2016年春节刚过，上海、深圳等一线城市房地产交易中心排队过户场面火爆，二手房业主频频跳价，一线城市房价出现了脱缰式上涨的现象。然而，一些业内大佬对房地产行业的看法并没有市场所表现的那么乐观，房地产告别黄金年代，行业利润率持续下滑已是不争的事实。

那么在存量房时代，房地产行业是否还有投资机会？上海大观股权投资基金有限公司（简称“大观基金”）副总裁孙启元在接受媒体采访时表示，房地产依然是重要投资渠道。

寻找结构性机会

大观基金是一家从事私募基金管理业务的专业机构，拥有私募股权投资、影视投资、并购基金、地产基金、夹层与信用投资、证券投资六大业务板块。其中，房地产业务占比在30%以上。

一份来自清华大学的报告称，从2006年第一季度到2015年第四季度十年间，北京（楼盘）、上海、天津（楼盘）、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市房价总体上涨255.1%，年均上涨13.5%，房地产业财富聚集速度令人咋舌。

孙启元认为，尽管近年来房地产行业利润持续下滑，但从大观基金调研结果来看，房地产仍然是高净值人群资产配置中的重要资产类别。“尽管房地产行业已经告别了黄金时代，但未来十年的房地产仍是大行业。私募基金作为管理财富的手段，其灵活度非常高，仍然可以从地产行业的复杂变局中寻找到结构性机会”。

孙启元进一步解释说，对于万科、绿地等大型开发商而言，由于自身已经有较好的低成本融资渠道，地产基金对于其吸引力不大。但是，中小型开发商由于品牌、资金实力一般，是地产基金的主要需求者。这就要求地产基金具备极强的专业性，对房地产行业有深刻理解。而所谓结构性机会，是指在房产开发利润走低的情况下，通过专业性寻找房地产价值洼地。

“大观基金选择项目，首先会从开发商角度考察，开发商团队以前做过什么项目、擅长做什么；第二，考察项目本身，项目的性质、板块等；第三，对还款来源的考察，即项目本身是否能够短期盈利，或者交易对手有无其他还款来源；第四，国家宏观经济和政策导向。”孙启元如此表示。

例如，大观基金在浙江台州投资了一个房地产项目，该项目由某知名开发商进行开发。孙启元说，之所以能够获得优质项目，是因为大观基金不仅为该项目提供融资服务，而且还为其提供从开发到运营等全产业链的资源整合服务。

孙启元还表示，大观基金也会去二三线城市寻求开发类项目并购机会，二三线城市因板块不同，依然存在可观的投资回报。

盘活存量资产

除了在开发类项目中寻找结构性机会，盘活存量资产是大观基金看到的另一个房地产投资机会。过去，房地产行业以土地增值为核心，然而在存量房时代，房地产行业将以经营创造价值为核心。目前，包括万达在内的开发商，纷纷开始注重向服务和运营进行转型。

对此，孙启元表示，相比于住宅开发市场的投资回报率逐渐降低，综合体、商业地产、产业地产等持有型物业或将成为新兴的房地产投资机会。大观基金在一线城市收购存量资产，深度挖掘优质商业地产、住宅底商等，通过经营改造，让租金提升、资产增值。

“中国地产的风险和矛盾集中在传统住宅市场，住宅以外细分领域机会依然巨大。由于物业费属于收益类资产，且稳定性非常高，因此能够给投资者带来极为可观的收益。”孙启元说道。

另外，大观基金还会收购那些价值还未完全挖掘出来的存量资产项目，进行重新打包、梳理，最后通过其他机构收购溢价退出。

孙启元表示，专业、过硬的资产管理能力是大观基金的基石。地产基金不能再像以往，通过简单地以高息贷方式赚取息差来获取收益，而是必须要在投融管退中体现专业性。

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