万科恒大绿地上榜三强 500强房企销售量提升明显

  2016年3月22日，“2016年中国房地产500强测评成果”在北京盛大发布。

  中国房地产业协会与中国房地产测评中心已连续八年进行此项测评，测评成果和研究报告在业内得到认可，已成为评判房地产开发企业经营实力及行业地位的重要标准。

  会上，中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2016中国房地产开发企业500强测评研究报告》和《2016中国房地产开发企业500强首选供应商服务商品牌测评研究报告》，并发布了2016中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商服务商品牌两大主榜单，以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。

  测评报告指出，2015年，中国500强房地产开发企业销售面积增长率均值为18.79%，较2014年上升16.97个百分点；销售金额增长率均值为16.69%，增幅上升14.53个百分点。但成交表现呈现出一线城市市场回暖明显，二、三线城市结构性回暖，四线城市整体下滑的分化格局。整体而言，目前我国房地产市场规模保持高位运行，商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场去化压力依然较大。化解房地产库存，促进房地产业持续发展是重点。

  榜：华东区域占比提高 万科恒大绿地稳居三强

  2016中国房地产开发企业500强区域分布持续稳定。以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看，华东、华南和华北三大地区分别占500强的40.80%、17.00%和13.20%，总计占据约70%的席位。

  其中，华东区域以一线城市上海为核心，区域内众多重点二线城市南京、杭州、福州、苏州、宁波、厦门等地经济基础良好，城市发展红利促使全国房地产开发企业争相入驻展开竞争，企业占比较上年提高3个百分点。

  具体来看，榜单的三强位置依然由万科、恒大和绿地牢牢占据。其中，万科以超群的综合实力连续八年位居榜首。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位，其中，华夏幸福凭借近几年持续增长首次跻身前十。

  升：500强房企销售增速五年来再回升

  在货币宽松和持续的去库存政策下，2015年商品房销售回升迅速。全年全国商品房销售面积为12.85亿平方米，比上年增长6.5%；商品房销售额为8.73万亿元，同比增长14.4%。商品房销售额创下历史新高，销售面积也仅次于2013年高点。

  500强房地产开发企业销售明显加速，500强企业2015年全年商品房销售面积总额达3.4亿平方米，同比增长11.6%，销售金额创下4.0万亿元的新高，同比增长17.5%。

  由于销售表现出色，包括旭辉在内的多家房企在2015年11月时就宣布提前达到年度销售目标，更有恒大、中海和龙光等上调销售目标，并成功完成最终目标。百强企业销售金额增长率达20.14%，销售业绩增长大幅领先于全国整体水平。其中恒大以全国性推广、造势的大营销策略完成全年销售金额2013.4亿元，销售金额增长率高达53.1%。融信和华夏幸福也表现突出，销售金额同比分别增长了76.8%和41.2%。

  销售金额的提升也带动了企业资产的提升。2015年，500强房地产开发企业总资产均值为289.26亿元，同比增长13.04%，增速较2014年回升7.27个百分点；净资产均值为72.68亿元，同比增长12.50%，增速较2014年回升5.18个百分点。500强房企规模延续了近年来持续上升的趋势，且在增速连续五年出现下滑后，2015年再次实现增速回升。

  降：企业净负债率均值改善 领先房企融资成本下降

  2015年以来，房地产企业融资环境明显改善，银行贷款利率经多次降息明显下调，债券市场也有利好。与此同时，上市房企中票、再融资等多元融资渠道畅通。年内，企业纷纷加大融资力度，500强房地产开发企业2015年资产负债率均值为66.34%，较上年小幅提升0.47个百分点；净负债率均值为72.23%，较2014年的93.77%下降21.55个百分点。

  另外，自2014年以来，国内房企的融资环境就开始出现积极信号，再融资开闸、公司债获准、中票放开都意味着国内房企融资渠道重归市场化。2015年至今上市房企定增规模超过三千亿元，公司债发行规模也达千亿，中票融资规模也创近年新高。

  融资成本下移通道的打开，国内融资渠道的回归，也使得上市房企和尚未搭建资本平台的房企之间差距进一步拉开。领先企业融资成本在年内有效下降，特别是20强企业资金成本大多能控制在不超过5%的水平。但由于银行对于开发贷的风险偏好没有改变，且三四线城市市场始终疲软，非上市企业资金面仍旧匮乏。

  高：广推金融产品 提高创新力 险资介入激增竞争压力

  随着互联网金融的快速发展，500强房地产开发企业纷纷携手资本市场各类合作方，积极进行金融创新。华远、远洋、恒大、碧桂园等企业都加入了互联网金融行列并推出相关产品。恒大地产以北京自住房项目“应付购房款”为投资标的，发行“恒大购房宝”，融资3亿元。旭辉北京联合拓之林公司推出“旭财宝”，华远地产和诺亚员工宝发起房地产众筹合作项目。

