沭阳县是江苏苏北的一个典型的四线城市。截至3月底，沭阳县住宅类商品房累计库存190万平方米，按每套房100平方米计算，要想消化掉这些库存至少需要24个月。那商品住房的库存又是怎么形成的呢？
浙江商人张阳杰，来沭阳投资房地产已经六年了。
这个住宅项目，是他们2010年底以1.7亿元的价格投标的商品住房用地，全部建成后能提供近3000套商品住房。
这是项目的二期工程，主体结构已经完成，但窗户只安装了一半。
浙江南越置业沭阳公司销售经理张阳杰，把我们带到了建设工地，指着已经封顶的商品住房，述说自己今天的压力，800多套的商品住房，现在是一半安装上了窗户，而另一半400多户还没有装上窗户，因为，张阳杰他们的窗户工程款一拖再拖，施工方已经采取，付款装窗户的应对措施，也就是说，给多少钱的施工款，就安装多少套窗户。
就这些去年装好窗户的400多套，卖到现在也只销售了100多套，仍有260多套的房子销售不出去。
其实，地产环节上的各个产业链的日子都不好过。
张阳杰他们六年来已经投资了2.7亿元。总体算下来，不仅没赚钱，还欠了不少工程款。
2012年一期开盘时，这个项目每平方米均价3400元，450套房全部售罄。2014年二期均价上调到每平方米3900元，然而这1500多套一年里只卖掉了202套。楼市寒冬袭来，2015年底，张阳杰不得不拿出100多套房搞团购，价格降回每平米3500元。
张阳杰着急的是，去库存不去掉，就没有工程款，到社会上借钱利息很高，到银行借就更别想。现在最有效的得促销方式，就是降房价，这样房子卖掉了，也有销售款，只是自己少赚一些利润。
对张阳杰来说，三期要想开工，现在必须等资金回笼。说具体点，就是房子库存销售达到85％，也就是说眼前900套库存，还得再卖掉600套才行。
张阳杰坦言自己面临的两大压力，一个是去库存，一个是资金短缺，只要销售回暖，有现金流，工地马上就可以复工，不仅是门窗安装、小区绿化、种树等都能走上正轨。
张阳杰遇到的，并不是沭阳楼市的个案，为什么会出现这么多库存，张阳杰打了个比方，这就像做面包。面包能做多少，要看面粉有多少。
2011至2015年，沭阳住宅用地供应量，分别为422万、369万、124万、12万和59万平方米。然而，当地商品住房销售量平均每年大约只有100多万平方米。供过于求不说，过去提供的房型也主要是为城里人设计的，并不符合当地百姓的需要。
这是张阳杰为了拉动销售，正在进行改造的户型。
取消顶层的复式大户型，张阳杰准备全部改建成100平方米左右的小户型。
原因就在于沭阳县，全县200万人口，县城的城镇人口其实不到50万，另外四分之三，150万人，全都是县城附近农村人口。他们才是沭阳真正有强烈购房需求的人群。
徐爱军，最近两年经常来下面调研，他找到的库存症结，和张阳杰一样，那就是真正的需求还没有启动起来。
江苏省沭阳县住建局局长徐爱军分析到，沭阳县每年城镇化增加比率在1.5%左右。2014年底的时候，沭阳县的城镇化率在53%，以目前全县200万人口规模计算，每年就要产生大概3万人左右购房人群，这个数量的住房需求，是一个刚性的需求。
朱兴祥在苏州打工多年，回乡在县城买个房子，眼下是他家的头等大事。
今天他特意来政府办事大厅，咨询住房贷款和补贴怎么办。
朱兴祥，今天一大早，就跑到住建局的受理窗口，来咨询返乡农民购房的相关鼓励政策。他告诉我们，2015年底房价比较便宜，再加上政府出台的“房六条”鼓励农民进城购房的补贴政策，这是他决定买房的初衷。
