商业地产从增量开发步入存量激活期。截至去年末，中国20大城市购物中心存量占全部存量的七成以上。中国商业地产乘上了飞驰的列车，不过能继续搭载这辆列车的地产商已悄然改变了对商业地产的态度。

纯商业难以维系

地产商对购物中心的开发从疯狂变得谨慎，每年飙升的购物中心开业数字开始趋于回落。在中国商业地产行业发展论坛2016（第十三届）年会上，商业圈的朋友们对商业地产的态度从过去十年里的谁在做商业地产变为谁还在做商业地产。

无法推入市场的僵尸项目越来越多。盈石集团研究中心统计显示，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已达到2.5亿平方米，为历史最高水平。

在红星美凯龙董事长车建新眼中，商业必须与住宅开发绑定。“商业地产的核心一定要有地产，假如纯粹做商业，我觉得可能真的很难。”车建新表示，购物中心、房地产与商铺一起开发，住宅出售后赚的资金可以补给商业。“有住宅支撑，商场是没有成本的，租金就可以不要太高。未来购物中心一定要与住宅、商铺开发结合。”

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，商业地产行业呈现整体困难，挑战既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大，也有电商冲击、经济下行等外部因素。未来行业变革加快，将会普遍出现文商旅等产业跨界融合，商场去购物化，增强体验与服务。写字楼去办公化，引入医疗健康、文化、创客等全新业态。行业分化重组加剧，开发、资本优势开始让位运营，回归商业本质。

非科班出局

如今商业地产面临的再也不是开发、建商场那么简单，消费需求发生变化，商业地产必然也要做出改变。 商业地产在现阶段反映了繁华的本质，但下一阶段还追求“量增”显然不可取，需要讲究效率与服务。

去年上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米。到2018年，预计仍将有6146万平方米的新增供应陆续入市,占现有存量的63%。这意味着，在三年内，大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。

印力集团（原深国投商置集团）董事长丁力业认为，真正的商业地产还是需要通过自身运营赚取利润。在丁力业看来，如果做商业地产是想用别的办法赚钱，中国将很难再有好的商业诞生，地产商会一直因为有退路和生财的办法，忽略对商业本身的追求。

在北辰实业(601588,股吧)总经理曾劲看来，地产商的专业属性决定了对商业地产的态度。以北辰三角洲项目为例，其中有16万平方米的购物中心，北辰方面希望找到更合适的伙伴来做，北辰方面的特长则在酒店、会展、写字楼等方面。“术业有专攻，在大商业地产的框架内需要各自发挥优势。”

破除旧有模式

商业地产在未来两年中会进入深冬期。中华全国商业信息中心主任王耀认为，从今年以来的统计数字来看并不理想。不仅是传统商业增速放缓，线上消费的增速也在减缓。未来经济拉动需要依靠生活服务业，从这一层面来看，商业地产还可以通过模式的改变找到突破口。

明宇实业集团有限公司董事长兼总裁张建明认为，商业地产的项目一定要创新，要把握住细分人群的需求，为一类人群打造专业地产的开发、经营、销售、运营和维护的产品。

麦肯锡全球合伙人陈有钢表示，虽然现在经济增长比较缓慢，但两代人积累的财富将在下一代释放出来，这也就形成了所谓的“花二代”，财富效应集中在“花二代”反映出来。这批消费者身上有明显的特征，他们可能会去购物中心体验，但到网上下单消费，真正的收益没有发生在购物中心中。很多购物中心都会有相同的困惑，打造的体验业态是否产生了真正的价值。对于购物中心来说，是否进入寒冬期取决于未来运营者能否通过商业模式的改变留住消费者。

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