2016年3月14日，上海——全球领先的房地产服务商戴德梁行最新发布的《中国高端物流市场2015年回顾》报告显示：以普洛斯（GLP）为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分市场份额，但他们的位置正在被追赶；以平安不动产为代表的本土物流品牌正在迅速地发展壮大。中国本土背景的公司正在大举进入高端物流地产市场，其中不乏万科、平安等等房地产的“跨界”企业；宇培、宝湾这样的国内背景的物流地产公司，近两年发展势头正盛，目前已经挤入物流领域的前十名。

  戴德梁行大中华区研究部主管聂安达表示：“一线城市短期内已经出现土地价格增长速度高于租金增长速度的现象，新的物流地产投资机会基本都聚集在全国的二至三线城市。物流地产目前的需求集中在珠三角、长三角、环渤海和内陆大型城市，同时中西部地区增速迅猛，未来部分二、三线城市还有较大的发展空间。”

  戴德梁行产业地产部中国区负责人苏智渊认为：“对于在中国做物流地产的人来讲，2015年是个出现“变局”的一年，这不仅因为中国的GDP破“7”之后，经济下行压力加大，制造业的一片看空导致了对物流营收的怀疑；也是因为随着电商的迅猛崛起，特别是淘宝在2015年的双11节912亿的销售额，又一次刷新了往年的记录，物流地产好似又搭上了一班新型号的快车。”

  1.物流地产面临越来越大的“拿地瓶颈”

  相信几乎所有的传统物流地产商在2015年都会有同样的感慨，“比起前几年，今年即使在一些二三线城市，拿地都是这么不容易。”这已经是一个普遍被大家认知的事实。只要以税收贡献为纲的政府方向不变，类似的物流地产商的“拿地瓶颈”就会延续，所以这是传统物流地产商目前遇到的最大困局。

  2.物流地产商加快了资本化的脚步

  在2014-2015年，如何把重资产进行资本化成为了一个很重要的市场声音。这里面有用传统物流资产进行IPO准备的，有嫁接一些海外资本寻求未来资本化扩展的，也有积极寻求国内融资渠道的。这里面比较大的事件包括：RRJ和新加坡淡马锡集团继凯雷之后对宇培集团进行了新一轮注资；Brookfield集团在全球整合盖世里和IDI，并将其进行中国的统一品牌运营；加拿大养老基金与嘉民集团在中国的新一轮注资计划；Gaw Capital与维龙在中国的战略联盟关系确立；黑石成为万科物流地产公司的股东；当然也包括最近刚刚发生的易商收购了红木的亚太业务，其背后的金主则是著名的华平投资基金。所有这些事件所折射出的一个事实是，目前所有的物流地产商都在寻求国际资本的支持，迅速在打开资本化的路径。

  苏智渊表示：“引入国际资本的一个重要风险就是人民币的贬值预期，国际资本在前十年对中国市场的青睐有很大程度是受到了人民币升值预期的驱动；一旦人民币在一定时期内开始进入贬值通道，资本流出会加快，所以在做资本化管道的设计上一定要考虑资本的平衡性。”

  3.物流地产市场的重新洗牌

  2015年在物流地产市场上出现和很多前十年没有想到过的品牌。最经典的三个案例分别是万科，平安和菜鸟。万科是传统的住宅地块开发商，其介入物流地产事发突然，但确貌似坚决。在15年年中，万科正式成立了物流地产发展公司，将其作为一个独立的品牌来运作；同样坚决还有平安，作为一家金融保险行业的领军企业，在15年的年初就旗帜鲜明地在平安不动产旗下成立了物流地产的事业部开始大举进军物流地产，并在整个2015年取得惊人的发展，且很快平安就会把这个事业部独立为一家物流地产投资公司；菜鸟网络背靠阿里巴巴，走的是快递+货栈的网络化布局路线，做的虽然不是传统的物流地产，但其物流土地储备对未来市场格局将起到举足轻重的作用。

  下图是2015年末主要物流地产商在中国所占的市场份额：

  苏智渊认为：“普洛斯在图中份额虽然仍然占据超过半成，但其地位正在受到后来者的强劲挑战，这里面宇培、易商和平安的迅猛发展都将在未来三年对市场份额形成实质性的影响，所以三年后的市场可能有一个较大的洗牌过程，而这一过程的起始点就发生在2015年。”

  4.“互联网+”对物流地产的隐形挑战

  今天的中国大地，随着“双创”概念在每个地方的落地生根，“互联网”对传统产业的影响正在逐渐蔓延。而对于房地产行业，也产生了很多不同的声音，特别是有些专家认为房地产行业太“重”，互联网很难渗透入这种“重”的行业。物流地产行业相较于大家熟知的住宅，办公楼和商业地产而言，就更加是一个交易低频，而不“性感”的行业。但是在2015年却有一些信号好像在预示着“互联网”对物流地产行业未来的颠覆。

  这里面就包括了像“天地汇”这样的标准的互联网公司。天地汇是一家仅仅成立不到两年的企业，主要做的是以“公路港”为中心的第四方物流的概念。其实质是通过其建立的“天网”为中国的中小物流公司或者单个的卡车司机实现网上配货订单；从而真正消除大量的空单运输，提高物流效率。但是其赚取的大部分利润却来自于房租以外，比如车辆及汽配的销售，人员的保险，甚至是司机的餐饮消费等等。于是一个预期就出现了，如果这样的业务有一天被市场认可并占据了主导地位，我们熟知的物流地产的出租模式是不是会因为房租收益过低而被这样的运营商放弃了呢？如果这样还会有物流地产这个行业存在吗？因为谁也不知道这样的挑战会不会真的发生，所以暂时把它称为“隐形”的挑战；但是互联网这把高悬的达摩克里斯之剑总会有落下的一天，谁还能轻松地说“互联网+”跟物流地产没有关系？

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