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李万明:地产基金的发展与房企的合作模式

https://m.biud.com.cn 2016年04月12日22:13 家居装修知识网  

  中房网讯 4月12日,“2016绿色投资与房地产金融论坛暨《中国房地产金融2015年度报告》发布会”在京召开,本次论坛由中国房地产业协会金融专业委员会、城 市开发专业委员会、全国房地产投资基金联盟主办。论坛发布了《中国房地产金融2015年度报告》,并就市场变化中的房地产投资趋势、中国Reits的探 索、海外房地产投资形式等话题展开讨论。论坛上,盛世神州基金总裁李万明发表了题为《地产基金的发展与房企的合作模式》的主题演讲。

盛世神州基金总裁 李万明盛世神州基金总裁 李万明

  李万明表示,分四个方面给大家分享:第一个中国房地产行业如何,第二个当前房地产形势,第三个房地产投资基金的发展历程;第三个是房地产基金的转型与我们的思考。
  可以看到连续几年,GDP占比都是14、15%以上,实际上只要政策平稳,中国的房地产还是有前景的。真实的需求在中国是存在的,有新人结婚,也有中年人改善,还有很多生二胎的,老龄化也会减少需求。
  应该说中国不说十年,至少五六年内,还应该有十多亿的需求,这是我们房地产继续健康、平稳发展的一个坚实的基础。
   以前我们知道越调越高,前时段药下的太猛,导致今年年初房价上涨比较快,我们可以在把一些政策分区域调整,中国政府正在做这样的事情,不再千篇一律,而 是针对性的做行政调控,供应少的地方增加供应,购买力太强的地方适当的控制一下,库存太多的地方减少供应,鼓励消费。货币政策是非常关键的一项,我们知道 每一次房价上涨都跟货币过渡宽松有关系。
  当前的房地产形势库存很大,超过七亿平方米,多数城市还要鼓励需求。第二个方面,百城一季度量价齐升 不是好事情,会把好日子提前过完。中央的政策,因城施政,化解库存,因地制宜调控楼市,是非常合理的,未来会起到一定的作用,尤其是对深圳、上海、苏州, 也出台了政策,北京没有解除限购。有一些地方把五年后转让改到二年后转让,真的房地产到了这么糟糕的地步吗,只要不乱来,长期还是可以健康发展的。
  我们可以看到,销售量2013年是因为卖的太快,大概以为又会迅速的上涨,跟金融放宽有一定的关系,新一代领导人出来了,总认为所有的都会放宽,实际上是误 判,2014年是接近于平稳的,为什么每年销售比例要上涨呢,我认为一个行业发展到这个地步,如果可以平稳的往前走,也会每年维持在12亿平方米左右,所 以期盼中国的政策实现这样的调整,使得差的城市能够去库存,好的城市继续供应新的品种,让大家有购买力,买得起,而不要房价快速上涨。
  城市分 化,这是非常明显的形势,我们希望这个分化通过今年或者明年,进行一些化解,现在有一些四五线城市蠢蠢欲动,形势稍微好点,很多原来拿地的小企业或者是原 来没事干的小开发商都在疯狂的拿地,这是不好的事情。城市没有很好的工业的发展,没有更多的需求,干吗建那么多的房子,很多县域城市很多人就愿意居住在农 村,不是非要在城市里面买房子,所以这些方面还是希望政府注意。应该注意怎么样选择,应该还是挑选有发展前景和工业发展的区域进行投资。
  房地产企业分化越来越严峻,2015年104家百亿的企业占比已经超过了40%,小房企以前拿地有政府的关系,反腐之后阻止了他们,小房企逐步面临退出。
  房地产企业转型,几万家退出,我想参与一些存量房的经营,参与一些售后服务,甚至参与一些地产基金的发展,向房地产行业挖掘一些资本增值的机会,都是可以的。大型房企也在转型,往金融化,甚至基金化,合作过的万科、恒大都有,他们在设计基金,我们有的是配合投资。
  第三方面,房地产投资基金的发展,发展的状况可以再回顾一下,2010年开始,有大的发展,之前也有,2010年主要是金融机构受到限制,银行不让信托对房 地产提供支持,出现房地产基金的大发展,几乎每年都翻番,2010年500亿,但是2014年之后,慢慢的减缓发展速度,2015年多数认为在8000亿 的水平了。房地产基金陆续的出现了一些项目退出,我们知道这个退出的收益也是比较可观的,所以经过大浪淘沙,有一些房地产企业的基金不再从事房地产行业 了,但是连续几年排名靠前的做的还是不错的。
