去库存持续，楼市与宏观经济的关系正在发生变化。去年房地产开发投资回落，楼市对经济贡献度下滑明显。专家预计，今年楼市对宏观经济的影响基本维持去年的局面。

  房地产开发投资增速回落明显

  上海易居房地产研究院日前发布的2015年度《经济环境与房地产研究报告》显示，2015年全年，经济同比增长6.9%，增速比2014年回落0.4个百分点。其中，2015年楼市贡献度下滑明显。

  数据显示，2015年全年固定资产投资551590亿元，比上年增长9.8%，增速比上年回落5.5个百分点。其中，回落最明显的是房地产开发投资。2015年全年房地产开发投资同比仅增长1%，增速比前三季度回落1.6个百分点。

  上述报告指出，对比近年全国固定资产投资与房地产开发投资季度增幅走势可知，最近几个季度房地产市场一定程度上拖累了经济的发展。2015年全年，过去占固定资产投资20%左右的房地产开发投资占比17.4%；已经连续8个季度房地产开发投资增幅低于固定资产投资增幅，超过2012年二季度开始的持续4个季度的相同情况。

  此外，相比过去十几年均速达20%以上的增长，当前同比增长仅1%的房地产开发投资，严重拉低了固定资产投资增速，进而影响了经济的复苏和平稳运行。

  中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，根据行业内的测算，去年房地产投资下滑大概影响了宏观经济0.5个百分点。

  支柱作用仍在

  2015年以来一系列的政策刺激之下，楼市确实出现了明显回暖，为何投资还不断下滑？

  张大伟说，尽管去年以来楼市明显回暖，但楼市分化进一步加剧，特别是一二线的火热掩盖了三四线的低迷。这种情况下，房地产市场走势依然堪忧。在库存高企的压力下，销售回暖短期内未能带动投资复苏，全国开发投资持续走低。

  房地产业不仅对宏观经济造成较大负面影响，而且由于房企整体购地意愿低迷，使得地方土地出让收入大幅回落，进而影响到不少地方尤其是三四线城市的区域经济发展。

  易居房地产研究院研究员谢金龙分析，近年来，我国房地产业发展迅速，为整个国民经济的发展及财政做出了突出贡献，长长的产业链条也直接或间接地引导和影响了建筑、建材、钢铁、纺织、家电、家具、装饰等几十个关联产业的发展。一方面，房地产市场的过热或过冷，都会对宏观经济产生不良影响。另一方面，宏观经济的变化也会影响房地产的供应与需求。

  在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化，房地产市场无论是对投资还是消费增长贡献都不容忽视。因此，今年在楼市政策方面，除了少数过于火热的一二线城市政策从紧外，整体的楼市政策仍是以去库存和持续刺激为主，政策环境仍比较宽松。

  谢金龙说，随着一系列刺激政策效应的释放，2016年经济与房地产二者关系将有所缓和。楼市趋于稳定、复苏，房地产开发投资下行势头将企稳乃至回升，这有利于稳定全国固定资产投资，从而缓和宏观经济与房地产市场的关系。

  张大伟预计，今年房地产行业对宏观经济的贡献度大概会维持去年的格局，受去库存的政策影响稍微会好转一点，但基本没有大幅拉升的可能性。“现在楼市基数太大了，楼市也告别了过去十年黄金时代的高速增长。而且我们看最近的市场，一二线市场和三四线市场分化仍十分明显，仍然只有少数一二线城市有拿地和投资空间。”

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