办事大厅里，最近半年每天都是住建局的窗口人最多，咨询办理各项购房手续的80%都是像朱兴祥这样的进城务工者。国家楼市“去库存”政策出台后，沭阳县也出了个“房6条”，鼓励农民进城购房，不仅给首套商品住房贷款贴息，还实行购房居民子女就近入学，优惠政策有效期到2016年8月底。
这对朱兴祥来说这是个难得的机会，他早就看上一套总价46万元三房两厅的房子，以前没有这些优惠政策，他最大的需求——孩子上学问题解决不了，现在，不用再犹豫了。
十年前，朱兴祥念完高中就出来打工了。虽然凭着十多年的印刷手艺，他已经是一家纸盒加工厂的熟练工人，夫妻俩每月能挣7500多元，但他还是想让孩子多读点书，上好一点的学校，将来能比自己更有出息。
这一次，朱兴祥下决心签了购房合同。9万元积蓄交了首付，银行“农民安家贷款”项目给贷了37万元。130平方米的房子年底就能入住，每个月只需要还房贷2300元。
陆静华，在江苏省沭阳县房产交易服务中心受理窗口工作了八年，像这样的购房热情，她也不多见。陆静华简单地给我们算了一下，朱兴祥买的商品住房，可以拿到政府一次性的一年购房贷款贴息近10600多元，每天来申请的约有70%---80%都是农民进城购房人群。
这些购房人里，有七成都是用自己在外省打工的积蓄，返乡买房的。
方东晓，现在每周都要抽出两天时间，来受理窗口帮忙。沭阳“房六条”政策出台之前，是以二手房交易为主。现在政策出台以后，沭阳的刚需、加上农民进城的需求，那么，一手房的交易量得到了很大的提升，一手房的交易量，目前基本上占比在80%到90%，基本上都是农村到城里购房的。
当地出台的“房六条”政策中，不仅针对返乡农民购房有优惠，创业人才购房也能享受5%的补贴。
为了促销，开发商们也主动调低了房价，从最高每平方米4200元，下调至每平方米3400元。最近一个季度，沭阳卖出了5200套商品住房，几乎赶上了之前三个季度的销售总量。
从办理购房相关业务的人员来看，方东晓分析到，绝大部分是农民进城，有一部分是农民工，在外面创业，创业之后，有了一些资金积蓄，就想在老家置一些房产，最终农民还是要回到老家来。再一个就是农村的子女要结婚，子女的子女还要上学，还要享受县城的教育，也必须要到城区来买商品住房。
农民进城后，随着工作和生活环境的变化，对生活质量提升其实有着大量的现实需求，对他们来说，房子是稳定下来的前提。
朱兴祥即将入住的小区，距离他的老家穆庄村，走城乡快速公路开摩托车只要30分钟。
朱兴祥有一儿一女，大女儿常年不在父母身边，村里相对封闭的生活，让她见到生人有些害怕。躲进房间，说什么也不肯出来。
朱兴祥说：自己的女儿很老实，长期在农村也没见过世面，自己想把她带到县城里面，让她多见见世面，让她学习更快乐，思想更活跃。
朱兴祥姐弟三人，加上老父亲，全都在外打工，老母亲一个人带着两个孩子生活。
孩子们很少离开家里的这个院子，也很少和外人接触，即便是今天爸爸妈妈回来，孩子们也还是围在奶奶身边。
女儿已经10岁了，可连城里的电影院都没进过。朱兴祥很想让自己的孩子也能像城里的孩子一样，眼界开阔，健康活泼。
朱兴祥的母亲年近七旬，除了照顾两个孙儿，平时还要做农活，田里除草、家禽喂养，全都落在她一个人身上。说到两个孩子的学习辅导，老母亲就发了愁。
朱兴祥的母亲无奈的说，自己在农村老家，帮助儿子照顾好自己的孙子、孙女，每天弄点饭给她们吃。保证她们不饿，但要想学习好，只能是她们的爸妈来对孩子教育。
