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业内分析只是阶段性措施不可能长期持续 通州限购忧思录

https://m.biud.com.cn 2016年05月07日07:46 家居装修知识网  

“听其言,洋洋满耳,若将可遇;求之,荡荡如系风捕景,终不可得。”商业地产领域资深专家段舒怀用《汉书·郊祀志下》中的一段来感概通州未来的发展,和可遇而不可求的投资机会。

5月5日,北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》(以下简称《通知》)。从5月6日起,该地区的商务型公寓和商业、办公项目也将执行限购政策。这在国内尚属首例,被称为史上最严格的限购措施。

“此次限购还是阶段性的措施,不可能长期持续,在2018年左右或出台商办物业更规范严谨的制度来进行规范,届时,类似限制式政策都将先后取消。”段舒怀预测。

几方妥协的限购政策

“等了半个多月,另一只靴子终于落地,在此期间,政策的制定者与关联各方应有充分的沟通与交流,目前出台的方案是几方妥协的结果。”对于刚刚出炉的通州商住限购政策,段舒怀如此评价。

《通知》规定,通州区商务型公寓暂停向以下家庭出售:已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。除此之外,《通知》明确,通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售,只能出售给企事业单位、社会组织等,且上述单位购买后再出售时,仍须出售给企事业单位、社会组织等。

该政策除了被评价为国内首例,还被称为史上最严格的限购措施。

一位常年从事商业地产项目开发的地产商告诉记者,通州楼市最近太热了,通州成了北京市副中心的消息更让投资者趋之若鹜,商住项目管理本身并不完善,政府紧急出台通州限购升级政策也是无奈之举,但是因为涉及多方利益,时间上已经有所延后。

段舒怀认为,政策手段干预市场存在风险和待完善的程序,例如此次限购,直接影响开发商的建设及销售策略,因限购导致的企业经营压力不能避而不谈。

通州限了,其他区呢

春节后的通州楼市,可以用疯狂来形容。

尤其是3月份以来,通州商住成交火爆,成交量出现了几何式增长。截至目前,通州商住房已经连续四个月占据通州新房交易的半壁江山。尤其是大量投资投机性需求纷纷涌入,造成商住房价格走势一路看涨。

北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示,在通州区非住宅市场,商业、办公用房被改为居住使用,卖给分散的个人,不仅减损区域未来产业承接能力、发展空间,也会带来人口大量无序涌入的隐患,影响城市副中心的长远发展,有必要依法予以规范。

“此次限商准确的说还是限制个人投资者,对企业和机构没有直接影响,此举最大的好处在于还原了商办物业服务于企业经营的规划目的,挤出了私人个体投资环节,更有利于未来通州的产业布局和升级。”段舒怀指出,此次升级版限购政策出台后,通州从某种意义上或将成为整个北京房地产行业的示范区,简单来说,通州限商了,其他区呢?

北京房地产业协会秘书长陈志也指出,近期在通州区投资炒作商业、办公类项目的现象相对突出。此次针对通州区商务型公寓和商业、办公类项目的销售做出规范,将有利于该地区楼市的健康发展。他透露,对其他各区类似项目的销售管理,也在积极调研之中。

而就在通州限购政策出炉前夜,一则首开万科推盘的信息突然蔓延在各个地产群,据悉,万科城市之光的这次连夜加推,仅面对万科内部员工及其直系亲属,几个小时,总共成交了52套。

业内预计限购为短期政策

不过对于此次限购政策,业内则普遍认为只是短期的。

“此次限购还是阶段性的措施,不可能长期持续,在2018年左右或出台商办物业更规范严谨的制度来进行规范,届时,类似限制式政策都将先后取消。”段舒怀预测。

记者了解了几家在通州有项目的地产企业,发现近段时间需要往外出售的多个项目已经销得差不多了,不少房地产商并不着急限购之后对自身的影响。

中原地产首席分析师专家指出,通州限购政策的再次升级,将抑制市场的公寓成交,以住宅成交看,在2015年8月升级限购后,北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套,下调到了500套上下。升级版的通州商住限购,因为要求企业购买,将影响起码60%-80%的成交。对于商务型公寓来说,目前只有部分项目有,存在于运河核心区,市场占比不足5%,大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。这样来说,未来这些项目都需要销售给企业。

“目前通州市场的整体库存较少,而且最近几年土地供应少,整体看,对项目的价格打压不会太冒险,但成交量的大幅度下调,将抑制价格快速上涨的可能性。通州库存的商改住项目数量在6000套左右,潜在供应大约在1万-2万套,整体看,这些项目将受到影响。”专家指出,通州的利好明确,限购严格证明了的确有价值,所以有资格的还是可以买。

而段舒怀则认为,持续看好通州未来的发展,未来或将成为新北京的示范基地,不仅仅是商业金融,住宅还是环境提升,都值得期待。“越限制越有潜力,这也是市场规律,我们担心的是一旦取消限购,报复性反弹所引起的连锁反应,政府是否有清晰的、体系完整的应对办法。”段舒怀称。

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