解决房地产市场的失衡问题,是2016年五大经济任务的主导环节。怎样化解房地产高库存,也成为今年经济金融政策需要发力的重要方向。
“各个银行都是鼎力相助、都是主动作为,支持农民工进城买房。”两会期间,住建部部长陈政高在回答鼓励农民工进城购房举措时提到。可以肯定的是,农民工购房是去库存、稳投资的最大需求。
种种迹象表明,在房地产去库存中,目前多家银行机构已经积极行动起来。
去库存任务艰巨
国家统计局数据显示,截至2015年11月末,我国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。此外,2015年前11个月,我国新开工房屋140569万平方米。这意味在库存高企的情况下,新房仍将源源不断涌向市场。有专家预测,现房去库存化周期大概需要23个月,期房则需要4.5年来消化。
今年以来,虽然北京等一线城市房地产市场销售火爆,但依然无法扭转全国房屋库存量大、消化慢的现实。
全国工商联相关负责人就表示,我国已经基本达到户均一套房的水平,基本的住房需求已经满足,住房需求意愿有所降低。因此,相关政策对于市场的刺激作用趋弱。从市场供应看,库存不断加大,去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例,只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量,其难度可想而知。
高库存可能引发的银行信贷风险也让很多人关注。“6.72亿平方米的库存已经投入资金约40万亿元。扣除开发商自己投入的项目资本金之外,至少28万亿元是向债权人融资的,其中又有10多万亿元是向金融系统融资的。”全国政协委员张泓铭表示,“这些库存如果一两年内消化不力,部分中短期债务就无法偿还;如果三五年内消化不力,部分中长期债务就开始无法偿还。显然,这会导致金融的系统性风险。”
加大个贷支持力度
陈政高日前介绍,农行推出的“农民安家贷”,今年1月份当月就为5.4万户家庭发放了170亿元贷款,支持农民工购房。
春节前后,国家相关部门已经迅速出台了调整首付比例、降低购房契税和二手房营业税、简化公积金贷款手续等消化库存的优惠措施,同时进一步引导银行机构加大对个人住房贷款的支持力度。
记者在采访中也了解到,除农行外,建行等多家银行机构也在加快对个人住房贷款的投放。
仅以建行福建省分行为例。2015年,建行福建省分行投放358.5亿元个人住房贷款;2016年,该行继续加大福建区域个人住房贷款的投放力度,截至2016年2月22日,已累计投放近60亿元个人住房贷款。
对此,建行福建省分行相关负责人表示,将积极落实中央部委下发的房贷新政,从信贷政策、利率政策等多个维度贯彻中央房地产去库存指示。
此外,为了进一步加快个人住房贷款投放,拓宽个人住房贷款资金来源,建行福建省分行还于2015年下半年重启新一轮的个人住房贷款资产证券化。据悉,建行福建省分行将提供超过14亿元的个人住房贷款资产池。
上述负责人同时透露,2016年福建分行将在总行的统一部署下继续开展个人住房贷款资产证券化业务。
据记者了解,一些银行机构还在深化与优质大型房企的合作,加大优质楼盘营销力度,全力拼抢储备实体经济运行良好、刚性需求旺盛、市场稳定区域的住房项目。同时,部分银行还在加快二手房贷款市场布局,加速存量房周转。例如,建行福建省分行的做法是,一方面,深化与优质房产中介的合作,通过中介机构、“房e通”电子平台、媒体资源等多种渠道,深入挖掘储备二手房贷款客户资源;另一方面,该行进一步优化二手房服务流程,提升工作效率,为福建区域二手住房交易周转,促进外来人员落户福建提供金融支持。
房地产开发贷有进有退
在今年两会期间,不少代表委员都提出用“降价”手段促进房屋销售。
据记者了解,目前一些银行也在鼓励房地产开发企业调整营销策略,适当降低房价以利于消化库存。同时,各家银行也在对于存量房地产开发贷款项目加强资金封闭管理,逐步退出缺乏品牌实力、专业运作能力较差、依靠过去粗放模式运营的中小房地产企业。
在谈及企业兼并重组时,建行福建省分行相关负责人表示,在促进房地产企业兼并重组方面,通过提高产业集中度,以控制和缩减供给端的扩张。具体举措包括积极支持有助于化解房地产库存、增强企业整体经营实力的兼并重组项目,特别是国有上市公司并购重组需求,利用企业并购契机,盘活和优化银行存量信贷资产。
上述负责人认为,银行通过积极为客户提供综合化的并购重组服务方案,集成并购贷款、并购理财、并购私募债等产品,满足客户并购融资需求,发挥协同效应,提升金融机构整体服务能力。
在去库存中,政府也应发挥积极作用。一些政协委员就建议,为解决去库存问题,政府应停止新建保障房和经济适用房,可以采取政府购买的方式到库存市场中解决,建议扩大购房服务范围,在省级政府统筹安排下,允许在库存较大的城市发行专项政府债券用于购房或租房,并与企业开展竞争性谈判,按照政府制定的采购合同标准文本签订购买或租赁合同。
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