，甚至跟全北京四环以内大部分产品也都不太一样。不太一样的点就在于产品业态——西宸原著是现在北京城四环以内唯一在售的别墅项目，这一点产品差异是我们在未来整个2016年市场当中主要去打造的。

第二，我们将针对过往一年当中积累的业主和高端客户，进行重点的接触和挖掘，把我们过往一年当中积累下来的财富真正在今年更多地去实现。我们的圈层活动会纳入到今年全年的营销动作当中，把一些高量级符合西宸原著项目气质或者项目区域范畴之内的高端客户导入进来，通过现场的一些活动真正把业主粘性做强，让老客户老业主经常来西宸原著，让整个项目更有生机，更有味道。

3月将推出顶级新品【宸玺】推动项目从明星转变为巨星

记者：持续数载一路热销之后，2016年，西宸原著如何实现从明星到巨星的转变？3月份，西宸原著推出别墅新品【宸玺】有哪些特点？

嘉宾：所谓明星到巨星的转变，明星就是之前没火突然火了，巨星就是年年都火。西宸原著从去年更具挑战地拿地到实现开盘热销，再到整个全年热销，包括今年年初新推产品的热销，在整个市场当中留下了比较好的口碑。据我了解，西宸原著是为数不多的拿高价地实现销售，而且销售市场反映非常好的项目之一。我们去年热销，今年会不会持续，或者如何持续？我觉得一个重要的方面就是产品本身的进一步打造，三月份我们将推出别墅新品【宸玺】。

【宸玺】是一栋六层叠拼别墅产品，占据整个别墅社区中非常核心的位置，位于府园正中，南北双巷贯通，福池园、牡丹园双园环绕，是整个园区景观视野效果最佳的一栋楼。

另外，【宸玺】更多也指我们整个别墅业态当中的端户型产品，也是最顶级的产品。这类产品三面采光，户型、面积和位置也更特殊一些，对客户也更有吸引力。

【宸玺】面积在280-500㎡之间，总价2050万/套起。目前这个价格可以说是西宸原著的入门级价格，而享受到的又是园区景观效果最佳的位置，综合来看，其实性价比是非常高的。现在市场上三环沿线基本没有别墅，找5、6层或者7、8层的洋房都很难。【宸玺】产品折合使用单价7、8万到9万，整个三环以内土地价格也得7、8万水平，这相当于买地赠房。以这个产品极致的产品力，加上合理的面积段和非常真实的价格，在现阶段三月份的市场当中一定会有非常好的表现。

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