高不可攀的一二线城市土地价格、持续下滑的行业利润率,正在持续削弱众多房企坚守行业的最后信心。据不完全统计,从2014年至今,有近30家品牌房企明确退出地产行业或者房地产主营收入占比企业已低于50%。“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”令一些房企消失,另外,部分企业主动寻求转型,但多数房企尚未在新行业站稳脚跟。
品牌房企的转身
数据显示,截至目前,已有近30家房企退出或半退出地产行业。
其中,至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型,脱离房地产主业。其中不乏浙江广厦、华丽家族、银润投资、绿景控股、东方银星、莱茵置业、证大置业、宜华地产、中渝置地、中体产业等曾经叱咤行业的品牌上市房企。海泰发展、中南建设、中国武夷、大港股份、陆家嘴等地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%,处于半退出状态。
此外,一些房企现阶段地产业仍是企业支柱,但公司已经明确将向其他行业转型,并将企业重心向地产行业以外倾斜。
同策咨询研究部总监张宏伟分析,房企退出房地产市场并非个案,除此之外,潜在退出房地产市场的品牌房企仍然不在少数。这些逐渐退出行业的企业分为几类,有因地产业务大整合导致消失的房企,如被中海整合收购的中建地产以及被恒大收购股权的中渝置地;也有因为资金链断裂并进行破产清算的房企,如曾经的百强房企华光地产;当然也有因为反腐崩塌的企业。
利润率讲不出的痛
业内人士表示,品牌房企退出的趋势在今年仍将持续。无论是主动退出还是被动退出,行业利润持续下滑令企业经营业绩持续恶化是主要原因之一。地价持续飙升、销售成本和融资成本的上涨以及去化压力的持续等正在不断吞噬房企利润。
据目前已披露2015年业绩的数十家房企数据显示,大部分房企呈现出规模、房价、地价上涨,净利润率下降的“三升一降”势头。特别是房企的净利润持续下滑,从2014年的10.3%下降至2015年的9.4%,首次跌入个位数。一面是业绩大幅上涨,一面是净利润下滑,房企增收不增利的现象愈发明显。行业龙头万科在2015年收获了“历史上最好的一年”,销售额、市场占有率都创造了行业新的纪录。即便如此,万科净利润率和结算毛利率连续多年下滑。
上述人士表示,虽然全国一二线市场回暖,但三四线城市依然处于调整过程中,以价换量在持续。因此,相当多的房企销售均价出现下滑。而销售难度的加大让企业不得不增加销售人手,人力成本以及营销宣传成本都在上涨。
此外,在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”,这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题。
新行业的挣扎
随着行业集中度不断提高,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”也将令一些房企消失。同时,部分寻求新产业发展的企业仍然处于尚未形成盈利目标的尴尬境地。
例如近年来将文旅产业确立为企业未来发展重点的新华联,逐渐将企业发展重心向文旅产业转移。但目前新华联新拓展项目大都处于项目开发前期,项目期间费用增加巨大,令企业在转型期内净利润下滑。
新华联的经历在其他企业中也十分常见,如华业投资医药行业,浙江广厦投资文体行业,都因新产业前期投资巨大,取得收益周期又较长,而令企业业绩受到一定影响。
张宏伟表示,部分企业转型时处于全面被动,与其说是谋求转型发展新业务,不如说是断臂求生、舍卒保车。在资金面相对紧张的时候,出售和处置不良资产。
对此,相关人士表示,仓促转型可能会难以理性聚焦核心业务或者战略性布局的业务,而且房企在新行业领域缺乏相关资源,将显得捉襟见肘。
相关知识
地价高攀行业利润下滑 30家房企“胜利大逃亡”
楼市持续回暖 内地30家房企销售额已破万亿
普遍房企大丰收 内地30家房企销售额已破万亿
30家房企上半年净利润一览 转型并非万能药
30家房企三季报预警 五成房企亏损
30家房企前5个月完成一半销售目标
逾30家房企“涉银” 房企联姻银行今年将呈加速趋势
前2月30家房企过半销售额下滑 三四线或成房企“陷阱”
30家房企六成销售下滑 多企业近期拿地数为零
前4月30家房企六成销售下滑 多家房企零拿地