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万科股权之变：奠定万亿市值根基

https://m.biud.com.cn 2016年03月15日08:20 家居装修知识网

不仅仅因为宝能。万科这家A股的标杆公司，在这个春天下定决心要解决股权分散和长远发展问题。

未来十年，万科的目标是万亿市值。要实现这一目标，必须具备扎实的制度根基，万科的答案是混合所有制+事业合伙人制。

3月14日的年度业绩发布会，管理层没有直接回应拟引入深圳地铁集团事宜，尽管在前一天，公司已经公告将以增发为主收购深铁旗下项目，涉资400亿-600亿。显然，双方还没有准备好亮相在聚光灯下。

这一涉及到重组的收购还需要得到股东大会审议通过以及相关监管部门的批准，在此之前，高调或许不合时宜。

万科总裁郁亮表示，重组方案最终要获得全体股东的认可。万科过去的成功是基于混合所有制，未来也是如此。

重组的两大原则

郁亮表示，对于重组万科坚守两条原则：有利于全体股东的利益；需要符合公司战略，对公司长远发展有利。

全体股东也包括宝能。作为当前持股24.26%的万科第一大股东，宝能系实际控制人姚振华对于万科的重组方案态度如何，依旧是个未知数。

不过，投资界人士指出，万科重组方案实际上也向宝能抛出了橄榄枝。深圳地铁的优质项目注入，构成实际上的利好，在停牌后大盘已下跌20%的情况下，有利于支撑万科股价，从财务投资角度，尽量避免宝能及其跟随者的损失。

而对于股权之变是否“国进民退”，郁亮回应说，万科一直是混合所有制的代表，最初从国企改制引入华润，过去的成功是混合所有制的成功，这是最有活力的（制度），未来也是如此。

万科目前的股东结构包括，以华润为标志的央企国资股东，万科合伙人股东以及其他民资、中小股东。

在万科总股本中，宝能系持有24.26%，华润集团持15.29%，安邦保险持6.18%，万科盈安合伙持4.14%，德赢1号、2号资管计划持5%左右，刘元生持1.23%。

万科董事会主席王石曾多次表示，重组希望引入更多国资股东，以稳定股权结构。以400亿-600亿的交易对价计，深圳国资委直属独资企业深铁获得万科股份应在15%以上。接近万科的人士表示，重组一旦完成，深铁将会成为万科长期的重要股东。

制度之外，引入深圳地铁，也是基于商业机会的逻辑，符合公司战略。万科董事会王石称，万科与深铁合作是最好的战略协同。

万科高级副总裁谭华杰的介绍透露了双方合作的基础：是中国城市化进入第二阶段的巨大商业机会。

谭华杰说，中国城市化仅仅完成一半，第二个城市化阶段才刚开始。而下一个城市化阶段中农民工二代会成为主流，成为新市民，他们将在城市生根，带来的增量居住、生活和工作需求都不同以往，发达城市周边为他们提供了在城市圈定居的可能。

点状城市向城市带发展是发达国家的发展趋势。在日本，轨道交通成功解决了大东京圈的城市病，91%东京都的公共交通由轨道交通承担，目前，北上广深轨道交通分担率分别为42%、51%、47%和28%。

郁亮也指出，万科与各地地铁都有合作，已有近40个地铁上盖物业。在每个城市里面最稀缺的土地资源，都是地铁沿线，在城市圈中，轨道交通扮演了非常重要的角色。

轨道交通还带来巨大的人流量，为万科提供城市配套服务带来了更多机会。从实践来看，轨道物业经营表现比非轨道物业更好，盈利更高，溢价能力更好。

万科与深圳地铁的合作就着力于此。据此前的信息，万科和深圳地铁合作后，突破了拿地瓶颈，有更多机会以合理价格获取土地资源；并且，“轨道＋物业”的开发模式，将不仅仅在深圳，而要延伸到周边城市及更多大都市群。

万亿市值的雄心“万科的转型和万亿目标，迫切需要解决制度层面的问题，否则会形成掣肘。”接近万科的人士表示，重组有望解决这一问题。

郁亮说，万科此次的重组方案，希望不仅是针对当下的，更是面向未来的。

2015年，万科确定了万亿大万科的愿景，未来十年达到万亿市值是一个基本的量化目标。

谭华杰指出，供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域，应以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。如政策引导得当，“房地产+服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力，合计相当于新打造一个房地产业。

由此，在传统业务之外，万科2015年的创新业务进展迅猛。首先是物业服务，公司董事会通过万科物业市场化发展的议案，同意增发10%股权启动万科物业事业合伙人机制，推动万科物业的市场化扩张和跨越式发展。

数据显示，万科物业去年主动拓展了377个非万科开发的住宅项目，实现主营业务收入29.7亿元，同比增长49.4%。物业服务覆盖国内64个大中城市，合同管理面积达2.1亿平方米，同比增长107.8%。

第二是物流地产，万科物流聚焦电商、快递快运等行业客户需求，通过拼盘合作、并购等模式，快速在重点城市实现网路化布局。截至2015年底，万科物流已或拟进驻22个城市，已、拟获取项目29个，总建筑面积近300万平方米，与200多家行业客户建立起业务合作关系。

此外，万科在地产金融化上也着力颇多。2015年，以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。

郁亮表示，万科正在培养更多新的业务，未来都将独立分拆上市，“万科系”整个控股集团市值加起来将超万亿。

值得关注的是，万科高管也做了大幅调整，原上海公司总经理孙嘉新任执行副总裁兼任CFO，原CFO王文金担任执行副总裁兼首席风险官，原董秘谭华杰转任高级副总裁，负责前瞻性业务、新业务的研究及落地。原广田股份(002482,股吧)董秘朱旭接任万科董秘。

其中，首席风险官是万科新设。王文金表示，万科新的业务越来越多，包括物流、海外，中间可能产生市场风险、内部管理等很多风险，跟以前做CFO工作有相关性，董事会希望加强这方面的工作；从世界500强的经验来看，很多都设有风险官，其责任是保证企业健康平稳发展，规避风险。