  除积极涌入P2P市场外，具备规模优势的企业还积极进行多元金融创新。年内万科以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。世茂房地产和汇添富资本推出的购房尾款ABS，将南京海峡开发、福建世茂置业、厦门市世茂新纪元等项目企业涉及的购房尾款进行资产证券化，然后上市交易。绿地则先后设立贵州省绿地金融资产交易中心和黑龙江省绿地股权金融资产交易中心，并推出“地产宝”，该产品可为绿地自身的地产项目进行融资，若为其他企业进行融资还可从中收取0.5%-2%的服务费。

  在房企涉足金融行业的同时，保险业也对上市房企表现出浓厚兴趣，频频举牌。年内，中国平安入股碧桂园，成为第二大股东。中国平安投资了62.95亿元用于收购碧桂园增发股份，约占碧桂园总股份9.9%。新华人寿以27.81亿元认购中国金茂配售股份,以9.5%的持股比例成为第二大股东，二者计划在战略层面达成合作。

  但并非所有险资举牌成为大股东都是开发企业和资本市场达成战略合作的结果。大部分开发企业股权极其分散，极易遭遇野蛮收购，如年末险资对万科的争夺就引发各方关注。

  低：土地市场整体偏弱 企业存货增幅保持低位

  土地市场方面，2015年，房地产开发企业土地购置面积为22811万平方米，比上年下降31.70%，降幅较上年明显扩大；土地成交价款为7622亿元，同比下降23.9%。全年土地成交冰冷，市场整体偏弱。但随着销售业绩的好转，二至四季度土地购置面积降幅逐步小幅收窄，全年企业在土地投资方面呈现出前低后高的走势。

  值得注意的是，2015年土地市场两极分化的格局依然明显。500强企业整体布局依然聚焦一线核心城市，热点城市地块竞争激烈，高溢价地频现，部分热点地块溢价率甚至可高达200%以上。少数热点二线城市也成交活跃，如南京、武汉、杭州等地均有地王产生。与之形成鲜明对比的则是大量三四线城市土地市场整体惨淡，南宁、成都、西安等城市甚至出现大量土地流拍现象。

  由于热点城市土地成本不断攀升，百强企业正积极通过灵活的拿地策略审慎地补充土地资源。2015年，500强房地产开发企业存货均值增长率为8.59%，基本与上年持平，与2009年以来20%以上的存货增长率相比，房企近两年的存货增幅保持低位。但整体而言，商品房待售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场去化压力依然较大。

  附一：2016中国房地产开发企业50强榜单

  备注：因涉及上市公司信息披露，万达不参加此次测评。

  附二：
  测评指标体系说明
  基于过往500强测评过程中积累的经验，测评中心综合考量了房地产开发企业的目前经营特点和未来发展趋势，对测评指标体系进行了修改和完善，2016年的500强测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面，采用了收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、融资能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料营运能力、人力资源营运能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠等20个二级指标，包括房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、投资性物业持有面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等53个三级指标全面衡量企业的综合实力。
  测评模型简介
  在测评方法的选取上，我们选取了业内公认的因子分析法、层次分析法、功效系数法三种权威的测评统计方法分别对企业数据进行测算，然后采用组合评价法对三种方法加以综合，最后得出最终的排名得分。关于指标的赋权，我们邀请了中国房地产业协会和中国房地产测评中心权威专家经过了数轮的反复确认，最终确定二级指标层和三级指标层各指标的权重，并采取了层次分析法和德尔菲法对三个层次的指标进行赋权。

  主办方简介
  中国房地产业协会
  中国房地产业协会是经国家民政部批准，由从事房地产开发经营、市场交易、流通服务、装饰装修等业务的企事业单位、地方房地产业协会及有关单位和个人自愿结成的全国性行业非营利性社会组织，其业务主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部。
  中国房地产测评中心
  中国房地产测评中心是隶属于上海易居房地产研究院的专业性房地产行业测评机构，主要专家支持单位为中国房地产业协会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、新浪网技术（中国）有限公司等。中国房地产测评中心依托主管单位和专家支持单位的行业影响力，以及庞大的、与行业存在广泛联系的专业研发力量，本着“科学、公正、客观、权威”的原则，展开深入翔实的房地产开发企业及整个产业链企业的测评研究。
  北京中房研协技术服务有限公司
  北京中房研协技术有限公司是由中国房地产业协会、上海克而瑞信息技术有限公司、北京怡生乐居信息服务有限公司共同发起成立。公司依托中国房地产业协会这一权威机构，依托上海克而瑞信息技术有限公司和北京怡生乐居信息服务有限公司庞大的数据库平台、全国客户网络、专业技术团队，将“政府、行业、专业”三大资源整合运作，完善组建和运营“中房网”，辅以线下活动等形式开展房地产行业权威测评、房地产专业研究咨询等业务，建立中国房地产行业具有权威和公信力的产业网站、测评体系及数据发布平台。

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