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500套豪宅低价入市 新政过后的深圳楼市温度

https://m.biud.com.cn 2016年04月12日08:38 家居装修知识网  

  深圳在经历过去一年房价的飞涨之后也迎来了阶段性的调整时期,政策的调控也必然会来临。

  本已被市场定调为“急冻”的深圳楼市,在一场清明收假后的开盘潮中又有了新的声音。

  据观点地产新媒体不完全统计,清明小长假后的首个周末,深圳共有四个项目开盘,推盘量共计约600套。

  其中,位于后海片区的半岛城邦三期推出约540多套房源,去化409套,去化率也居于高位,日收金达52亿。

  另外,华润深圳湾·悦府也在周末凌晨推了少量产品,成交13亿,定价达13万元/平方米。

  半岛城邦低价背后

  4月9日,半岛城邦三期在深圳蛇口开盘。据半岛城邦开发商南海控股4月11日公告,截至4月10日,半岛城邦三期认购套数409套,认购总金额约52亿元。

  此外,也有资料显示,半岛城邦还有60套未签约但已认购的房源,价值约5亿,合计该盘销售达57亿元。

  据观点地产新媒体查阅资料,半岛城邦此次首批推出的445套房源面积在85~229平方米之间,多为刚需户型。项目本身处于后海景观较为优越的半岛状地带,项目周边多为豪宅项目。

  值得一提的是,项目热销的背后是定价走出了一条“非一般的道路”。

  资料显示,半岛城邦三期房源起价最低8万元/平方米,相比起周边同类型二手房的价格,甚至要降低20%,这也被市场解读为“豪宅甩卖”。

  尽管在实际售盘过程中,半岛城邦三期的均价也达到10.2万元/平方米,但这与今年年初、新政还未出台前的市场预期价12万元/平方米也有一定的距离,对比同期加推的华润深圳湾·悦府13万元/平方米的定价也相差3万。

  据深圳世联行研究总监刘文春介绍,目前半岛城邦周边的二手房挂牌价达到12万元/平方米左右,其实际成交价并没有房主挂牌的那么高,约在10万元/平方米左右,所以半岛城邦也并没有比周边二手房价格要低。

  但是,她也表示,这次半岛城邦的定价确实是低于市场预期的。

  她介绍道,半岛城邦该次在新政才出台之际大量推盘,一方面可能是由于销售目标或回款等自身原因,另一方面可能是想乘着新政调整期、躲避后市房价下跌的可能性,所以采取这种“以价换量”的方式加紧推盘。若与华润深圳湾·悦府相对标,半岛城邦距离顶豪仍有一定距离,所以也没有华润顶豪那样抗市场风险的能力。

  此外,半岛城邦选择低价入市也许还有楼盘自身存在短板的考虑。观点地产新媒体通过资料了解到,半岛城邦最早在1996年批地,这就意味着现时三期房源只余下50年的产权。

  综合种种,半岛城邦的定价与热卖只是深圳楼市中的一个个例样本,虽不具备代表整个深圳市场的能力,但也能折射出新政下深圳楼市的冷热形态。

  力度超预期的“温柔刀”

  同样,对于市场另外一种325新政是“温柔一刀”的说法,现在看来则更要斟酌一番了。

  数据显示,3月份,深圳全市一手住宅成交4461套,同比下降8.1%,环比下跌17.5%。市场观望氛围也已经蔓延至临深楼市,临深片区多个楼盘来访量大幅下滑,个别盘出现50%的降幅。

  同时,开发商放缓推盘节奏明显。3月份前20多天全市入市的新房仅1070套,甚至不及春节前推盘量的1/3,每个项目平均推售套数不到100套;原定于第一季度开盘的许多项目也一再拖延开盘时间,多持观望态度。

  在深圳中原研究中心经理王飞看来,此前,大家认为政策对楼市不会造成太大的影响,其实是对政策的理解过于片面、过于简单,所以才会出现“越帮越忙”“温柔一刀”等诸多说法。

  现在从成交量、供应量、开发商态度来看,多有所降温,购房者观望态度明显。

  新政出台后,从价格方面来看,已经达到了较为稳定的水平,并没有引起房价的大涨或大跌,这也深圳市官方求稳定的初衷相吻合。深圳市政府方面原意也并非通过调控来拉低房价,更多的是抑制其进一步上涨。

  对于这次调控,王飞表示,这是市场发展的必然结果。深圳在经历过去一年房价的飞涨之后也迎来了阶段性的调整时期,政策的调控也必然会来临。

  社保一改三、首付提高、首付贷严查、放贷收紧、评估价调高等一系列调控政策出台,目前对投资客已起到了明显的抑制效果。综合开发研究院主任宋丁介绍到,在深圳楼市过去的平衡状态中,投资占比仅为10%左右,而在2015年以来的行情中,这部分占比上升至30%-40%。因此,新政对投资需求进行一定程度抑制是“及时而必要的”。

  二手房方面,市场反应比新房更加突出。数据显示,近期深圳有两成业主在调低报价,中原报价指数均已跌破50%,这表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。在最一周(4月4日-4月10日)中原监测的数据里,二手房报价下调比率仍继续高于上周的下调比率。

  王飞对观点地产新媒体表示,接下来深圳楼市走势如何还有待成交量的和开发商表现,目前大家处于观望状态,如若有更多具代表性的开发商像半岛城邦一样低价放盘,也许会有更多楼盘跟进。

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