新年肇始，因担心预期收益率下滑，星浩资本遭遇个别LP投诉发难。这是继中金佳成房产基金收益率调整，引发资产重组纠纷后，地产基金行业又一案例。而在去年，因房地产市场和金融政策波动，地产私募基金收益率下滑案例不一而足。
尚处在探索期的地产基金，预期收益率的下降，已经让外界产生隐约的担忧，而与地产基金总体规模迅猛增长对应的是，股权投资模式可望而不可即，负面事件屡禁不止，这又给机构的品牌和行业成长埋下隐患。
毋庸置疑，大资管时代为房地产基金带来更多的想象空间。根据诺承投资的统计数据显示，截至2013年8月，中国人民币房地产基金市场拥有144家专业的基金管理机构，337只房地产私募基金，总管理资金规模超过2500亿人民币。
根据不完全统计，2013年房地产基金整体退出业绩有所回落，略逊色于2012年的退出回报。而业绩回落的一个重要原因是，股权类退出案例减少，因此高收益退出回报案例减少，而大多数债权型房地产基金的收益率介于10%-15%之间。
在2013年，行业格局进一步分化，最为明显的变化在于从住宅主题向综合体概念发展，从债权形式向股债结合和股权投资方式发展，涌现出一批口碑不俗的机构如高和资本、鼎信长城等。但总体上，无论是行业整体还是单个管理机构，管理资金量和投资管理能力都较为薄弱，缺乏成熟的机构和成熟市场。
诺承投资认为，2013年中国房地产基金募集数量和规模进入调整期。虽然大资管时代，带来了更为多元化和成本更低廉的融资渠道。同时，房地产行业受到政策和经济周期的双重影响，未来长期看涨预期降低，因此，作为长期投资的房地产基金活跃程度有所降低。另外，房地产基金开始与各类资管平台结合运作，纯有限合伙人制的房地产基金开始逐渐减少。
地产基金的躁动热情，很快面临政策调整的冷风。日前，国务院办公厅下发《关于加强影子银行监管有关问题的通知》（简称“107号文”），指出“严禁私募股权投资基金开展债权类融资业务”。这对多以债权或明股实债的模式投资的地产基金来说，虽然影响尚无定论，但背后风险值得关注。
但诺承投资合伙人王东亮认为，“‘107号文’的该项规定旨在规范募资和基金自身杠杆，特别是传统风投策略的基金。投资金融手段使用债权工具应无影响。”
恰逢新型城镇化战略如火如荼实施进行，各类房地产开发商、房地产基金、相关第三方，是否能把握新型城镇化的历史性机遇？如何寻找好项目？旅游、养老、不动产、景点、园区地产等有哪些创新模式？如何拓宽资金来源？投资机会与风险何在？
地产基金未来危与机
《21世纪》：新型的城镇化在李克强总理提出来后，受到诸多关注。在新型城镇化浪潮中，房地产基金是否能从中寻找到新的发展机遇？
王戈宏（赛富不动产合伙人）：一个企业在任何市场情况下都可以做事情，关键是找准自己的方向和定位。每个企业的模式不一样，有的模式反而不适合城镇化。我们专注于一线城市的核心地段，属于调控最严厉的地方，我们更愿意在市场不好的前提下打造出刚性需求。
章华（鼎信长城基金董事长、总裁）：城镇化出来以后，大家普遍认为国家吹响了加速发展的号角。但对房地产企业而言，我认为城镇化还有一些问题有待解决，其一是规划问题，只有上层的笼统提法，各地并没有清晰的解读；第二，产权如何理清？相关法律法规需要改进；第三是就业。
企业——尤其是做房地产基金投资，不要被表象冲昏头脑，而是要冷静地做好投资。实际上，大开发是城市化的选择策略，而不是城镇化的选择策略；大开发集中在一线、二线城市，但城镇化更多是三四线的事，我们投资也紧跟这样一个理性判断。我认为未来需要继续走一线、二线的投资路径，好的三线会考虑，从投资角度来看更加慎重。
曹少山（河山资本合伙人）：无论企业还是专业财务投资人，最好不要花太多心思去琢磨政府想做什么。其实，一个真正好的企业家，一个冷静的财务投资人，更多还是琢磨怎么在这个领域当中创造价值。
目前来看，新型城镇化的内涵不是太成熟，财务投资人还是多考虑自己本身的发展策略，考虑的是盖出来房子是什么业态，有没有能通过市场衡量价值，不要像过去十年那样追求资产泡沫。
刘梅（上海浦东发展银行总行投资银行部副总经理）：我很惊讶，之前我们没有做更深的沟通，以为新型城镇化会让地产金融的从业者感到有一片新的天地。但现在看来：首先，业界有一个共同的特点，比较冷静和理性。第二，可能从投资回报的角度，投资方向还是集中在一、二线城市，而非新城镇化。第三，各位投资家有社会责任，不仅仅做投资，还需要考虑城镇化可能带来的一系列的问题，包括农民进城、宅基地产权变更、就业、养老问题等。
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