然而,据机构统计数据显示,截至2016年3月底,广州市商品住宅的库存面积就比去年底减少了66万平方米,显然已经完成全年商品房去库存任务。业内人士直指,广州完成去库存任务毫无难度,也侧面反映,此前猜想的分区域或者分类调整限购的可能性微乎其微。
中原地产广州项目部总经理黄韬认为,广州这次出台的供给侧方案唯一有指向性的就是对限购调整的否决,其他政策的提法都甚为温和,没有实际的操作意义,因 此对市场的影响微乎其微。因此,今年量价齐升的态势不会受到影响,房价上涨的幅度或在10%左右,全年成交量也将保持在1000万平方米以上。
任务:三年减少180万平方米
《通知》指出,到2018年底,全市商品房库存规模争取比2015年底减少180万平方米,其中2016年争取化解45万平方米、2017年争取化解 63万平方米、2018年争取化解72万平方米。商品住房去库存周期基本控制在16个月以内,非商品住房去库存周期明显缩短。
这和今年2月28日,广东省公布的《供给侧结构性改革总体方案》中规定的广州去库存任务整体一致。
合富辉煌市场首席分析师黎文江指出,从2248万平方米的总库存量看,占比仅8%,就算加上每年的新增供应量,三年180万平方米的去库存任务仍然显得十分低,轻松就可以完成。
事实证明,从去年开始,因为市场成交快速回暖,广州商品房住宅的去化周期就在不断缩短。据易居研究院数据显示,截至2016年3月底,广州市商品房住宅 库存量为847万平方米,比2015年底减少了66万平方米,以近6个月平均成交面积计算,去化周期为9.6个月,创下近两年来的新低,比今年2月份的 10.6个月缩短1个月,相比2015年2月库存高峰期,更是有了3.7个月的缩短,大大超越了任务中规定的16个月。
记者梳理易居研究院统计数据发现,从2010年至2016年3月底,仅在2014年9月和2014年11月两个月份的显示去化周期达到了16个月。
记者还注意到,由于2月份春节淡季拉低了近6个月的平均去化速度,如果按照正常的周期计算,去化周期要比9.6个月更短。3个月时间,仅住宅就已经完成了全年的去库存任务。
在3月份的爆发后,绝大部分区域的库存面积较去年明显下降。克而瑞数据显示,仅荔湾区的商品房住宅库存规模比去年底增加了约3万平方米,由45万平方米 增至48万平方米。其中库存去化最明显的是黄埔区,去年底该区商品房住宅的库存面积约107万平方米,今年3月底大幅减少至76万平方米。番禺区也从 154万平方米减少至136万平方米,相差18万平方米。其他区域的减少规模为1万-6万平方米。
■专家分析
黎文江表示,广州目前的库存问题还是主要体现在个别区域以及结构性库存。如番禺,根据广州市披露的数据库存面积共有447万平方米,但是实际上中小户型 住宅已经供不应求,库存的主要是大户型以及较大量的公寓等商业产品。整体去库存任务偏低,并且没有根据不同类型的商品房进行细化区分,也是比较笼统的任 务,显然,广州不需要通过调整任何政策,都能轻松完成。
分区限购分类调控希望不大
对于热议多时的限购政策的调整,《通知》强调,继续执行住房限购政策,结合房地产市场实际情况,及时分类做好政策优化调整。严格贯彻落实住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理的相关政策,规范境外机构和个人购房。
■专家分析
合富辉煌首席分析师黎文江表示,限购继续执行无可非议,个人认为按照区域调整和结构性调整限购的可能性低,包括三年社保门槛的降低,目前几乎没有什么希望。所谓政策优化调整,应该是指允许港澳人士以及企业购房。
方圆地产市场首席分析师邓浩志指出,政策虽然未有提及调整区域限购,但是也并非完全否决。现阶段看,没有这方面调整的可能性,但是不排除今年还有机会。
允许调整商品房供应结构
《通知》指出,在规划条件许可和不改变用地性质和容积率前提下,允许在建商品住房项目适当调整套型结构。
同时鼓励支持房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间;支持社会力量投资建设养老服务设施,鼓励社会力量利用企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,按程序调整控制性详细规划或临时变更使用功能举办养老机构设施。
■专家分析
在中原地产广州项目部总经理黄韬看来,允许商品住房调整套型结构并不具备操作意义,实际上每个项目的户型规划比营销节点至少提前9个月,意味着开发商很 难把控9个月后市场需求,并且项目与项目之间,由于信息不可能完全互通,因此,要提前长时间对市场作出非常准确的预判是不实际的。
高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥对记者表示,商业地产的库存构成复杂,除了甲级写字楼和商场之外,还有乙级写字楼、企业厂房、仓库以及创意园等,截 止至今年第一季度,广州市甲级写字楼的空置率约80万平方米,在一线城市中处于最高水平。但是广州商场整体空置率要比甲级写字楼低一些,租金水平也更合 理。他认为,房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为孵化器和众创空间,更多是针对中低端商业物业进行改造,对整体商业库存的去化作用较小。而高端写字 楼的去化还需从经济产业改革的根本性上去解决。
加大税收支持 拓宽公积金贷款资金来源
《通知》指出,落实国家有关个人住房金融和调整房地产交易环节税收政策。积极推动个体工商户、灵活就业人员及港澳台同胞、享有中国永久居留权的外国人缴存住房公积金,提高公积金使用效率,根据贴息贷款管理办法规定推进贴息贷款工作,拓宽住房公积金贷款资金来源。
■专家分析
落实调整营改增等交易环节的税收政策,拓宽住房公积金资金库,提高公积金使用范围和使用率。如贴息贷款政策的保持,对降低市民购房成本还是比较直接的。
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