  房地产还是相对收益比较高,比较稳定的行业,房地产基金的退出收益也比较可观,各个金融机构通过 资产管理规划,包括保险,工程基金,私募管理计划等方面进行。现在有一些也出现了问题。历史上来看,房地产基金是不错的行业,是一个产业投资基金,我们可 以期望他的发展达到20%左右的水平,但是我们知道现在为止8000个亿,只相当于房地产开发投资的不到1%,量很小。
  本质上来说,房地产基 金在发达国家已经有50年的历史,一般属于夹层融资范畴,收益和安全性是介于优先债务和股本融资之间的,安全性还是比较好的,收益性也还不错,但是跟冒着 大风险做开发还是不同的,我们特别希望风险基金真正的步入到这个轨道,在夹层的范畴内可以做一些股权投资,股权投资的时候是不是可以获取一些典型的保障, 或者是非常低的收益的保障,或者是优先,超过的时候,我们分享股权收益少一些,这样的话,会比债权的成本高一些,收益也高一些,这是最理想的状态。
   为了达到这个目的,房地产基金管理需要一些特点,也是我们坚持的,第一个管理团队通常具有丰富的房地产开发经验定第二,项目投资价值判断能力要强;第 三,项目运营及风险管理能力要强;第四,项目中期小障碍的时候应对能力要强;第五,项目进展不顺利的时候可以阶段性的创新。
   中国房地产基金的发展分几个阶段,第一个阶段,九十年代开始,第二个阶段是到05年,第三个阶段2006年到2009年,第四个阶段是2010到 2014年,第五个阶段,14年底,2015年初房地产在转型,最大的特点,原来中国房地产基金融资限制的情况下,多数房地产基金有人开玩笑说是高利贷, 不管怎么样,都是债权收益,2015年开始纷纷的转向。
  第四个方面,我讲讲房地产基金的转型。
  第一,房地产基金转型是必然的,如 果继续像以前那么高息,借款风险很大,尤其是2013年前后很多公募基金做私募,这种高利贷的模式是不可行的。小型房企难以获得新项目,我们基金里面原来 几十家原来做房地产开发的人,把钱放在我们这里。对不动产价值的发现和再创造,是PE基金管理人员的本能,也是我们应该做的事情,只有这样,才称得上PE 基金管理人的本能,另外我们中国国人资产600万以上的已经达到了250万人次,接近15万亿。
  第二,房地产基金转型方向。
  A,从债权投资转向股权投资或者夹层投资为主
  B,与大型房企合作并购小型房企的好项目。
  C,各类金融机构不良资产处置变现。
  D,参与地方政府支持的旧城改造项目。
  E,参与存量资产改造运营及资产证券化。
  我们也在组织不同的投资人,做互联网基金,也就是说资产证券化,有可能是新开发的,也可能是存量资产的,都可能通过物联网,一种新的模式使他产生新的收益机会。
  我们特别愿意跟各位金融机构合作,很重要的一点就是现在社保基金和保险基金进入,房地产基金主要是机构基金,个人基金占的比重不大,如果能够用我们的专业精 神给机构提供更好的管理,架构上更放心,更安全,未来可能会有更好的前景,也包括打通海外的服务渠道,借鉴海外的经验,有兴趣的投资人在海外购置资产获得 长期收益。盛世神州基金本着这样的原则进行发展和转型,我们目前也操作了100多个项目,在全国也20多个项目,美国有10多个项目。
  我们反思,应该怎么样把基金真正的做好,长期存续下去,应该说股东实力或者信誉非常重要,当然要有一个好的分散管理,规范管理的机制,评判项目的严谨性,要有专 家力量的介入,有可能在未来从事收购的时候进行合作,管理经验丰富,不断吸纳新的人才,房企的合作分成三类进行总结,股权或者债权进行合作,重点说一下针 对大型开发商的夹层基金,这个方向上实际上有很多企业都可以合作,包括万科、当代都有合作。我们只取一个很低的优先的收益,更多的是股权收益相关的方式, 我们最近跟恒大也做了一个项目,也是相对来说收益比较低的项目,但是很安全。第三个模式就是并购基金的模式,不像传统的把小开发商踢走,并购基金持有项目 的全部股权或者绝大部分故换,基金劣后投资人同意其他的投资人优先获得基础收益,另外还是按照约定比例分享股权收益。这个架构比较复杂一点,但是核心还是 大家共赢,小开发商继续获取开发收益,基金也能够提供资金,使得我们的业务范围不断发展,谢谢大家!


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