如何解决房地产“去库存”的问题?很多政府官员和经济学家开出的“药方”是新型城镇化。
在今年的政府工作报告中，“深入推进新型城镇化”与“去库存”均被列为今年全国重点工作。
全国人大代表、四川省住建厅厅长何健接受21世纪经济报道记者专访时表示，四川省眉山市对农民购房进行补贴的方式，有效促进了当地楼市去库存，同时也加快了城镇化的进度。目前，眉山的探索不仅获得了住建部的肯定，四川省在今年亦面向除成都市外的所有地区推广“眉山经验”。
新增城市居民是房地产消费主力
《21世纪》：为什么说农民工群体有可能成为四川未来房地产市场消费的主力?
何健：我们调查发现，四川的房地产市场经过多年发展后，购房主力已经发生巨大变化，原有城市居民中，富裕家庭已经购买多套住房，而城市中的低收入群体则通过旧城改造解决住房问题，四川省城市人口的人均住房面积达到了36平方米。
同时，我们通过调查发现，在城市的农民工，购买了住房或者租了成套住房的人群仅占调查群体的20%，这意味着还有80%的农民工过着群居生活，在一些农民工聚集区，一套50平方米的住房住了20-30人比比皆是。
所以我们认为，下一步房地产市场的契机在新增城市居民中。而需要注意的是，四川省只有攀枝花和成都是人口净流入，其他地方全部是人口净流出。因此不可能靠外来人口解决去库存和城镇化问题。
《21世纪》：作为过去的劳务输出大省，最近几年四川省却持续出现农民工回流的现象。在此背景下，就业问题是否成为了阻碍农民工进城的主要问题?
何健：我们原以为农民工进入城市的主要问题是就业难。但调查后发现，就业难主要存在于大学生群体，这和四川省的产业结构有关系，农民工的就业并不难。
我们经过抽样调查，发现成都市、凉山州、阿坝州，年轻人居住在农村的比例，大大高于其他地方。这是因为，成都市周边由于农村相对富裕，农村人口流出的比例较低。而四川省的两个少数民族地区，则因为交通等方面因素，限制了农村人口的流出。
在四川省其他市州的贫穷地区，农村有五分之四的人口都进入城市，空心化最严重是四川东北，基本上60岁以上的人都没有，长期都在城市生活。留在农村干农活的基本上是60岁以上老人。
于是从2013年开始，四川省在眉山市试推行农民购房补贴政策。需要说明的是，四川此举的初衷，并非是为了楼市去库存，而是为了解决农民工的住房问题。
去库存效果明显
《21世纪》：能否请您详细谈谈眉山模式?
何健：“眉山模式”的主要做法是：农民进城买房每平米政府补贴200，企业补贴200元，安装水电气还要补贴100，当地的房价约4000多，若买套100平米的房子，总价40万，首付20%，加上若干补助，首付还不到5万元。
在农民获益的同时，政府看似拿出了真金白银进行补贴，但事实上政府是有钱赚的，卖一套房，政府都将获得税收和土地收入。对于开发商而言，则可以加快去库存的速度，因此是三赢的结果。
《21世纪》：能否请您谈谈，这一模式对当地去库存有什么样的帮助?
何健：2015年“购房补贴”政策实施后的5月至12月，全市商品房成交41662套，同比增长56.9%;成交面积338.5万平方米，同比增长59.1%;成交金额151.3亿元，同比增长59%。其中，农民进城购房占比68.3%。
同时，农民进城购房也明显地推动了眉山市楼市“去库存”。数据显示，2015年4月底，全市商品房存量640万平方米，可售周期为21个月;到12月底化解动态存量20%，动态存量下降到510万平方米，可售周期缩短为14.6个月。
今年春节后，住建部在眉山开会，有100多个城市的一把手参会。住建部主要领导对眉山模式予以了肯定。事实上，如今，眉山的购房主体基本上都是农民。
《21世纪》：为什么这个模式可以在眉山取得成功?
何健：主要原因是眉山是四川省劳务输出大市，全市有350万人口，常年外出务工人员110万。据眉山市统计局数据，2015年，眉山市农村居民人均可支配收入12756元，较上年增长9.8%，农户平均可支配收入4万元。而且当前眉山市正处于新型工业化、城镇化“双加速”时期，大量农民正趋于市民化。
建议信贷政策支持
《21世纪》：眉山去库存如何与当地农民工市民化挂钩?
何健：该市规定：在中心城区购房户籍暂未迁出农村的，其农村居民权益不变。凡进城购房的农村居民，其子女入学一律享受城镇居民子女入学待遇。进城落户农村居民可自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险等。
农民进城购房落户，不仅有效推进了商品房去库存工作，而且加快了当地推进新型城镇化建设。2015年11月，眉山市被列为第二批国家新型城镇化综合试点城市。
《21世纪》：农民工贷款存在的问题是，学历低、收入不稳定，部分农民工未缴过社保，更没有征信记录，这会不会影响银行对农民工购房贷款放贷的进程?
何健：目前，眉山的中农工建四大行都提供农民工住房贷款，外界一度担心农民住房贷款的呆坏账率，但实行到目前，农民工的呆坏账率才0.04%，而城市居民达到0.09%。同时，农民工的还款方式更加灵活，可以一个月、一季度或者一年还一次。这是和农民工的工资获取方式有关系。
2015年底，眉山还缩减了贷款流程，原来需要农民工所在村提供证明，但目前仅需要农民工自证。
《21世纪》：眉山模式今年将在四川省推广，下一步我们的工作重心在哪里?
何健：今年我们将在全省除成都外的地区推广眉山模式。下一步的工作，我建议国家要进行顶层设计，把农民工作为购房的特殊群体，在信贷政策予以支持，利用国家信誉筹措贷款，承担四川农民工的专项贷款。
而四川也在研究成立农民工购房贷款保险公司的问题，对农民工的住房贷款进行担保，从而真正解决农民工进城购房难的问题。
《21世纪》：为什么四川省没有在成都市实施这一政策?
何健：成都市要控制人口规模，成都市的户籍人口约1000万，但常驻人口有1600多万。如果成都再扩大，将产生虹吸效益，不利于周边城市经济发展。此外，成都市的外来人口的积分落户政策仍在制定过程中。
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