村里有条件的家庭，孩子们都被父母接到县城上学了。因为孩子少，村里学校也停办了，现在每天校车会把各村上学的孩子，统一送到乡镇上学。
院子里的小桌，就是孙女每天做作业的地方。
母亲的心愿，也是希望儿子能早点把两个孩子接到城里去上学。
整个穆庄村116户人家，留在村里的不到500人，全都是孩子、妇女和老人。家家户户经济上没什么困难，最担心的就是下一代的教育问题。
从老家回来的第二天，朱兴祥夫妻俩就来到小区旁边的一所外国语实验学校。看着操场上的孩子们，朱兴祥似乎也看到了女儿未来的身影。
朱兴祥打算明年春天开学，就让女儿转学到这里来。
吴校长，这几天正忙着和教育局商量学校扩建的事情。转学、入学的需求猛增，让学校有点吃不消。
原本招收3500人的外国语学校，眼下学生人数已经超过了5000人，无论是师资力量、还是硬件实施都急需扩充。最让吴校长头痛的难题还不止这些。
沭阳县外国语实验学校校长吴士春体会到：农村孩子，生活习惯和城区孩子有差距，农村孩子原来在农村的时候，有些东西不规范，比如生活习惯、学习习惯、休息习惯都要从头开始，从严要求，和城区孩子达到同一个水平，还有一段时间。
这所学校，2016年农村学生的转入量已经超过980人，而五年前学校刚建成的时候，从农村转学过来的学生只有100多人。吴士春担忧的是，学校的师资力量不足：
沭阳县“房六条”出台以后，这家外国语学校的学生数增加了60%，学校的教学压力特别大，特别是最近学校周边小区不断的新建起来，东边的像上东郡，西边的沭城天下，还有这个丹桂园，马上也要开建，目前学校容量已经饱和。
教育局不仅同意吴士春的扩建计划，而且告诉他，县城里其它学校也在建设中，会减轻他的压力，这让吴士春稍稍松了口气。
沭阳县2015年新建的两所小学已经投入使用，2016年将再建两所中学和一所职业学校。楼市去库存，当地不仅教育资源提前做了配套扩充的准备，而且还新建了妇幼医院和县中医院，县图书馆和体育场也已经动工，预计2017年就可以投入使用。
江苏省沭阳县住建局局长徐爱军说，让农民进城以后，比如买房了，过去要把他户口，把他办进来，然后他才可以把小孩子带进县城来上学。沭阳县政府考虑到现在农民，他愿意进城买房，但是他不愿意把户口迁到城里来，“房六条”就规定，只要在县城里买房，在市郊区范围之内的，购房人不管事城镇居民。还是农村户籍，都可以在商品住房小区附近就近入学。真正做到，把农民引进城里来，既有就业，又能享受到与城里一样的公共服务，实现农民进得来，留得住，能够发展好。
不只是江苏沭阳，截至4月底，江西玉山、河南驻马店、四川眉山等地，都相继出台了鼓励农民进城购房的政策。把握好楼市“去库存”这个契机，完成房地产市场的结构调整，并在教育、就业等公共服务和保障层面，真正满足进城农民对生活质量提升的现实需求和未来需求。
相关知识
一切为了去库存 农民进城买房孩子可就近入学
四川眉山农民进城买房可获购房补贴 推动楼市去库存
“豫九条”刺激农民进城买房
将来房子多的没人买？专家：寄希望于农民进城买房，这规划不靠谱
三四线城市力推去库存 鼓励农民进城购房
鼓励农民进城买房去库存？济南三大关口待跨过
农民买房去库存 “眉山经验”能广泛复制吗
三线城市去库存：待遇等同市民 留住购房农民
20余省份鼓励农民买房去库存 山西支持开发商降房价
中共中央政治局发力 促进楼市去库存