“3·25” 新政落地、深圳房产评估价普遍上调 双管齐下楼市出现降温迹象 深圳中原研究中心监测显示：
继“3·25” 楼市调控新政落地后，4月深圳房产评估价格又迎来例行更新，评估价普遍上调超50%，二手买家们承担的税费成本相应大幅增加。深圳楼市迎来降温信号，根据 深圳中原研究中心的监测，深圳新房成交量已经连续五周下滑；而最新出台的深圳链家精准指数分析3月月报也指出：短期内市场观望情绪会增加，同时短期购房成 本的增加将会直接延缓置业者入市步伐。
【政策】 4月起房产评估价普遍上调超50%
本月1日，深圳房产评估价迎来例行更新，但是，这个“更新”的幅度却有点大，普遍上调50%以上。评估价的调整也意味着二手买家们承担的税费成本相应大幅增 加。而根据深圳中原地产、家家顺等中介监控数据，根据不同区域，评估价调整有所不同，主流热点片区房源上调60%至80%不等，普遍上调50%以上。
家家顺向媒体提供的一份监控数据表明，龙华水榭春天有房源评估价上调了92.57%，4月1日前评估价是20476元每平方米，4月1日后评估价高达 39430元每平方米。而家家顺监控的20个样本楼盘中，14个楼盘评估价上调超过50%，其中10个上调超过60%，在样本楼盘中占比达到50%。
事实上，这次评估价调整房地产业内早有“吹风”：3月11日，深圳市房地产经纪行业协会在其网站发布提示，“4月1日，深圳二手房交易评估价格将上调50%左右，导致交易税费大幅增加”。
记者了解到，长期以来，深圳二手房过户评估价均低于市场实际成交价，。此次深圳二手评估价大幅调整后，评估价仍离市场实际成交价有点距离。周先生最近准备出 手的布吉慢城社区的88平方米小户型，目前该房源评估价已经上调至25856元每平方米，但目前该房源市场实际成交价已经超过4万元每平方米。而虽然监测 数据显示龙华水榭春天样本楼盘评估价接近4万元每平方米，但是小区二手房成交均价已经达到了6.5万元每平方米以上。
算一算：未满2年房源税费涨幅大
深 圳市场现行二手房交易，税费主要由二手买家来承担。以南山青春家园在售的一套84m2的小三房为例，4月1日前评估价是2.5万元每平方米左右，4月1日 之后评估价上调到4万元左右。该房源房产证未满2年，买家是购买家庭唯一住房，4月1日之前契税、营业税（及附加税）及个人所得税，三项加起来所需交的税 费为15.96万元，而4月1日后，税费则涨至25.5万元，税费涨幅接近9.5万元。如果该房源房产证满了2年，则只需交契税和个人所得税，税费涨幅只 有3.3万元不到。因此，税费的调整主要还是对房产证未满2年的房源影响比较大。
【数据】过去半年深圳一手均价上涨超四成
最近3年，深圳房产评估价的调整时间分别是2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日。而此次调整，相距上次仅隔半年时间，是最短的一次，或和深圳房价去年以来的一路飙涨有关。
深 圳规土委公布的数据显示，2015年9月深圳一手住宅成交价格为36191元每平方米，到今年3月成交均价已经涨至49989元每平方米，一手均价直逼5 万元每平方米的关口，半年涨幅超过38%；而2015年3月份深圳一手住宅成交均价仅26566元/平方米，也就是说，过去一年深圳一手均价涨幅超过 88%。
据深圳市规土委数据显示：上周（3.28~4.3）一手住宅成交652套，成交面积约为7.05万平方米，分别下滑16%和15.7%。
根据深圳中原研究中心的监测，深圳新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。与此同时，近期深圳推售市场也明显降温。4月深圳仅有4个项目获得 批售，其中住宅项目仅有2个，仅1295套，面积为20.3万平方米，分别环比下降了62%和21%，下降幅度明显。3月深圳有17个项目入市，总推售套 数为2188套，推售面积为20.69万平方米，环比增加明显，处于历史同期中等位置。虽然3月推售项目较多，但推售量却不及春节前的一半，而且项目平均 推售量较低，其中有10个项目推售量不及100套。
业内说法：买准二套房预计要准备近五成首付“一套房子税费+佣金成本大概占到房价的7 %~9%，准二套房（注：准二套指的是根据3·25新政，首套还清二套首付须四成起）买房意味着得准备差不多五成首付。4月计税评估价上调，3·25新政 限购、限贷升级，双重利空的影响短期内市场观望情绪会增加，这一点从3月底开始已经显现，同时短期购房成本增加，这个将会直接延缓置业者入市步伐。根据过 去的规律，预计政策影响、消化周期在3个月左右，所以未来二季度市场成交将会较去年明显回落，其中4月冲击最大，或回落至7000套左右。”深圳链家二手 房研究院总经理肖小平认为。
市场逐渐进入调整阶段“前期上涨幅度较大的深圳市场将会逐渐进入调整阶段，未来市场有可能面临转折点”。深圳中原研究中心在其周报中分 析认为：预测未来在调控新政的影响下，市场将会逐渐进入调整阶段，客户的入市积极性明显减弱，开发商入市速度放缓，新房推售量将会继续保持低位。
短炒客“压力山大”
家家顺营销副总裁张国库认为：此次深圳调整评估价，对于满两年的房产税费增加1万~5万元，客户购房成本小幅提高，与目前市场上房子降价形成对冲，影响不 大。但对于未满两年的房产，交易时税费增加比例较高，评估价调整前后税费差额最高可达上十万元，对于短炒客形成一定压力。
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